TJ Évry, 20 sept. 2024, RG 23/04298

TRIBUNAL JUDICIAIRE

EVRY

BAUX-COMMERCIAUX

N° N° RG 23/04298 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PPIY

MINUTE N° :

AFFAIRE

S.A.R.L. SECOIA

C/
S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE
FE délivrée le
J U G E M E N T

Rendu le VINGT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, tenant l'audience des LOYERS-COMMERCIAUX, Assistée de Sylvie CADORNE, Greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

La société SECOIA SARL , société à responsabilité limitée dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Nicolas PCHIBICH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre LIMBOUR de la SELEURL SELARLU Alexandre LIMBOUR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Les Avocats ont été entendus le 21 Juin 2024 et l'affaire a été mise en délibéré au 20 Septembre 2024.

Advenu ce jour, le Jugement est rendu ainsi qu'il suit :

x x

x

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 août 2004, la société SARL [Adresse 5] à [Localité 6], aux droits de laquelle est venue la société SECOIA SARL a fait bail et donné à loyer à la société ATAC devenue AUCHAN SUPERMARCHE par changement de dénomination, sous conditions suspensives des locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de 9 années à compter de la livraison du local.

Le bail a été consenti en vue de l’exercice de l’activité de commerce d’alimentation générale et tous produits alimentaires et non alimentaires vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché moyennant un loyer de 194 375 euros en principal.

La livraison du local est intervenue le 7 juin 2006 suivant le procès-verbal de constat établi contradictoirement.

Par avenant en date du 20 mai 2009, les parties ont convenu notamment d’augmenter la durée initiale du bail en portant la date d’expiration contractuelle au 31 décembre 2015, d’ajouter à l’assiette initiale du bail quatre places de stationnement au sous-sol, de porter le montant du loyer annuel en principal à 224 647,09 euros HT et HC à compter du 7 juin 2009.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme contractuel.

Par exploit d’huissier en date du 20 et 27 juin 2017, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017.

Par acte d’huissier du 20 septembre 2017, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement du bail mais a entendu voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 800 000 euros HT HC.

L’activité de la preneuse est à ce jour exercée sous l’enseigne AUCHAN.

Par exploit d’huissier en date du 19 avril 2020, la société SECOIA SARL a fait assigner la société AUCHAN devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d'EVRY aux fins de voir le juge, à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017 à la somme en principal de 603 474 euros HT HC par an, et à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

La preneuse n’a pas produit de mémoire.

Par jugement du 18 juin 2021, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur [Y] en qualité d’expert, auquel sera substitué Monsieur [D] par ordonnance du 6 juillet 2021, lequel a déposé son rapport le 28 juin 2023.

Par mémoire en ouverture du rapport n°2 notifié le 22 avril 2024 la société SECOIA SARL sollicite devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d’EVRY :

le rétablissement de l'affaire retirée du rôle.la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2017, à la somme annuelle de 486 850 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expire demeurant inchangées, excepté celles incompatibles avec les dispositions d’ordre public de la Loi Pinel.le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés qui serontdus à la date de la demande en justice, puis à compter de chaque date d’exigibilité, et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343- 2 du code civil, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d'un an.
qu'il dise qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu'à défaut d'appel, ou si l'exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution
qu’il soit rappelé que l'exécution provisoire est de droit

Selon mémoire en date du 15 mars 2024, la société AUCHAN demande au juge des loyers de :

CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés [Adresse 2] soit renouvelé à compter du 1 er juillet 2017 ;
DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 2] à compter du 1 er juillet 2017 ne saurait être supérieure à la somme de 257.000 euros HT HC ;
En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme de 257.000 euros par an en principal HT HC à compter du 1 er juillet 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;
En tout état de cause :

ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir ;
RAPPELER que les intérêts de retard dont pourrait hypothétiquement être débitrice la société AUCHAN envers son Bailleur ne pourront en tout état de cause pas commencer à courir avant la date de prononcé du Jugement à intervenir ;
CONDAMNER la société SECOIA à verser à la société AUCHAN SUPERMARCHE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société SECOIA en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024.

MOTIFS

Sur la date du renouvellement du bail
Il résulte un accord entre les parties, renouvelé à l’audience, sur la date de prise d’effet du renouvellement du bail à savoir le 1er juillet 2017.

Il y aura donc lieu de fixer la date de renouvellement du bail au 1er juillet 2017.

Sur la demande de fixation du loyer à sa valeur locative
Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La détermination de la valeur locative se fait également en application des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. »

L’article L145-34 alinéa 4 dispose :

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

En l’espèce, la durée du bail venant en renouvellement est supérieure à 9 ans si bien que le montant du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans le champ de l’article L145-34 alinéa 1er du code de commerce et échappe au principe du plafonnement. Par conséquent le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.
Il convient donc d’analyser la valeur locative.

- Sur la surface pondérée du local
Suivant R145-3 du code de commerce « Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. »
En l’espèce, le bailleur sollicite que soit fixée à 975,50 m2 la surface pondérée des locaux conformément à celle retenue par l’expert judiciaire, soulignant qu’il convient de se référer à la charte de l’Expertise en évaluation immobilière et appliquer un coefficient de 0,10 pour les annexes (réserves, locaux techniques, dégagements).

Le preneur souhaite que soit retenue une surface pondérée de 963,28 m2, qu’il soit fait application d’un coefficient de 0 pour les locaux techniques conformément à la charte pour les surfaces entre 600 et 3000m2 soit en l’espèce pour l’issue de secours, le local technique non visité, et la terrasse technique.

Le bail fait état d’une superficie « de 1275 m2 SHON environ dont 801m2 de surface de de vente livrés brut de béton et fluides en attente » et ce conformément à des plans annexés. Par avenant du 20 mai 2009, quatre places de parking ont été ajoutées à la location.

Les lieux loués dépendent d’un bâtiment élevé sur sous-sol, d’un rez de chaussée, et de 6 étages droits et d’un 7ème et 8ème partiel balcons partiels et une toiture invisible depuis la rue.

L’expert judicaire s’est appuyé sur les relevés de surface du 11 avril 2022 établis par Monsieur [W] géomètre expert fournis par le bailleur. La société AUCHAN ne conteste pas ces relevés.

L’expert retient pour les locaux techniques et la terrasse technique un coefficient de 0,10, de 0,20 pour l’issue de secours, et de 0,05 pour le local technique non localisé non visité.

Ces coefficients correspondent aux coefficients usuels de la charte de l’Expertise en évaluation immobilière pour les surfaces commerciales de centre-ville de 600m2 à 3000 m2.
De plus, l’expert répond à la critique du preneur, qu’il n’est pas affecté de coefficient 0 à ces surfaces compte tenu de leur utilité et leur accessibilité et diminuant de moitié le coefficient pour le local non localisé et non visité tenant compte ainsi d’une moins bonne accessibilité. Cette analyse apparait justifiée, pertinente et sera retenue.

En conséquence, la surface retenue sera de 975,50 m2 pondérée.

Sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L'article R145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Le Bailleur relève que les locaux se situent à la sortie de la gare de [Localité 6] TGV dans le quartier de [Localité 9], et qu’en juin 2007 des travaux particulièrement importants ont commencé incluant la construction d’une nouvelle passerelle de 241 mètres reliant les trois gares (gare SNCF, gare RATP et gare TGV) permettant de relier une nouvelle liaison urbaine.
Ces travaux se sont achevés en 2012 et explique que la gare TGV est ainsi desservie par les lignes B et C du RER. Ainsi, il souligne le doublement de la fréquentation relevé par l’expert. Or les lieux se situent face à la gare et sur la place qui accueille également le marché Vilmorin.
Il ajoute que [Localité 6] est desservie par les voies de communication suivantes : RN 20, les autoroutes A6, A10 et la LGV Atlantique.
Ainsi l’emplacement est de qualité ; Cette modification notable des facteurs locaux de commercialité bénéficie au preneur et justifie une hausse de la valeur locative.

Le preneur relève du rapport :
que les obstacles naturels et artificiels morcellent la commune en 17 quartiers et lieux-dits mêlant espaces ruraux, secteurs pavillonnaires, grands ensembles, et zones d’activité industrielles ou commerciales.
que la commune présente un taux de chômage de 10,30 % des actifs.
que la partie de l’[Adresse 4] située à proximité de la gare comporte plusieurs commerces de restauration et de services toutefois sans enseigne nationale qui profitent du flux de voyageurs issus de la gare desservie par les RER et les TGV et qui constitue un pôle d’échange avec les lignes de bus courtes et grandes distances.
que la situation des locaux est stratégique, présente une commercialité de bonne qualité localisée toutefois autour de la gare et que l’environnement résidentiel est en mutation.

L’expert ajoute à ces éléments que l’immeuble est moderne, d’entretien correct et les locaux en bon état et conformes à ce que l’on rencontre généralement pour ce type d’activités. Il souligne la belle visibilité de ceux-ci sur la place et depuis l’accès à la gare.

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Ainsi, la détermination de la valeur locative implique de connaître les prix des loyers dans l’entourage géographique immédiat du bien expertisé et de choisir des éléments de référence dont les caractéristiques correspondent au local dont la valeur locative doit être fixée.

Le bailleur fait remarquer une augmentation des valeurs locatives. Il conteste la valeur retenue par l’expert (au motif que les locaux sont « de grandes surfaces ») qui est basse par rapport aux valeurs locatives situées à proximité. Il ajoute qu’on ne peut diviser par deux la valeur comme le fait l’expert. Il estime qu’il est contradictoire d’affirmer en même temps que les locaux ont un emplacement stratégique. Il explique que les valeurs retenues par l’expert sont anciennes certaines datant de 2008 et peu pertinentes. Il souligne que les éléments de référence à proximité situent la valeur locative à 600 euros/m2P. Il propose 450 euros /m2 P.

Le preneur critique les références du Bailleur, expliquant qu’elles concernent des établissements bancaires, des restaurants, des baux conclus entre 2005 et 2007 ou des locaux de seulement 158 m2. Le Montant de 450 euros le m2 retenu par le bailleur ne correspond pas aux réalités économiques et concerne des boutiques et la fourchette haute des valeurs locatives. Il propose 200 euros le m2P mais s’en remet à la valeur de l’expert de 300 euros le m2 P.

L’expert judiciaire retient une valeur de 300 euros/m2 pondéré pour les surfaces commerciales et 60 euros mensuels pour chaque place de stationnement, tout en tenant compte de la situation particulière des lieux (face à la gare et faisant transiter près de 4 592 000 voyageurs), de l’activité de supermarché (ayant des niveaux de loyers plus faibles que d’autres activités), les clauses et conditions du bail, l’impression générale et la prise en compte des valeurs issues des décisions judicaires, des renouvellements amiable et du prix du marché.

Si certes les valeurs de comparaison sélectionnées sont globalement anciennes, une valeur de 2018 (proche de celle de la présente procédure) pour un supermarché AUCHAN à [Localité 8] fait état d’un loyer unitaire de 89 euros au m2P. De même des valeurs de comparaison pour des boutiques à [Localité 6] ou [Localité 7] (soit dans la même commune) à une date proche de la date du 1er juillet 2017 sont fournies par l’expert, et affichent une valeur moyenne de 424 euros/m2 pondéré.
Il est constant que l’activité de supermarché supporte des niveaux de loyer plus faibles que celles des boutiques. En conséquence, la valeur de 300 euros /m2P apparait pertinente et sera retenue.
De même que la valeur de 60 euros mensuels/parking sera retenue.

La valeur locative sera donc fixée à hauteur de 295 530 euros (975,50 X300 + 4X60X12).

- Sur les obligations respectives des parties et les abattements ou majorations éventuels

Il est de jurisprudence constante que le transfert d’une obligation incombant en principe au bailleur sur le preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative même s’il s’agit d’un usage répandu.

Sur la minoration relative à la taxe foncière

Le bail prévoit que le paiement de la taxe foncière est à la charge du preneur.

Le bailleur sollicite qu’il n’y ait pas d’abattement sur la valeur locative contrairement au preneur qui la revendique. L’expert ne retient pas cet abattement considérant qu’il s’agit d’une clause usuelle s’agissant d’une grande surface.

Il est de jurisprudence constante que le transfert d’une obligation incombant en principe au bailleur sur le preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative même s’il s’agit d’un usage répandu.
En conséquence, il sera retenu une minoration de 10% au titre de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur.

Sur les majorations

Sur la majoration au titre de l’activité de boulangerie

Le bailleur sollicite une majoration de 5% à ce titre, expliquant qu’il existe dans les locaux un véritable laboratoire avec fournil chambre froide et espace de préparation, et que cela peut constituer une activité autonome de l’activité principale.

Le preneur quant à lui estime que cette activité est comprise dans la clause de destination du bail prévoyant la vente de tous produits alimentaires cette activité étant usuelle dans les supermarchés.

Cet argument est également adopté par l’expert judicaire qui ne reprend pas cette majoration.

L’activité de commerce d’alimentation générale et de tous produits alimentaires, implique et inclut nécessairement la cuisson et vente du pain.

En conséquence, il ne sera pas fait application d‘une majoration au titre de l’activité de boulangerie comprise dans la destination du bail.

Sur le transfert des travaux de l’article 606 du code civil

Le bail initial prévoit que les travaux de l’article 606 du code civil seront supportés par le preneur.
La loi Pinel du 18 juin 2014, prévoit désormais que ces travaux ne peuvent pas être transférés au preneur.
Ainsi, le bailleur sollicite aujourd’hui une majoration de 5%, compte tenu de la modification des obligations des parties.
Le preneur indique que le bailleur ne démontre pas le caractère notable de la modification intervenue ni de l’importance de la charge des travaux de l’article 606 du code civil qui pourrait justifier une majoration.

L’expert considère que cette majoration serait contraire à tous les usages et supposerait la création d’une notion de charges exorbitantes au profit du bailleur alors même qu’il est d’usage que celui-ci supporte les travaux de l’article 606 du code civil, les honoraires de gestion et l’assurance immeuble.

Tous les baux conclus ou renouvelés postérieurement au décret du 3 novembre 2014 sont, de plein droit, soumis aux dispositions de l’article R. 145-35.
Du fait des dispositions du décret précité, la clause du bail mettant à la charge du locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil n’est plus applicable lors du renouvellement du bail.
Il en résulte une modification des obligations respectives des parties de nature à entraîner le déplafonnement du loyer en fonction de son caractère notable, lequel s’apprécie par rapport à la modification de l’économie du bail.
Ainsi c’est un motif de déplafonnement, mais également une modification dans les modalités de fixation du loyer. En l’espèce, cette modification existe du fait de la loi et est imposé au bailleur lors du renouvellement. Il y aura lieu d’en tenir compte et d’appliquer une majoration de 5% de la valeur locative.

En conséquence, la valeur locative annuelle hors taxes et hors charges sera fixée à la somme de 295 530 euros à laquelle sera déduit un abattement de 5% (correspondant à la minoration de 10% et à la majoration de 5%) soit la somme de 280 753, 50 euros arrondie à 280 753 euros.

Le plafonnement du déplafonnement est respecté.

Le loyer depuis le 1er juillet 2017 s’élevant à 248 498 euros, il y aura lieu à condamnation aux intérêts de retard depuis la demande en justice et à compter de chaque échéance trimestrielle.

De même, il y aura lieu à ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise judiciaire.

L'exécution provisoire de la présente décision, nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS