TJ Nice, 23 sept. 2024, RG 22/01367

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [F], [T] [B] c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [3], Société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE

N°
Du 23 Septembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 22/01367 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OEBX

Grosse délivrée à
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à
la SELARL GHM AVOCATS

le 23 Septembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN6PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [N] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [T] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [3]
[3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par son syndic la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l’enseigne FORIMMO, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE - S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 4]
agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [F] et M. [T] [B] sont propriétaires indivis des lots n° 2 et 4 de l’immeuble dénommé [3] situé [Adresse 2] à [Localité 4] qui ne comporte que deux copropriétaires.

Le syndic en exercice de la copropriété est la société République Immobilière Société Nouvelle exerçant sous l’enseigne Forimmo.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 15 février 2022.

Par acte du 31 mars 2022, Mme [N] [F] et M. [T] [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [3] et la société République immobilier société nouvelle aux fins d’obtenir notamment l’annulation de l’assemblée générale du 15 février 2022.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 22 septembre 2023, Mme [N] [F] et M. [T] [B] sollicitent :

- le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 15 février 2022,
- la condamnation de la société République immobilier société nouvelle à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts,
- la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Cyril Chahouar-Borgna, avec dispense de contribution à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font valoir, sur le fondement de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, que le délai d’ordre public de vingt et un jour n’a pas été respecté puisque la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2022 a été adressée le 25 janvier et réceptionnée le 26 janvier.
Ils précisent que si la date de distribution n’a pas été mentionnée par les services postaux, le courrier n’a pu être distribué le jour même de son envoi, soulignant qu’il incombe au syndic de prouver que le délai de convocation, d’ordre public, a été respecté.
Ils ajoutent que les articles 41-12 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient que certaines mesures conservatoires et décisions peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale, écartent cette possibilité lorsqu’elles portent sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, ce qui a été le cas lors de l’assemblée générale litigieuse.
Ils entendent voir engager la responsabilité du syndic, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, en soutenant que le non-respect du délai de convocation leur a causé un préjudice tenant à l’obligation de s’y rendre sur leurs heures de travail ainsi qu’aux frais engendrés par la tenue de cette assemblée générale irrégulière.
En réplique à la demande reconventionnelle en paiement des charges, ils font valoir que cette prétention ne se rattache pas, par un lien suffisant, à leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale si bien qu’ils l’estiment irrecevable sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile. Ils soulignent en tout état de cause qu’ils démontrent être à jour du paiement de leurs charges de sorte que cette demande, maintenue par le syndicat des copropriétaires, est devenue sans objet. Ils se défendent enfin de tout abus de procédure en expliquant qu’ils ont réglé leurs charges et que leur action est exclusivement motivée par l’irrégularité commise par le syndic lors de la convocation de l’assemblée générale du 15 février 2022.

Aux termes de ses écritures notifiées le 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [3] et la société République Immobilière Société Nouvelle concluent au débouté et sollicitent à titre reconventionnel la condamnation solidaire de Mme [F] et M. [B] à payer les sommes suivantes :

- 35.604,90 euros de charges de copropriété au syndicat des copropriétaires, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- 5.000 euros de dommages et intérêts à chacun d’eux pour procédure abusive,
- 2.500 euros à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la convocation a été distribuée le 25 janvier 2022, soit dans le délai de vingt-un jours avant la tenue de l’assemblée générale, et qu’il appartient aux demandeurs de démontrer que ce délai n’a pas été respecté. Ils soulignent que les copropriétaires demandeurs étaient présents lors de l’assemblée générale litigieuse de sorte qu’ils n’ont souffert d’aucun préjudice.
Ils font valoir, sur le fondement de l’article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, que les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions. Ils exposent que les copropriétaires étaient informés de la date de l’assemblée générale comme le démontre un courriel que leur a adressé Mme [F] le 19 janvier 2022.
Ils estiment que l’action en justice des demandeurs est abusive et n’a que pour finalité de leur permettre de se soustraire au paiement de leurs charges.
Ils sollicitent reconventionnellement la condamnation des copropriétaires demandeurs à régler la somme de 35.604,90 euros de charges de copropriété en précisant que cette demande se rattache par un lien suffisant à la prétention originaire car l’assemblée générale dont l’annulation est demandée a voté la réalisation de travaux pour le financement desquels ces charges ont été appelées et sont exigibles.
Ils ajoutent que des versements ont été réalisés les 21 et 24 octobre 2022, soit postérieurement à la mise en demeure, puis un versement de 5.000 euros le 13 octobre 2022 insuffisant à apurer totalement la dette qui s’élève à 574,01 euros.
Ils affirment enfin que même en cas d’annulation de l’assemblée générale, les charges de copropriété demeurent exigibles.

La clôture de l’affaire est intervenue le 2 avril 2024, l'affaire a été retenue à l'audience du 16 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 prorogé au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 15 février 2022

En vertu de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation est notifiée au moins vingt et un jour avant la date de la réunion.

Il s’agit d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, ce dont il résulte que le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation.

La nullité qui résulte du non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale subsiste même lorsque le copropriétaire opposant, présent à l’assemblée générale, participe aux votes.

Le premier alinéa de l’article 64 du décret susvisé dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic.

En l’espèce, Mme [F] et M. [B] versent aux débats la preuve de la distribution de la lettre recommandée avec avis de réception contenant la convocation qui leur a été adressée le 25 janvier 2022.

Les services postaux n’ont pas mentionné la date de distribution sur l’accusé de réception, Mme [F] et M. [B] affirmant avoir réceptionné cette convocation le 26 janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic font valoir sans le démontrer que la convocation a été distribuée le 25 janvier 2022, soit le jour de son expédition, ce qui n’apparaît pas possible en pratique.

Il sera souligné que, quand bien même le courrier de convocation aura été présenté le jour de son expédition, le délai de 21 jours aurait commencé à courir le lendemain, si bien qu’un délai de 20 jours seulement serait écoulé entre le 26 janvier 2022 et le 15 février 2022.

Alors qu’ils doivent établir que la lettre de convocation a été adressée à Mme [F] et M. [B] moins de vingt et un jours avant la tenue de l’assemblée, le syndicat des copropriétaires et le syndic ne sauraient, sauf à inverser la charge de la preuve, soutenir qu’il incombe aux demandeurs de prouver que la lettre ne leur a été pas été présentée dans le délai.

La présence de Mme [F] et de M. [B] lors de l’assemblée générale litigieuse, au cours de laquelle ils ont été opposants à toutes les décisions prises, est sans incidence sur la sanction attachée par la loi au non-respect du délai de convocation d’ordre public.

De même, le courriel adressé par Mme [F] le 19 janvier 2022 au syndic pour avoir confirmation de la tenue d’une assemblée générale le 15 février 2022 ne permet pas d’éluder la règle selon laquelle la convocation à l’assemblée n’est valablement faite que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de vingt-un jours avant sa réunion.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent qu’une réunion pouvait se tenir sans convocation préalable dans cette copropriété qui ne comprend que deux copropriétaires.

Toutefois, l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 exclut cette hypothèse si l’assemblée est appelé à voter le budget prévisionnel et l’approbation des comptes.

Or, l’assemblée générale du 15 février 2022 s’est prononcée sur l’approbation des comptes de l’exercice 2021 (point 4) et sur l’approbation du budget prévisionnel des exercices 2022 (point 6) et 2023 (point 7), de sorte qu’une convocation à une assemblée générale était impérative.

Par conséquent, la preuve du respect du délai de convocation de vingt et un jour à l’assemblée générale n’étant pas rapportée, la nullité de l’assemblée générale du 15 février 2022 dans son ensemble sera prononcée.

Sur la responsabilité du syndic

Les copropriétaires qui supportent un préjudice personnel causé par une faute du syndic peuvent mettre en cause sa responsabilité sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais de la responsabilité quasi-délictuelle des articles 1240 et suivants du code civil.

Le copropriétaire doit néanmoins rapporter la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain causé par une faute commise par le syndic.

En l’espèce, Mme [F] et M. [B] allèguent l’existence d’une faute du syndic tenant au non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale et estiment qu’il en résulte un préjudice pour le syndicat eu égard aux frais engagés pour la tenue de l’assemblée litigieuse et pour eux-mêmes puisqu’ils ont dû se rendre à cette dernière sur leurs heures de travail.

Toutefois, ils ne peuvent se prévaloir d’un préjudice qu’aurait subi le syndicat d’une part, et ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice personnel tenant à un déplacement au cours de leurs horaires de travail d’autre part.

A défaut de preuve d’un préjudice personnel causé par la faute invoquée à l’encontre du syndic, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré de charges de copropriété

En vertu de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande de Mme [F] et de M. [B] concerne l’annulation de l’assemblée générale du 15 février 2022, outre une demande de dommages-intérêts.

La demande reconventionnelle de paiement de leurs charges par Mme [F] et M. [B] n’a donc pas de lien suffisant avec la demande principale.

Surabondamment, il y a lieu de relever que suite à plusieurs versements, Mme [F] et M. [B] sont débiteurs de 573,38 euros pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, de sorte que la demande de condamnation au paiement de 35.604,90 euros maintenue par le syndicat dans ses dernières conclusions n’est, en tout état de cause, pas fondée.

En conséquence, la demande reconventionnelle de paiement des charges de copropriété sera déclarée irrecevable, faute de lien suffisant avec la demande principale.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, l’action de Mme [F] et M. [B] étant fondée, ils n’ont pas pu commettre un abus de droit en agissant en justice pour faire constater la nullité de l’assemblée générale du 15 février 2022 en l’absence de convocation dans le délai d’ordre public de vingt et un jour.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic seront par conséquent déboutés de leur demande respective de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] sera condamné aux dépens distraits au profit de Maître Cyril Chahouar-Borgna ainsi qu’à verser la somme globale de 2.000 euros à Mme [F] et M. [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [F] et M. [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS