TJ Nice, 23 sept. 2024, RG 22/01802

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. HOWLETT c/ Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6], Société REGIE IMMOBILIERE DE GESTION

N°
Du 23 Septembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 22/01802 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OFO6

Grosse délivrée à
la SELARL ASSO - CHRESTIA

expédition délivrée à
Me Marc MANCINI

le 23 Septembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. HOWLETT
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par son gérant en exercice, M. [R] [P]
représentée par Me Philippe CHRESTIA de la SELARL ASSO - CHRESTIA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
agissant par son syndic en exercice la société REGIE IMMOBILIERE DE GESTION, Société à responsabilité limitée inscrite au RCS de NICE sous le n° B 429 155 955, ayant son siège social sis [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Marc MANCINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société REGIE IMMOBILIERE DE GESTION - S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 4]
pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Marc MANCINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Howlett est propriétaire d’un appartement au rez-de-jardin de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3] à [Localité 5] constituant le lot n°2 auquel est attachée la jouissance exclusive d’un jardin, partie commune.

M. [V] [S] est propriétaire du lot n°4, à savoir d’un appartement avec balcon au premier étage du même immeuble disposant d’une vue sur la mer dont il soutenait être privé par le faux-poivrier non entretenu par la SCI Howlett.

Monsieur [S] a sollicité et obtenu l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2022 d’un projet de décision autorisant le syndic à faire procéder à l’élagage de cet arbre aux frais de la SCI Howlett qui a été adoptée au terme de la résolution n°34.

Faisant valoir que cette décision était illicite et abusive, la SCI Howlett a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et la société Régie Immobilière Gestion, son syndic, devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 28 avril 2022.

Dans ses conclusions récapitulatives et responsives n°2 communiquées le 21 janvier 2024, la société civile immobilière Howlett sollicite le prononcé de la nullité de la résolution n° 34 adoptée par l’assemblée générale du 11 mars 2022 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et de la société Régie Immobilière Gestion à lui payer les sommes suivantes :

- 2.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6] prévoit que certaines parties communes sont affectées à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, auquel cas l’entretient de ces parties communes relève de la responsabilité du copropriétaire qui en a la jouissance exclusive. Elle explique que tel est le cas du jardin dont elle a la jouissance exclusive et qu’elle entretient comme le démontrent les factures d’élagage de son faux poivrier des 23 octobre 2020 et 11 mars 2022 ainsi que le procès-verbal de constat dressé le 11 mars 2022. Elle soutient qu’elle satisfait à son obligation et que la résolution 34, lui imposant d’élaguer le faux poivrier avant le 15 avril de chaque année pour qu’il ne dépasse pas la balustrade du 1er étage et n’entrave pas sa vue mer aboutit à la création d’une servitude de vue au bénéfice du lot n°4. Elle fait valoir que cette décision méconnaît le règlement de copropriété mais également l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 544 du code civil.
Elle estime que le syndicat des copropriétaires a été instrumentalisé par son voisin qui invoque une servitude de vue inexistante, l’intervention du syndicat pour élaguer son arbre ne se justifiant pas par la conservation des parties communes. Elle soutient qu’un syndicat des copropriétaires a le droit d’intervenir sur des parties communes pour faire cesser un trouble de jouissance causé aux autres copropriétaires et non un trouble anormal de voisinage invoqué par l’un des copropriétaires. Elle considère que la présence de cet arbre et son faitage ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble et au droit du copropriétaire du premier étage d’un immeuble conçu et livré avec un décor de verdure. Elle ajoute que le trouble n’était pas anormal car le copropriétaire n’était pas privé de sa vue sur la mer par l’arbre litigieux.
Elle fait valoir que le règlement de copropriété ne permettait l’intervention du syndicat en lieu et place du copropriétaire qu’en cas d’urgence ou d’absence prolongée, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, et que l’autorisation du syndic de pénétrer dans son jardin pour faire procéder à l’élagage était constitutive d’une voie de fait. Elle souligne que le règlement de copropriété n’instituait aucune servitude de vue permettant au copropriétaire du premier étage de fixer la hauteur à laquelle l’arbre devait être élagué.

Elle ajoute que le syndic a manqué à son devoir de conseil à l’occasion de l’adoption de cette résolution en n’attirant pas l’attention des copropriétaires sur son illégalité, malgré la lettre de son conseil, ce qui caractérise une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil l’obligeant à réparer son préjudice moral conjointement avec le syndicat.

Dans leurs conclusions numéro 3, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et la société Régie Immobilière Gestion concluent au débouté ainsi qu’à la condamnation de la SCI Howlett à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent que le faux poivrier se situe dans une partie commune à usage privatif, ce qui autorise le syndicat ces copropriétaires à agir en cas de carence d’entretien du copropriétaire qui en a l’usage. Ils soulignent qu’il résulte des pièces produites que la SCI Howlett n’a pas élagué son arbre entre le 23 octobre 2020 et le 11 mars 2022, l’élagage de 2020 ayant été insuffisant en ce que les branches dépassaient la balustrade de l’appartement du 1er étage. Ils font valoir que ce défaut d’entretien d’une partie commune à usage privatif contrevient au règlement de copropriété et constitue un trouble anormal de voisinage en privant un copropriétaire de sa vue mer. Ils soutiennent qu’il est de jurisprudence constante que, dans une telle hypothèse, le syndic aurait pu faire tailler l’arbre litigieux sans vote préalable de l’assemblée générale en raison de son devoir d’entretien et de conservation des parties communes. Ils ajoutent que le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires doivent souffrir sans indemnité des travaux rendus nécessaires par l’entretien des parties communes et qu’en cas d’absence prolongée, ils doivent permettre au syndic de pénétrer dans leur appartement. Ils en concluent que la résolution contestée n’est pas entachée de nullité et que la SCI Howlett confond servitude de vue et préjudice de vue qui relève des troubles anormaux de voisinage. Ils font valoir qu’il ressort d’un procès-verbal de constat dressé le 16 février 2023 que la SCI Howlett n’entretient toujours pas son arbre qui obstrue largement la vue mer offerte par le balcon de l’appartement du premier étage. Ils considèrent que la perte de vue, même partielle, est un préjudice de jouissance résultant de la perte de vue sur la mer. Ils rappellent que le syndic était tenu d’inscrire à l’ordre du jour le projet de résolution adressé par un copropriétaire, sans être juge de son opportunité ou de sa légalité. Ils considèrent qu’en tout état de cause, le projet de résolution n’était ni contraire au règlement de copropriété ni constitutive d’une servitude de vue si bien qu’ils n’ont pas commis de faute engageant leur responsabilité.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 prorogé au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°34 adoptée par l’assemblée générale du 11 février 2022.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Même dans le cadre de sa compétence fixée par ce texte, le syndicat ne peut, sans l'accord de tous, prendre de décisions qui porteraient atteinte, soit à la destination de l'immeuble, soit aux droits fondamentaux des copropriétaires sur leurs lots, ou encore aux stipulations du règlement de copropriété autres que celles relatives à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

La loi du 10 juillet 1965 oppose les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé qui constituent des parties privatives (article 2) et les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux qui constituent des parties communes (article 3).
Les parties communes dont un copropriétaire a la jouissance exclusive demeurent la propriété de tous et ne sont pas des parties privatives ; tous les droits liés à la qualité de propriétaire de ces parties communes continuent à être exercés par la collectivité.

Le titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune est cependant tenu d'assurer les réparations et l'entretien de la partie d'immeuble sur laquelle s'exerce son droit.

C’est ainsi qu’il lui incombe notamment de procéder à l'élagage des arbres situés dans le jardin dont la jouissance privative lui a été conférée, en particulier lorsque la croissance désordonnée des arbres cause un préjudice.

La responsabilité du syndicat peut être engagée pour la croissance excessive de la végétation planté dans une partie commune, source de nuisances puisqu’il est responsable, par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, du préjudice causé aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes, fussent-elle à jouissance privative.

Mais le syndicat, disposant d'un droit de regard sur l'entretien du jardin, partie commune à jouissance privative, ne peut faire procéder à l'élagage des arbres qui y sont plantés que dans le cas où des troubles de jouissance, tels que la perte de luminosité ou d'ensoleillement de parties privatives, sont constatés.

En l’espèce, la société civile immobilière Howlett est propriétaire d’un appartement au rez-de-jardin de la résidence [Adresse 6] constituant le lot n°2 auquel est attachée la jouissance exclusive d’un jardin, partie commune sur laquelle est implanté un faux poivrier.

Le règlement de copropriété prévoit, en sa page 15, que « Le jardin privatif du lot 2 a été agrandi par la réalisation de travaux de mise en sécurité de la butte, côté ouest. Les ouvrages réalisés sur la butte ouest (murs de soutènement, poteaux, dallages), bien qu’étant situés sur les parties communes de l’immeuble, sont la propriété exclusive du lot 2 qui en assume seul la responsabilité. Leur entretien est donc à la charge exclusive du lot 2. »

Il ne contient en revanche aucune disposition relative à la hauteur des arbres et arbustes plantés dans les jardins communs à jouissance privative, la seule interdiction étant leur transformation en jardin potager.

Lors de leur assemblée générale du 11 février 2022, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 34 intitulée « Gestion des parties communes : autorisation de travaux d’élagage des arbres situés dans les parties communes à usage privatif », inscrite à l’ordre du jour à la demande de M. [V] [S], dans les termes suivants :

« En raison de la carence du propriétaire du lot n°2 (rez-de-jardin) dans l’entretien de son jardin à usage privatif, l’assemblée autorise et charge le syndic à faire procéder, aux frais dudit copropriétaire, aux travaux d’élagage de l’arbre, faux poivrier, situé sur la partie commune à usage privatif du lot n°2 de sorte que l’arbre ne dépasse pas la balustrade de l’appartement situé au niveau supérieur (lot 4) et n’entrave pas sa vue mer.
Les travaux d’élagage sont à répéter annuellement avant le 15 avril.
Il est rappelé, en tant que de besoin que, conformément aux termes du règlement de copropriété, le propriétaire du lot n°2 devra laisser libre accès au jardin pour l’entreprise chargée desdits travaux. »

Contrairement à ce qui est soutenu, cette résolution n’institue pas une « servitude de vue » au bénéfice du lot n°4 mais tend à préserver la vue mer dont il disposait avant la croissance des branches du faux poivrier planté dans le jardin commun à jouissance privative du lot n°2.

Pour autoriser le syndic à se substituer à la SCI Howlett pour élaguer cet arbre, le syndicat doit démontrer que ce faux poivrier occasionnait un trouble dans la jouissance de son lot privatif par M. [V] [S].

Il fournit des photographies non datées démontrant que la vue du balcon du lot de M. [V] [S] était totalement obstruée par les branches du faux poivrier. Il produit également un procès-verbal de constat dressé le 16 février 2023 qui révèle que, malgré l’élagage sévère auquel a finalement procédé la SCI Howlett le 11 mars 2022, les branches de cet arbre ont atteint le balcon de l’appartement du premier étage sans le priver toutefois de la vue mer.

Il apparaît qu’effectivement, cet arbre occasionnait à M. [V] [S] un trouble dans la jouissance de son lot, privé de la vue sur la mer qui en faisait l’attrait et de son ensoleillement à la date de la résolution litigieuse.

Pour autant, l’assemblée générale n’a pas autorisé le syndic à agir pour faire cesser un trouble de jouissance né et actuel mais lui a délivré une autorisation générale et permanente de faire élaguer cet arbre chaque année avant le 15 avril aux frais de la SCI Howlett tenue de laisser pénétrer l’entreprise mandatée dans le jardin.

La résolution litigieuse ne peut donc être considérée comme destinée exclusivement à faire cesser un trouble né et actuel dans la jouissance d’un lot privatif, condition nécessaire pour permettre au syndicat de se substituer au copropriétaire bénéficiant du droit de jouissance exclusive d’un jardin commun en vertu du règlement de copropriété.

Il s’ensuit qu’en adoptant la résolution n° 34, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a excédé les compétences dévolues au syndicat par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n°34 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] le 11 mars 2022.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

Les copropriétaires opposants sont en droit de réclamer au syndicat l'indemnisation du préjudice personnel que leur causeraient des décisions adoptées par l’assemblée générale, qu'elles soient positives ou négatives.

Dans le cadre des pouvoirs que lui confèrent en particulier les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut en effet prendre des décisions susceptibles de porter atteinte aux intérêts légitimes de certains copropriétaires, notamment en cas d’atteinte à un droit de jouissance exclusive d’une partie commune.
Par ailleurs, les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n'est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, s'agissant alors d’une responsabilité extracontractuelle.

Le syndic est notamment tenu d’un devoir de conseil à l’égard des copropriétaires mais il engage sa responsabilité s’il refuse d’inscrire une question à l’ordre du jour à la demande d’un copropriétaire et il n’a pas à se faire juge de l’opportunité ou de la validité d’une question.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que si la résolution n°34 adoptée par l’assemblée générale est entachée de nullité, cette question a été inscrite à l’ordre du jour à la demande de M. [V] [S] qui avait préalablement adressé deux lettres de mise en demeure à la SCI Howlett.

Les photographies et factures d’élagage versées aux débats révèlent que l’arbre du jardin commun à jouissance privative de la SCI Howlett avait atteint une hauteur bouchant la vue de l’appartement du premier étage, étant précisé que les branches de cet arbre étaient à peu de distance du balcon du lot n°4.

La hauteur de cet arbre contredit l’affirmation de la SCI Howlett selon laquelle elle avait satisfait à son obligation d’entretien d’autant qu’un mois après la tenue de l’assemblée générale litigieuse, elle a fait élaguer cet arbre.

Par ailleurs, si le syndic est tenu d’un devoir de conseil et d’une obligation d’information, il ne pouvait refuser d’inscrire la question soumise dans les formes par un copropriétaire à l’ordre du jour de l’assemblée générale et dissuader les copropriétaires de voter à l’encontre de ce projet.

En tout état de cause, la SCI Howlett ne démontre pas le préjudice qui lui a été causé par la résolution litigieuse puisque le syndic ne l’a pas mise à exécution, la copropriétaire ayant elle-même fait procéder à l’élagage des branches de son arbre conformément à son obligation d’entretien des arbres et arbustes du jardin dont elle a la jouissance privative exclusive.

A défaut, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sera seul condamné aux dépens ainsi qu’à verser à la SCI Howlett la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS