TJ Nice, 23 sept. 2024, RG 22/02785

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [B] c/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6]

N°
Du 23 Septembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 22/02785 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OJ2K

Grosse délivrée à
Me Agnès ALBOU

expédition délivrée à
la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT

le 23 Septembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [F] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]
pris en la personne de son syndic, le Cabinet MJM, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son dirigeant en exercice y demeurant audit siège
représenté par Me David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [B] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5].

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] s’est réunie le 10 mai 2022. M. [F] [B] n’était pas présent.

Par acte du 4 juillet 2022, M. [F] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux fins d’obtenir principalement la nullité de l’assemblée générale du 10 mai 2022 et subsidiairement la nullité de certaines des décisions prises au cours de cette assemblée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 mars 2023, M. [F] [B] sollicite :

principalement, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] du 10 mai 2022,
subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 4, 5, 6, 8, 8+, 9, 9+, 10, 11, 14, 15, 16, 22, 23 et 23 + adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] du 10 mai 2022,
en tout état de cause :la suppression de son compte individuel de toutes charges et frais validés lors de cette assemblée générale à hauteur de 7.424,17 euros,la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à lui payer les sommes suivantes :- 1.500 euros de dommages-intérêts pour abus de majorité dans la validation des comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2021,
- 3.500 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice causé par la faute du syndicat,
- 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il soutient qu’il n’a pas été convoqué à l’assemblée générale du 10 mai 2022, ce qui emporte de droit sa nullité sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief. Il fait valoir que le syndicat produit un accusé de réception pour prouver la notification de sa convocation à cette assemblée alors qu’il démontre qu’il ne l’a pas signé. Il souligne qu’en tout état de cause, cette lettre a été distribuée le 20 avril 2022 pour une assemblée devant se tenir le 10 mai 2022, notification qui n’a pas respecté le délai de convocation de vingt-un jours d’ordre public fixé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Il rappelle en effet qu’en vertu de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ce délai a commencé à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre à son domicile, soit le 21 avril 2022. Il en conclut que l’assemblée générale est, de plus fort, nulle de plein droit.
Il indique que ce n’est qu’à titre très subsidiaire qu’il sollicite l’annulation de certaines des décisions adoptées au cours de cette assemblée générales. Il soutient que l’approbation des comptes et budgets prévisionnels comportent de nombreuses anomalies, qu’il n’a pas pu vérifier les pièces justificatives conformément à l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 et que le conseil syndicat n’a présenté aucun rapport. Il conteste les travaux entérinés par l’approbation de ces comptes qui révèle selon lui un abus de majorité de l’assemblée qui a adopté une décision contraire à ses intérêts.

Il considère que les résolutions 7-9 qui ont changé le contrat de fourniture de gaz sont nulles car son montant excédait le possibilité d’une délégation de pouvoir au syndic ou conseil syndical prévu par l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965. Il estime également que la résolution n° 10 qui a voté une diminution de la température de chauffage porte atteinte aux modalités de jouissance des lots privatifs si bien qu’elle ne pouvait être adoptée à la majorité et en violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que les travaux d’étanchéité de la toiture, objets des résolutions 11-16, sont des travaux d’amélioration des parties communes qui devaient être votés à la majorité renforcée de l’article 25 et non à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 si bien que ces décisions devront également être annulées. Il fait valoir que la résolution n°23 autorisant l’utilisation de la lettre recommandée par voie électronique par le syndic excédait la compétence de l’assemblée générale, cette autorisation relevant de chaque copropriétaire pris individuellement.
Il soutient que le syndicat a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil car cette assemblée générale a permis d’appeler des fonds indus ayant motivé une action en recouvrement de charges à son encontre. Il souligne notamment que les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture présentant un caractère somptuaire ne lui était pas opposable par application de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui lui a causé un préjudice. Il fait valoir qu’en conséquence de la nullité de l’assemblée générale, les charges et frais de toute nature devront être supprimés de son compte à hauteur de 7.424,17 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées le 23 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de M. [F] [B] à lui payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que la convocation à l’assemblée générale du 10 mai 2022 a bien été adressée à M. [F] [B] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 20 avril 2022 si bien que la nullité n’est pas encourue de ce chef. Il fait valoir que les travaux en toiture à la suite d’un dégât des eaux et les travaux d’ascenseur correspondaient à des travaux urgents qui n’avaient pas à être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale. L ajoute que les charges de fourniture de gaz ne sont pas contestables, étant tributaire des tarifs imposés et que le copropriétaire ayant valablement été convoqué, il était en mesure de consulter les pièces justificatives des comptes avant l’assemblée générale. Il estime qu’il n’existe pas d’abus de majorité dans l’approbation des comptes qu’il considère réguliers.
Il indique que le contrat de fourniture de gaz expirant le 31 juillet 2022, la souscription d’un nouveau contrat a été mis à l’ordre du jour de l’assemblée du 10 mai 2022 qui a choisi le même fournisseur, ce qui s’est avéré profitable à la copropriété. Il soutient que le motif de nullité invoqué est totalement inopérant et devra être écarté. Il souligne que la résolution n° 10 n’a pas fait l’objet d’un vote si bien qu’elle ne constitue pas une décision pouvant être annulée.
Il fait valoir que les travaux d’étanchéité de la toiture décidés par les résolutions 11 à 16 de l’assemblée générale ne sont pas des travaux d’amélioration mais des travaux de conservation de l’immeuble relevant d’un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que ces travaux concernant le clos et le couvert de l’immeuble ont été rendus nécessaires par la vétusté des relevés d’étanchéité. Il ajoute que la résolution n° 23 portant autorisation de procéder aux notifications et mises en demeure par voie électronique est conforme à l’article 64-3 du décret du 17 mars 1967 si bien qu’elle n’encourt pas davantage la nullité.

Il considère que la procédure, infondée, est abusive si bien que M. [F] [B] devra être condamné à réparer le préjudice occasionné sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 prorogé au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 10 mai 2022 en son intégralité.

En vertu de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation est notifiée au moins vingt et un jour avant la date de la réunion.

Il s’agit d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, ce dont il résulte que le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation.

Le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La preuve de la régularité de la convocation d'un copropriétaire à l’assemblée générale ne peut en principe résulter que de la date de l'accusé de réception de la lettre le convoquant ou de la date de l'émargement.

Il incombe au syndic de faire la preuve de l'accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l'occasion de la tenue d'une assemblée générale.

Mais à partir du moment où le copropriétaire a reçu et signé l'avis de réception de la convocation, il ne peut la contester au motif d'une dissemblance des signatures des accusés de réception avec sa signature habituelle ou faute de démontrer que les accusés de réception ne se rapportaient pas à l’assemblée générale litigieuse.

Enfin, la convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l'assemblée générale et le défaut de convocation d'un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété est une cause de nullité de l’assemblée.

En l’espèce, M. [F] [B] fait valoir qu’il n’a pas été convoqué à l’assemblée générale du 10 mai 2022 mais le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception de la lettre contenant cette convocation distribuée au domicile de ce copropriétaire le 20 avril 2022.

Cette lettre a bien été remise au domicile de son destinataire, même si celui-ci indique ne pas l’avoir reçue.

Pour autant, elle a été présentée et distribuée le 20 avril 2022 si bien que le délai de vingt-et-un jours a commencé à courir le lendemain, 21 avril 2022.

Il ne peut dès lors qu’être constaté que le délai d’ordre public de vingt-et-un jours entre la date de présentation de la convocation et la date de tenue de l’assemblée générale n’a pas été respecté.

Par conséquent, et sans qu’il soit nécessaire que M. [F] [B], absent lors de l’assemblée générale, rapporte la preuve d’un grief, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] du 10 mai 2022 en son entier.

Sur la demande additionnelle de suppression des charges et frais imputés au compte de M. [F] [B] à la suite de l’assemblée générale du 10 mai 2022.

Au terme de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il est de principe que, tant que la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété n'a pas été annulée à la suite d'un recours formé par un copropriétaire opposant ou défaillant, les charges communes couvertes par cette approbation restent exigibles d’autant que ce recours n’a pas d’effet suspensif.

Toutefois, l’annulation des assemblées générales en exécution desquelles les charges de copropriété ont été perçues ou appelées est sans influence sur l'obligation du copropriétaire de régler les charges en ce qu’elle résulte du règlement de copropriété.

Il est en effet acquis que le paiement des charges ayant une cause réelle, le copropriétaire ne peut solliciter le remboursement des charges perçues en exécution des décisions d'assemblées générales annulées puisque les charges trouvent leur cause dans les clauses mêmes du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., ch. B, 12 déc. 2001).

En l’espèce, M. [F] [B] estime que l’annulation des décisions approbatives des comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2021, des budgets provisionnels et des travaux de toiture doit conduire à le dispenser du paiement de ces charges.

Toutefois, les sommes appelées ne sont pas fondées sur les décisions prises par l’assemblée générale annulée, mais ont pour cause l’obligation attachée à la qualité de copropriétaire de contribuer, à proportion de ses tantièmes, la dépense commune de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de l’immeuble conformément au règlement de copropriété.

Le copropriétaire demandeur conteste notamment les travaux d’étanchéité de la toiture qu’il estime somptuaires alors qu’il ressort des pièces fournies par le syndicat que le complexe réalisé dans les années 1950-1960 était largement faïencé, fissuré et poreux, ce qui ne permettait plus d’assurer la couverture de l’immeuble.

Dès lors, ces travaux de réfection de l’étanchéité de l’immeuble, devenue vétuste et n’assurant plus sa fonction, correspondent à des travaux de conservation que le syndicat est tenu de réaliser conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat ayant fait procéder à ces travaux, M. [F] [B], membre de ce syndicat, est tenu de régler sa quote-part de leur coût à proportion des tantièmes de parties communes attachés à ses lots privatifs.

Par ailleurs, le demandeur conteste les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat imputés au débit de son compte individuel.

Or, les décisions de l’assemblée générale s’imposaient tant qu’elles n’ont pas été annulées et un copropriétaire ne peut différer le paiement de sa quote-part de charges jusqu’à ce qu’une décision de justice ait été rendue sur son recours alors qu’elle était exigible.

Il s’ensuit que M. [F] [B] sera débouté de sa demande de suppression de son compte individuel de toutes charges et frais validés lors de l’assemblée générale à hauteur de 7.424,17 euros, ce qui reviendrait à éluder son obligation légale de contribuer aux dépenses relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes à proportion de ses tantièmes.

Sur les demandes additionnelles de dommages-intérêts.

1. Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur un abus de majorité de l’assemblée générale lors de l’approbation des comptes.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste, à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit dans l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit et du préjudice qui lui a été causé par cet abus.

L’abus de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, M. [F] [B] estime qu’en approuvant les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2021 comportant plusieurs anomalies, l’assemblée générale a pris une décision abusive car contraire aux intérêts du syndicat.

Il se prévaut de trois anomalies : la confirmation de travaux d’étanchéité de la toiture et de remplacement d’un variateur de fréquence de l’ascenseur non approuvés préalablement par l’assemblée générale ainsi que l’absence de justification des charges de gaz et de chauffage.

Toutefois, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic la mission, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Concernant les travaux d’étanchéité, les pièces produites révèlent qu’ils ont été entrepris à la suite d’un dégât des eaux chez un copropriétaire en mai 2021 avec un taux d’humidité de 100% dans son salon et sa salle de bain, ayant pour cause un défaut d’étanchéité de la toiture vétuste.

Or, le défaut d’étanchéité de la toiture de l’immeuble est manifestement de nature à mettre en péril les lots privatifs, si bien que les travaux entrepris pour y remédier sont des travaux urgents nécessaire à sa conservation.

Par ailleurs, le sinistre ayant pour cause la vétusté de l’étanchéité de la toiture et non un fait accidentel, le moyen tiré de l’absence de justificatif du défaut de garantie par l’assureur de la copropriété est inopérant.

Concernant le remplacement du variateur de fréquence de l’ascenseur, hors service et fermé par la société chargé de la maintenance, M. [F] [B] soutient qu’il n’était pas urgent car les résidents pouvaient emprunter l’escalier.

Toutefois, il est incontestable que le syndicat des copropriétaires a l’obligation de maintenir les éléments d’équipement de l’immeuble en bon état de fonctionnement de sorte qu’il n’est pas démontré que l’assemblée générale ait commis un abus en entérinant le remplacement du variateur de fréquence de l’ascenseur permettant de le remettre en service rapidement au bénéfice des copropriétaires des étages.

Enfin, le demandeur estime que les charges de gaz n’étaient pas suffisamment justifiées, ce qu’il ne démontre pas puisque ces dépenses correspondent à des factures que le syndicat était tenu de payer.

En définitive, M. [F] [B] ne rapporte pas la preuve lui incombant que l’assemblée générale a commis un abus de majorité en adoptant les décisions approbatives des comptes en ce qu’elles seraient contraires aux intérêts du syndicat et générateur d’un préjudice personnel.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts formée de ce chef.

2. Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la faute délictuelle du syndicat.

Conformément à l’article 1998 du code civil, le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses missions.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n'est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil.

La mise en œuvre de cette responsabilité par un copropriétaire nécessite la preuve d'une faute commise par le syndic, d'un préjudice personnel et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

Pour justifier l'action engagée contre le syndic, le copropriétaire demandeur doit établir l'existence d'un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la copropriété.

Mais les erreurs ou omissions du syndic à propos de la convocation et de la tenue des assemblées générales mettent surtout en cause sa responsabilité envers le syndicat lui-même, le préjudice étant essentiellement collectif.

En l’espèce, M. [F] [B] fait valoir que son absence de convocation dans les formes requises l’a empêché d’exercer son droit de vote et lui a causé un préjudice en ce que des actions en recouvrement ont par la suite été exercées à son encontre en exécution de décisions dont il conteste le bien-fondé, dont la réfection de l’étanchéité de la toiture.

Toutefois, le non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale a pour conséquence la nullité de l’assemblée générale au préjudice du syndicat, mais ne remet pas en cause l’obligation de M. [F] [B] de verser sa contribution aux charges en contrepartie de la conservation et de l’entretien des parties communes et éléments d’équipement collectifs dont il bénéficie.

En outre, les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture n’étant pas des travaux d’amélioration présentant un caractère somptuaire, le syndic, mandataire du syndicat, n’a pu commettre de faute en procédant aux appels de fonds en exécution de l’assemblée générale contestée.

Enfin, M. [F] [B] ne justifie pas du préjudice personnel et direct qui lui a été causé par l’exécution des décisions prises par l’assemblée générale, rendant les charges exigibles nonobstant son recours, alors qu’il ressort des relevés de comptes qu’il n’a pas réglé les appels de fonds.

A défaut de preuve d’une faute causale d’un préjudice personnel, il sera également débouté de sa demande de dommages-intérêts pur mauvaise exécution par le syndicat de ses fonctions.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, l’action en nullité de l’assemblée générale du 10 mai 2022 initiée par M. [F] [B] se révélant fondée en raison du non-respect du délai de convocation de vingt-et-un jours, il n’a pas pu commettre d’abus de droit en exerçant son recours.

A défaut d’abus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. [F] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [F] [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS