TJ Nanterre, 23 sept. 2024, RG 24/03328

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
23 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 24/03328 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOD4

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. SCI FONTAINEBLEAU YTD

C/

S.A.R.L. BAALBECK au capital social de 10.000,00 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n 501 620 025, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SCI FONTAINEBLEAU YTD
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BAALBECK
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 26 mai 1999, la SCI SLIM 92, aux droits de laquelle est venue la SCI FONTAINEBLEAU YTD, a donné à bail commercial à la société MASSA, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 1999, des locaux dépendant du [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 4], afin qu’elle y exploite une activité de cafétéria et restauration moyennant un loyer annuel en principal de 140.000 francs, soit 21.342,86 euros.

Suivant jugement du 29 août 2007, le tribunal de commerce de NANTERRE a prononcé la liquidation judiciaire de la société MASSA.

Par ordonnance du 15 novembre 2007, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société MASSA a ordonné la cession du fonds de commerce de la société liquidée au profit de Mme [L] [E] et M. [F] [E], pour le compte de la société BAALBECK en cours de constitution, ainsi que la conclusion d’un nouveau bail commercial moyennant un loyer annuel de 20.000 euros, outre les charges de copropriété, et mis à la charge des repreneurs une indemnité forfaitaire de 50.000 euros au profit de la SCI FONTAINEBLEAU YTD.

La cession du fonds de commerce a été régularisée entre le liquidateur de la société MASSA et la société BAALBECK le 20 mars 2008, à effet rétroactif du 15 novembre 2007.

Par actes extrajudiciaires du 18 février 2008, la SCI FONTAINEBLEAU YTD a fait signifier :

- au liquidateur de la société MASSA et à la société BAALBECK un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail tendant à obtenir le paiement d’une somme de 18.634,51 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er trimestre 2008, outre l’indemnité forfaitaire de 50.000 euros ;
- à la société BAALBECK, un congé portant refus de renouvellement du bail du 26 mai 1999.

La société BAALBECK a formé opposition au commandement de payer et assigné la SCI FONTAINEBLEAU YTD devant le tribunal de grande instance de NANTERRE suivant exploit d’huissier du 11 mai 2009.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 09/10590.

Par jugement du 9 juin 2011 rendu dans le cadre de cette procédure enrôlée sous le numéro RG 09/10590, le tribunal de grande instance de NANTERRE a notamment dit qu’un nouveau bail commercial a pris effet entre la SCI FONTAINEBLEAU YTD et la société BAALBECK à compter du 15 novembre 2007, annulé et dit sans effet le congé précité délivré le 18 février 2008 et condamné la SCI FONTAINEBLEAU YTD à remettre à la société BAALBECK les quittances des sommes réglées au titre des loyers et charges dans les quinze jours de la signification du jugement, sous astreinte de 80 euros par jour de retard.

Par ordonnance du 26 juin 2014, le président du tribunal de commerce de NANTERRE, saisi d’une requête en interprétation de l’ordonnance susvisée rendue par le juge commissaire le 15 novembre 2007, a dit « qu’il y a lieu d’interpréter le 6ème paragraphe de la page 3 de l’ordonnance du 15 novembre 2007 de M. [D] en précisant qu’en dehors du montant du loyer constaté dans ce paragraphe, les autres clauses de l’ancien bail n’étaient pas modifiées ».

Par actes extrajudiciaires des 23 juillet 2014, 8 juin 2015 et 26 février 2016, la SCI FONTAINEBLEAU YTD a fait signifier trois nouveaux commandements de payer tendant à obtenir le paiement des sommes de 42.302,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2014 inclus, 48.424,14 euros selon décompte arrêté au 26 mai 2015 et 72.621,90 euros selon décompte arrêté au 22 janvier 2016.

Par exploit d’huissier en date du 13 octobre 2014, la société BAALBECK a saisi le tribunal de grande instance de NANTERRE d’une opposition au commandement du 23 juillet 2014.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 14/11811.

Par acte extrajudiciaire du 9 mai 2016, la SCI FONTAINEBLEAU YTD a fait signifier à la société BAALBECK un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction avec prise d’effet au 15 novembre 2016.

Par exploit d’huissier du 28 décembre 2016, la SCI FONTAINEBLEAU YTD a assigné la société BAALBECK devant le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins essentiellement de voir déclarer valable le congé précité délivré le 9 mai 2016.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 17/354.

Par jugement avant dire droit du 12 janvier 2017, le tribunal de grande instance de NANTERRE a, dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 14/11811, ordonné une expertise confiée à M. [X] [Y], aux fins essentiellement de faire le décompte des sommes dues à la SCI FONTAINEBLEAU YTD.

Cette affaire a été retirée du rôle le 24 mars 2017, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Par exploit d’huissier du 16 février 2018, la société BAALBECK a assigné la SCI FONTAINEBLEAU YTD devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de PARIS afin essentiellement d’obtenir la liquidation de l’astreinte susvisée.

Par jugement du 3 avril 2018, la SCI FONTAINEBLEAU YTD, dont la demande de délais de paiement a été rejetée, a été condamnée à payer à la société BAALBECK la somme de 194.400 euros au titre de la liquidation d’astreinte, outre celle de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par arrêt du 7 février 2019, la cour d’appel de PARIS a confirmé ce dernier jugement et actualisé la condamnation de la SCI FONTAINEBLEAU YTD à la somme de 216.000 euros au titre de la liquidation d’astreinte arrêtée au 15 décembre 2018.

M. [X] [Y] a déposé son rapport d’expertise le 10 avril 2019, entraînant le rétablissement au rôle de la procédure initialement enrôlée sous le numéro RG 14/11811 sous le numéro RG 19/5690.
Par ordonnance du 29 mai 2020, l’instance précité a été jointe à la procédure enrôlée sous le numéro RG 17/354.

Par jugement mixte du 2 mars 2022 rendu dans le cadre de cette dernière instance, enrôlée sous le numéro RG 17/354, le tribunal judiciaire de NANTERRE a notamment :

- dit que les commandements visant la clause résolutoire du bail à effet du 15 novembre 2007 signifiés les 8 juin 2015 et 26 février 2016 ont été délivrés de mauvaise foi et ne peuvent produire effet ;
- débouté la société BAALBECK de sa demande de paiement d’un trop-versé pour la période postérieure au 28 janvier 2015 ;
- débouté la société BAALBECK de sa demande de remise d’un décompte annuel de charges sous astreinte ;
- débouté la société BAALBECK de sa demande de dommages et intérêts ;
- débouté la SCI FONTAINEBLEAU YTD de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 novembre 2007 ;
- débouté la SCI FONTAINEBLEAU YTD de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 15 novembre 2007 ;
- débouté la SCI FONTAINEBLEAU YTD de sa demande de paiement d’un arriéré locatif ;
- ordonné à la SCI FONTAINEBLEAU YTD de recalculer les loyers et accessoires dus par la société BAALBECK depuis le 28 janvier 2015, en appliquant strictement la clause du bail du 26 mai 1999, qui prévoit que les loyers indexés seront augmentés de la TVA, mais pas les accessoires qui ne comprennent pas les charges exorbitantes du droit commun, les taxes foncières et taxes sur les ordures ménagères, ni les frais qui ne sont pas propres aux lieux loués, ni les frais de gestion, géomètre ou commissaire aux comptes, ou afférents aux gros travaux ;
- ordonné la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties à concurrence de la somme la plus faible, sur présentation dudit décompte actualisé de la dette locative par la SCI FONTAINEBLEAU YTD dans le délai d’un mois du jugement ;
- dit que le refus de renouvellement de bail signifié à la requête de la SCI FONTAINEBLEAU YTD le 9 mai 2016 à effet du 15 novembre 2016 n’est pas fondé sur des motifs graves et légitimes ;
- dit que suite au refus de renouvellement du bail consenti, le bail du 15 novembre 2007 a pris fin le 15 novembre 2016 et que la société BAALBECK a droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;
- dit que la société BAALBECK a droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction et qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation fixée provisionnellement au loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des accessoires strictement définis dans le bail du 26 mai 1999 ;
- ordonné une expertise avant dire droit confiée à M. [C] [S] afin de déterminer les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation statutaire.

Par ordonnance du 7 avril 2022, le juge de la mise en état du présent tribunal a ordonné la radiation de la procédure enrôlée sous le numéro RG 17/354 dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Les parties ont interjeté appel du jugement précité du 2 mars 2022 par déclarations respectives des 7 avril et 1er décembre 2022.

M. [C] [S] a déposé son rapport le 28 févier 2023.

Par arrêt du 14 décembre 2023, la cour d’appel de VERSAILLES a partiellement infirmé le jugement du 2 mars 2022 et notamment :

-déclaré irrecevable la demande de la société BAALBECK tenant à ce qu’il soit enjoint à la SCI FONTAINEBLEAU YTD de lui remettre les quittances de loyers sous astreinte ;
-condamné la SCI FONTAINEBLEAU YTD à payer à la société BAALBECK la somme de 4.528,43 euros au titre du trop-versé pour la période du 28 janvier 2015 au 15 novembre 2016 ;
-condamné la SCI FONTAINEBLEAU YTD à payer à la société BAALBECK la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-dit que le congé portant refus de renouvellement signifié par la SCI FONTAINEBLEAU YTD le 9 mai 2016 est fondé sur un motif grave et légitime privant la société BAALBECK de son droit à indemnité d’éviction ;
-ordonné l’expulsion de la société BAALBECK dans le délai de deux mois suivant la signification de l'arrêt ;
-dit n’y avoir lieu à évoquer la demande tendant à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la société BAALBECK à compter de l’expiration du bail le 15 novembre 2016 ;
-condamné la SCI FONTAINEBLEAU YTD à supporter les frais d’expertise de M. [Y] et le coût des commandements de payer des 23 juillet 2014, 8 juin 2015 et 26 février 2016 ;
-condamné la société BAALBECK à supporter la moitié des frais d’expertise de M. [S] ;
-réservé le surplus des dépens se rapportant aux frais d’expertise de M. [S] ;
-fait masse du surplus des dépens et condamné la SCI FONTAINEBLEAU YTD et la société BAALBECK à les supporter chacune par moitié ;
-débouté les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Tel qu’autorisée suivant ordonnance du 24 avril 2024, la SCI FONTAINEBLEAU YTD a fait assigner à jour fixe la société BAALBECK devant le présent tribunal, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024 aux fins de voir :

CONSTATER que la SARL BAALBECK est tenue de verser une indemnité d’occupation à la SCI FONTAINEBLEAU YTD depuis le 16 novembre 2016 et jusqu’à complète libération des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL BAALBECK à la SCI FONTAINEBLEAU YTD à la somme de 5.170,80 euros TTC par mois à compter du 16 novembre 2016 ;

CONDAMNER la SARL BAALBECK à verser à la SCI FONTAINEBLEAU YTD la somme de 439.682,92 euros correspondant à la période courant du 16 novembre 2016 au 31 mars 2024 ;

CONDAMNER la SARL BAALBECK à verser à la SCI FONTAINEBLEAU YTD une indemnité mensuelle d’occupation de 5.170,80 euros TTC, majoré des charges récupérables, comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Par conséquent,

PRONONCER la compensation de ces deux créances réciproques, celle de 439.682,92 euros détenus par la SCI FONTAINEBLEAU YTD sur la SARL BAALBECK et celle de 232.971,83 euros détenus par cette dernière sur la SCI FONTAINEBLEAU YTD, à concurrence de la plus faible des deux ;

CONSTATER qu’à l’issue de cette compensation, la SCI FONTAOINEBLEAU YTRD demeure titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible de 206.711,09 euros sur la SARL BAALBECK ;

CONDAMNER la SARL BAALBECK à payer à la SCI FONTAINEBLEAU YTD la somme de 206.711,09 euros ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SARL BAALBECK à verser à la SCI FONTAINEBLEAU YTD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SARL BAALBECK aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, la société BAALBECK, demande au tribunal de :

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer tel que fixé par Monsieur [Y], soit la somme de 2.249,47 euros par mois,

Subsidiairement, ordonner une nouvelle expertise pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation pouvant être due par la société BAALBECK,

Condamner la société YTD FONTAINEBLEAU au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire a été fixée pour clôture et plaidoirie à l’audience du 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Le tribunal précise à titre liminaire qu’en l’absence de contestation des parties, l’affaire a été clôturée lors de l’audience de plaidoiries du 14 mai 2024.

En outre, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I - Sur les demandes indemnitaires de la SCI FONTAINEBLEAU YTD formées à l’encontre de la société BAALBECK

La SCI FONTAINEBLEAU YTD soutient que la société BAALBECK est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun à compter du 16 novembre 2016, jusqu’à la date de la libération effective des lieux, dès lors que la société BAALBECK est déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, tel qu’il résulte de l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES le 14 décembre 2023. Elle demande au tribunal de fixer son montant à la somme mensuelle de 5.170,80 euros, qui résulte selon elle du rapport d’expertise judiciaire de M. [C] [S] du 28 févier 2023. Elle explique que la société BAALBECK reste redevable, après déduction des règlements perçus à hauteur de 158.454,23 euros, d’une somme de 439.682,92 euros, incluant une quote-part de charges pour la période d’occupation à hauteur de 137.935,95 euros.

La société BAALBECK, qui indique avoir formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt du 14 décembre 2023, aux fins de contester la déchéance de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, reconnaît être redevable d’une indemnité d’occupation. Elle conteste néanmoins le montant de 4.309 euros retenu par l’expert judiciaire M. [C] [S]. Elle expose que ce dernier n’a pas tenu compte de la perte de commercialité importante subie depuis plusieurs années par le [Adresse 3], dont plus de 95% des magasins ont fermé du fait de son état de délabrement, justifiant de retenir le montant du loyer indexé fixé par M. [X] [Y] dans son rapport d’expertise judiciaire, soit la somme mensuelle de 2.249,47 euros.

Selon l’article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

L'article L145-33 du même code, issu de la section 6, prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments

Toutefois, en cas de refus de renouvellement pour motif grave et légitime validé judiciairement, le preneur est débiteur d’une indemnité d’occupation de droit commun, due rétroactivement à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la remise des clés sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1315 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l’article 1355 du code civil précise que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, le bail liant les parties a pris fin le 15 novembre 2016 à minuit par l’effet du congé délivré le 9 mai 2016 par la SCI FONTAINEBLEAU YTD.

Si la société BAALBECK soutient avoir formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES le 14 décembre 2023, qui lui a été signifié le 16 février 2024, il convient toutefois de relever qu’elle n’en justifie pas, de telle sorte que cet arrêt est revêtu de l’autorité de la chose jugée au regard des pièces versées aux débats.

Dès lors, tel qu’il a été jugé par la cour d’appel de VERSAILLES dans son arrêt du 14 décembre 2023, le congé signifié le 9 mai 2016 est fondé sur un motif grave et légitime, qui entraîne la déchéance du droit de la société BAALBECK au paiement de l’indemnité d’éviction.

Il en résulte par conséquent d’une part que la société BAALBECK est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun à compter de la date d’effet du congé, soit le 16 novembre 2016, et d’autre part, qu’il appartient à la bailleresse de justifier du préjudice invoqué à hauteur de la somme totale de 439.682,92 euros.

Sur la demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation due par la société BAALBECK à la somme mensuelle de 5.170,80 euros TTC

Il ressort du rapport d’expertise de M. [C] [S] en date du 28 février 2023 produit par la SCI FONTAINEBLEAU YTD que les locaux sont situés dans le [Adresse 3], qui connaît des difficultés structurelles anciennes avec une vacance locative d’environ 50%, dans un secteur néanmoins favorable aux activités de bar et restaurant à COURBEVOIE, commune résidentielle abritant une population résidentielle à bon pouvoir d’achat, en cœur de centre-ville, à proximité de la [Adresse 5] bénéficiant de très bonnes commercialités et de l’hôtel Mercure. L’expert ajoute que les locaux bénéficient d’un parking de grande capacité et d’un accès par l’extérieur, justifiant d’évaluer la valeur locative à la somme mensuelle de 4.309 euros à compter du 16 novembre 2016, après déduction de l’abattement de précarité.

Il convient de relever que la SCI FONTAINEBLEAU YTD n’est pas fondée à voir majorer l’indemnité d’occupation de droit commun de la TVA à laquelle le loyer est assujetti, puisque cette indemnité, qui n’est pas de nature statutaire, n’est ni imposable pour le bailleur, ni déductible pour le preneur.

En revanche, l’expert a expressément précisé que son évaluation à hauteur de 4.309 euros tient compte des difficultés rencontrées au sein du [Adresse 3], qui ne justifient dès lors pas de retenir le montant issu du rapport d’expertise du 10 avril 2019 de M. [X] [Y], qui n’avait par ailleurs pas pour mission d’évaluer la valeur locative de marché des locaux.

Dès lors, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun due par la société BAALBECK à compter du 16 novembre 2016 à la somme mensuelle de 4.309 euros, à laquelle il convient de réintégrer l’abattement de précarité de 10%, dès lors que l’occupante était sans droit ni titre, portant l’indemnité à une somme totale de 4.739,90 euros.

Sur la demande tendant à voir condamner la société BAALBECK au paiement de la somme de 439.682,72 euros au titre de la période d’occupation du 16 novembre 2016 au 31 mars 2024

La SCI FONTAINEBLEAU YTD est fondée à réclamer l’indemnisation du préjudice subi du fait du maintien du preneur dans les locaux.

En l’espèce, le montant total de l’indemnité d’occupation s’élève, pour la période du 16 novembre 2016 au 31 mars 2024, à la somme totale de 419.007,16 euros au regard du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment déterminé par le tribunal.

Néanmoins, il résulte du décompte produit par la SCI FONTAINEBLEAU YTD, qui n’est pas contesté par la société BAALBECK, que le montant total des règlements effectués par celle-ci pour la période du 16 novembre 2016 au 31 mars 2024 s’élève à la somme de 158.454,23 euros, après déduction de la somme de 62.920,77 euros, correspondant aux paiements intervenus avant ladite période.

Ainsi, après déduction de la somme de 158.454,23 euros, l’indemnité d’occupation restant due pour la période du 16 novembre 2016 au 31 mars 2024 s’élève à la somme de 260.552,93 euros.

S’agissant en revanche de la somme complémentaire de 137.935,96 euros, invoquée au titre des charges dues pour la période d’occupation, il convient tout d’abord de relever que la SCI FONTAINEBLEAU YTD n’apporte, dans la partie discussion de son assignation, aucune précision relative à leur nature et composition, alors qu’aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En outre, il convient de relever que le bail prévoit que « le loyer s’entend charges comprises, le Preneur aura également à sa charge la Taxe Professionnelle, les impôts et taxes afférents à son commerce et remboursera au Bailleur sa quote-part aux cotisations et charges relevant du GIE du centre commercial et correspondant à la publicité effectuée dans le cadre des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires réuni chaque année. » (sic.)

Or, il ressort de l’examen du décompte produit par la demanderesse que la somme de 137.935,96 euros inclut l’ensemble des charges, alors qu’en vertu de la clause précitée, les accessoires ne comprennent pas les charges exorbitantes du droit commun, ni les taxes foncières et taxes sur les ordures ménagères.

En outre, le tribunal relève que le caractère succinct et imprécis dudit décompte ne permet en tout état de cause pas au tribunal d’établir le montant des charges qui seraient dues au titre de la période d’occupation.

Dès lors, la SCI FONTAINEBLEAU YTD n’est pas fondée à réclamer la somme complémentaire de 137.935,96 euros au titre des charges.

Au regard de ces éléments, la société BAALBECK est redevable de la somme de 260.552,93 euros au titre de l’indemnité d’occupation restant due pour la période du 16 novembre 2016 au 31 mars 2024.

Sur la demande tendant à voir condamner la société BAALBECK au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 5.170,80, majorée des charges récupérables à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération des lieux

La SCI FONTAINEBLEAU YTD demande au tribunal de condamner la société BAALBECK au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5.170,80 euros à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux, « à majorer des charges récupérables ».

Tel qu’il a été précédemment établi, la SCI FONTAINEBLEAU YTD est fondée à réclamer une indemnité d’occupation mensuelle de 4.739,90 euros jusqu’à la complète libération des lieux par la société BAALBECK, laquelle ne justifie pas avoir quitté les locaux occupés sans droit ni titre.

En outre, il convient à nouveau de relever que la SCI FONTAINEBLEAU YTD n’apporte aucune précision sur les charges réclamées, dont le montant n’est par ailleurs pas précisé.

Par conséquent, le tribunal fera partiellement droit à la demande de la SCI FONTAINEBLEAU YTD et condamnera la société BAALBECK à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4.739,90 euros à compter du 1er avril 2024, jusqu’à la complète libération des lieux.

II- Sur la demande de compensation

La SCI FONTAINEBLEAU YTD demande au tribunal de prononcer la compensation entre la somme de 439.682,92 euros réclamée au titre de la période d’occupation du 16 novembre 2016 au 31 mars 2024 et la créance détenue par la société BAALBECK à son encontre d’un montant de 232.971,83 euros.

La société BAALBECK résiste à cette prétention, aux motifs que le tribunal n’est pas tenu par les conclusions du rapport d’expertise de M. [C] [S], qu’elle a la possibilité d’interjeter appel à l’encontre du présent jugement et que le tribunal peut ne pas ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code dispose que, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice.

En l’espèce, la SCI FONTAINEBLEAU YTD a été condamnée par la cour d’appel de PARIS le 7 février 2019 au paiement de la somme de 216.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le tribunal de grande instance de NANTERRE le 9 juin 2011, relative à la communication des quittances de loyers et charges par la SCI FONTAINEBLEAU YTD.

Ainsi, la dette détenue par la société BAALBECK à l’encontre de la SCI FONTAINEBLEAU YTD, actualisée à hauteur de 232.971,83 euros, est également issue de l’exécution du bail.

Dès lors, la dette de liquidation d’astreinte de la SCI FONTAINEBLEAU YTD à hauteur de 232.971,83 euros et la dette d’indemnité d’occupation de la société BAALBECK, à hauteur de 260.552,93 euros, sont des dettes réciproques, fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En conséquence, la compensation entre ces dettes sera ordonnée à hauteur de la dette la plus faible, à savoir 232.971,83 euros.

La société BAALBECK sera condamnée à verser le surplus à la SCI FONTAINEBLEAU YTD, à savoir 27.581,10 euros.

III - Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société BAALBECK, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société BAALBECK, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI FONTAINEBLEAU YTD une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS