TJ Nanterre, 19 sept. 2024, RG 21/05768

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
19 Septembre 2024

N° RG 21/05768 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WYL3

N° Minute :

AFFAIRE

Société SCCV PIERRE LAROUSSE

C/

[L] [R], [M] [O]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société SCCV PIERRE LAROUSSE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Véronique JULLIEN de l’AARPI DROITFIL, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 49 et Maître BINETEAU Eric, de la selarl HORUS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDEURS

Monsieur [L] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Madame [J] [S] épouse [R] (intervenante volontaire)
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentés par Me Eric BOITARD, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 420 et la selarl ATTLAN-PAUTRE-COHEN LETAILLEUR, avoat plaidant au barreau de MASSY

Madame [M] [O]
domiciliée : chez l’ Office Notarial de Maître [I] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Maître [I] [P] (intervenant volontaire)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 et la SCP COLLET de ROCQUIGNY - CHANTELOT - BRODIEZ - GOURDOU & Associés, avocat plaidant au barreau de Clermont Ferrand

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Avril 2024 en audience publique devant :

Thomas CIGNONI, Vice-président
Thomas BOTHNER, Vice-Président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président
Thomas BOTHNER, Vice-Président
Laure CHASSAGNE, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats prorogé au 19 septembre 2024, après avis donné aux parties,

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un acte notarié dressé le 15 juin 2018 par Me [I] [P], notaire à [Localité 2] (Puy-de-Dôme), avec la participation de Maître [N] [K], notaire à Paris, M. [L] [R] a consenti à la SCI Orée Verte, à laquelle s’est substituée la SCCV Pierre Larousse, une promesse unilatérale de vente d’un terrain bâti situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Hauts-de-Seine), au prix de 1 630 000 euros, pour une durée de six mois à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives.

Cette promesse était notamment stipulée sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, au plus tard dans un délai de 14 mois à compter de la communication au notaire participant de l’acte de renonciation au droit de préemption urbain dont est titulaire la commune de [Localité 6].

L’acte prévoyait, en outre, le versement d’une indemnité d’immobilisation de 99 400 euros en la comptabilité du notaire.

La société Pierre Larousse, qui n’a pas obtenu de permis de construire dans les délais convenus, a vainement sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que, par actes extrajudiciaires du 17 juin 2021, elle a fait assigner M. [R] et Mme [M] [O], en qualité de caissier de l’office notarial de Me [P], devant le tribunal judiciaire de Nanterre en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2022, la société Pierre Larousse demande au tribunal, au visa des articles 1956 et 1960 du code civil, de :
- condamner les époux [R] à lui verser une somme correspondant au montant des intérêts légaux de retard dus à la date du jugement à intervenir,
- juger que la somme séquestrée en exécution de la promesse de vente passée le 15 juin 2018 doit lui être intégralement restituée par le séquestre Mme [M] [O], caissier de l’office notarial de Maître [I] [P],
- ordonner l’exécution provisoire,
- condamner les époux [R] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner au paiement des dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la concluante affirme avoir déposé successivement deux demandes de permis de construire avant le 29 août 2019, date d’expiration de la validité de la promesse. Elle relève que le premier refus n’est pas imputable au caractère incomplet de son dossier mais à l’avis défavorable de la commission de sécurité d’accessibilité, ce qui l’a contraint à modifier son projet. Elle impute exclusivement le refus opposé au titre de son second dépôt aux agissements des promettants, relevant que le motif de refus opposé par la mairie est l’information portée à sa connaissance par ces derniers de la caducité de la promesse au 7 octobre 2019. Elle affirme qu’elle a finalement obtenu la délivrance du permis de construire à la suite de l’annulation de ce refus par le juge administratif qui a enjoint la commune de [Localité 6] de délivrer le permis litigieux. Elle en déduit donc que ce n’est que du fait des promettants qu’elle n’a pas obtenu le permis de construire dans les délais. Concernant les dommages et intérêts qui lui sont réclamés, elle estime que les défendeurs échouent à démontrer la nature et l’étendue de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique du 7 juin 2022, M. [L] [R] et Mme [J] [S] épouse [R], intervenante volontaire, demandent au tribunal, au visa de l’article 1304-3 du code civil, de :
- débouter la SCCV Pierre Larousse de toutes leurs demandes ;
- la condamner à payer à M. [R] la somme de 100 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, à charge pour le notaire séquestre de lui verser la somme de 99 400 euros ;
- la condamner à payer aux époux [R] la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
- la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.

Ils rappellent que la notification de renonciation de la commune de [Localité 6] à son droit de préemption est intervenue le 29 juin 2018, de telle sorte que la promesse était devenue caduque à compter du 29 août 2019. Pour démontrer la défaillance du bénéficiaire, ils se réfèrent à la stipulation de la promesse qui lui imposait de notifier par courrier recommandé au promettant la justification du dépôt d’un dossier complet à l’appui de la demande d’obtention du permis de construire dans le délai de cinq mois à compter de l’information donnée par la mairie tendant à le renonciation de son droit de préemption. Ils relèvent que la première demande d’obtention de permis de construire a été déposée hors délais, le 28 décembre 2018. Ils ajoutent que le bénéficiaire a ensuite déposé sa nouvelle demande quelques semaines avant l’expiration du délai, affirmant que celle-ci n’était sans doute pas complète, puisque la mairie de [Localité 6] n’a pas été en mesure d’y répondre dans les délais. Ils font valoir que l’annulation du refus de permis de construire obtenue ultérieurement par la SCCV Pierre Larousse est sans incidence sur le sort de l’indemnité d’immobilisation. Ils regrettent également l’acharnement de la demanderesse qui les a menacé de poursuites disproportionnées afin de les intimider, ce qui justifie leur demande de dommages et intérêts.

Selon des conclusions notifiées électroniquement le 05 août 2021, Mme [M] [O] et Maître [I] [P], intervenant volontaire, demandent au tribunal, de :
- prononcer la mise hors de cause de Mme [M] [O],
- constater que Me [P] s’en remet à la décision du tribunal quant au sort de l’indemnité d’immobilisation,
- condamner la SCCV Pierre Larousse à verser à Me [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à payer les dépens.

A l’appui de la demande de mise hors de cause au bénéfice de Mme [O], ils précisent que celle-ci n’a agi qu’en sa qualité de salariée de Maître [P] dont l’intervention volontaire doit être déclarée recevable, étant le notaire désigné en qualité de séquestre.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 29 novembre 2022 et renvoyée à l’audience collégiale du 25 avril 2024.

Le délibéré a été fixé au 11 juillet 2024, prorogé au 19 septembre 2024, les parties préalablement avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il y a lieu, à titre liminaire, de constater l’intervention volontaire de Mme [R] et de Me [P], dont la recevabilité ne fait l’objet d’aucune discussion entre les parties.

Sur la mise hors de cause de Mme [M] [O]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, il sera relevé que la demande tendant à “mettre hors de cause” Mme [O] s’analyse en une fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à défendre.

Sur ce, il ressort de la promesse en litige que seul Me [P], notaire instrumentaire, a été désigné en qualité de séquestre de l’indemnité d’immobilisation mise à la charge du bénéficiaire, Mme [O] n’ayant agi qu’en qualité de salariée de l’étude notariale.

Il en résulte que cette dernière n’a pas qualité à défendre dans le cadre du présent litige.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande formée à son endroit.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124 du code civil, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient exclusivement au promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, la promesse était stipulée sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire est rédigée en ces termes :

“Obtention d’un permis de construire
Règles générales :
La réalisation des présentes est soumise à la délivrance au BENEFICIAIRE au pus tard dans le délai de 14 mois à compter de la communication par le notaire soussigné au notaire participant de la renonciation au droit de préemption urbain dont est titulaire la commune de [Localité 6], d’un permis de construire pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante :
Démolition des bâtiments existants et construction d’un immeuble à usage mixte (commerce en pied d’immeuble et habitation), d’une surface habitable minimale (SHAB) de 1450 m².
Ce permis ne devra pas être assorti de prescriptions et/ou contraintes autres que celles résultant du plan local d’urbanisme. (...)
Il est précisé que pour être en mesure de se prévaloir de la présente condition suspensive, justification devra être donnée par lettre recommandée avec avis de réception au notaire soussigné du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard dans le délai de 5 mois à compter de la communication par le notaire soussigné au notaire participant de la renonciation au droit de préemption urbain dont est titulaire la commune de [Localité 6], au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.
Il est spécialement convenu dans l’intérêt du PROMETTANT qu’au cas où cet engagement ne serait pas respecté, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la présente condition suspensive d’obtention du permis de construire sera considérée comme non accomplie et les présentes purement et simplement caduques sans indemnité de part ni d’autre”.

Les parties s’accordent pour retenir que la renonciation de la commune à son droit de préemption a été notifiée au notaire le 29 juin 2018, de telle sorte que le permis de construire devait être délivré à la société Pierre Larousse au plus tard le 29 août 2019, et que cette même société devait justifier avoir déposé une demande de permis complète au plus tard le 29 novembre 2018.

Or il résulte du récépissé versé aux débats qu’une première demande de permis a été déposée par la société demanderesse le 28 décembre 2018, soit au-delà du délai convenu, et que cette demande a fait l’objet, en toute hypothèse, d’un refus de la commune de [Localité 6] le 25 mai 2019 en raison d’un avis défavorable de la commission communale de sécurité.

S’il est constant que les promettants ont par la suite accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive jusqu’au 7 octobre 2019, il résulte des pièces produites que, malgré une nouvelle demande déposée le 5 juillet 2019, la société Pierre Larousse n’a pas obtenu de permis de construire dans ce délai.

Il est à cet égard indifférent que le second refus délivré le 11 février 2020 résulte de ce que la commune de [Localité 6] “a été informée par écrit, par les propriétaires du terrain objet de la demande, que la promesse de vente qu’ils ont consenti à la SCCV Pierre Larousse est caduque depuis le 7 octobre 2019”, alors qu’il résulte du jugement rendu par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise le 11 février 2020 que cette information a été portée à la connaissance du maire par courriel du 7 février 2020, soit postérieurement au 7 octobre 2019, date à laquelle le délai de réalisation de la promesse avait déjà expiré depuis plusieurs mois.

Il résulte de ces énonciations que la promesse est caduque depuis le 7 octobre 2019, la circonstance que l’arrêté de refus du 11 février 2020 ait été postérieurement annulé par la juridiction administrative est sans incidence sur ce point.

Il s’ensuit que le promettant est fondé à obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, telle qu’elle a été stipulée dans l’acte du 15 juin 2018, soit à hauteur de 99 400 euros, et non de 100 000 euros ainsi qu’il le sollicite dans ses conclusions.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Pierre Larousse à payer la somme de 99 400 euros à M. [R] selon les modalités spécifiées au dispositif du jugement, et de la débouter de l’ensemble de ses prétentions.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’immobilisation est stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et elle est exclusive de dommages et intérêts.

En l’espèce, M. et Mme [R] sollicitent la condamnation de la SCCV Pierre Larousse à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, en faisant valoir qu’ils ont subi un préjudice financier en acceptant de proroger, en vain, la validité de la promesse de vente pour une durée supplémentaire de 5 semaines.

Cependant, dès lors que M. [R] a accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive et que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale ne contracte aucun engagement d’acquérir, aucune faute ne peut être reproché à la société Pierre Larousse à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’instance seront supportés par la société Pierre Larousse, qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Celle-ci sera également condamnée à payer la somme de 3 500 euros à M. [R] et celle de 1 000 euros à Me [I] [P], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire dès lors que celle-ci est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS :