TJ Pontoise, 23 sept. 2024, RG 22/01093

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

23 Septembre 2024

N° RG 22/01093 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MM2R

Code NAC : 30F

EPFIF
C/
[T] [G]
[M] [K] épouse [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 Juin 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), inscrit au RCS de Paris sous le numéro 495 120 008 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Isabel PLO-FAROUZ, avocat au barreau du Val d’Oise
et assisté de Me Tanguy SALAUN avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [G], né le 19 Décembre 1979 à [Localité 5] (CHINE), demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [K] épouse [G], née le 26 Janvier 1971 à [Localité 4] (CHINE) (CHINE), demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Thomas VERDET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Mbaye DIAGNE avocat plaidant au barreau de Paris

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2008, M. [T] [B] aux droits duquel se trouve l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), a consenti à M. [P] [Y] et Mme [D] [Y] aux droits desquels se trouvent M. [T] [G] et Mme [M] [K] épouse [G], un bail commercial portant sur des locaux à destination de café-bar-brasserie-gérance tabac-française des jeux presse PMU-chambres meublées, situés [Adresse 3] à [Localité 2].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 30 janvier 2008. Il s’est prorogé tacitement jusqu’à la signification, par les époux [G], d’une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018, suivant exploit d’huissier du 24 septembre 2018.

Par acte d'huissier du 24 décembre 2018, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France a refusé aux époux [G] le renouvellement de leur bail et offert de payer une indemnité d’éviction.

Les parties n’ayant pu s’entendre sur le montant de l’indemnité d’éviction, les époux [G] ont fait assigner l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France devant le juge des référés du tribunal de grande instance de PONTOISE, par exploit du 4 février 2019, aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Par ordonnance du 12 juin 2019, le juge des référés a fait droit à leur demande.

L’expert a déposé son rapport le 16 mars 2021.

Par exploit du 11 février 2022, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France a fait assigner M. [T] [G] et Mme [M] [K] épouse [G] devant ce tribunal pour voir fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Par conclusions d’incident du 11 janvier 2023, M. [T] [G] et Mme [M] [K] épouse [G] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir ordonner à l’expert judiciaire de réactualiser l’indemnité d’éviction et de déclarer irrecevable comme prescrite la demande de paiement d’une indemnité d’occupation présentée par l’EPFIF.

Par ordonnance du 14 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de complément d’expertise présentée par les époux [G] et a déclaré recevable comme non prescrite la demande d’indemnité d’occupation formée par l’EPFIF.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 février 2024, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France demande au tribunal de :
fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.076.415 € ;dire qu’il ne sera tenu au remboursement des frais de licenciement des salariés qu’après justification du règlement effectif desdites indemnités et de leur montant ;fixer l'indemnité d'occupation annuelle due à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la remise des clés et la totale restitution des lieux à la somme annuelle hors taxes de 51.631 € et subsidiairement à celle annuelle de 42.300 € ; débouter les époux [G] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;les condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il ne conteste pas que la clientèle attachée au fonds de commerce en constitue l’élément essentiel et que le refus de renouvellement engendrera la perte du fonds de commerce engendrée mais s'oppose aux montants des indemnités tant principale qu'accessoires réclamées par les époux [G] qui fondent leurs demandes sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire, dans un but purement dilatoire et après que leur demande de complément d’expertise ait été déclarée irrecevable par le juge de la mise en état.

Il est d’accord avec l’expert judiciaire pour une valeur médiane arrondie à 960.000 € pour l’indemnité principale à partir des méthodes par le chiffre d’affaires et par le résultat brut d’exploitation (R.B.E). Sur les indemnités accessoires, il est également d’accord pout le montant de 18.815 € évalué par l’expert pour le trouble commercial et pour les frais divers de 2.000 € mais limite à 95.600 € l’indemnité de remploi et s’oppose à indemnisation de frais de réinstallation en soutenant que les aménagements réalisés par les époux [G] n’étaient pas autorisés ; qu’ils ont été effectués après le refus de renouvellement et que rien n’établit que ces derniers se réinstalleront. Il s’oppose à tout frais de déménagement en relevant que le bail ne prévoit aucun logement dans les locaux loués.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 28 mai 2024, M. [T] [G] et Mme [M] [K] épouse [G] demandent au tribunal de  :
avant dire droit, désigner un expert judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction au regard des éléments financiers plus récents du fonds de commerce, notamment des exercices 2021-2022-2023 ;fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.647.300 €, à parfaire,condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à leur verser la somme de 1.647.300 €, à parfaire, au titre de l’indemnité d’éviction,juger que l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France s’acquittera des frais de déménagement et des frais de licenciement, sur présentation des justificatifs y afférents,fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 35.716 € HT, à effet du 1er octobre 2018, condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à leur restituer la somme trop perçue entre les loyers acquittés et l’indemnité d’occupation fixée, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et le bénéfice de l’anatocisme,à titre subsidiaire, ordonner la consignation des frais de réinstallation auprès du séquestre juridique, au frais du demandeur,juger que le séquestre devra leur verser la somme consignée, sur présentation des factures des travaux d’aménagement des locaux de réinstallation,en tout état de cause, débouter l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France de toutes ses demandes plus amples ou contraires et le condamner à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que l’expertise judiciaire qui a été réalisée sur des états financiers de 2016 à 2019, ne peut fonder la valeur du fonds de commerce alors qu’il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction doit tenir compte de la consistance et de la valeur du fonds à la date la plus proche du départ du preneur.

Ils fondent leurs évaluations de l’indemnité d’éviction et d’occupation sur le rapport d’un expert amiable, M. [V], en faisant valoir que ce dernier a estimé l’indemnité d’éviction à 1.402.500 € ; qu’il a confirmé qu’un fonds de commerce de bar-tabac-jeux devait être valorisé en tenant compte des différentes branches d’activité ; que les frais de réinstallation doivent tenir compte des travaux qui seront nécessaires dans les locaux de réinstallation.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la désignation d’un autre expert

L’évaluation de l’indemnité d’éviction doit tenir compte de la consistance du fonds à l’époque du refus du renouvellement et de la valeur du fonds à la date la plus proche du départ du preneur.

Les époux [G] demandent au tribunal d’ordonner une deuxième expertise judiciaire en faisant valoir que celle versée aux débats se réfère à des états financiers anciens portant sur les années 2016 à 2019 et sollicitent la nomination d’un expert qui sera chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction au regard des éléments financiers récents du fonds de commerce, portant sur les exercices 2021-2022-2023.

Mais il convient de constater que c’est de façon normale que l’expert judiciaire s’est fondé sur les documents comptables des exercices clos au 31/12/2016 ; 2017 ; 2018 et 2019, lesquels correspondent aux périodes les plus proches des opérations d’expertise qui se sont déroulées au cours des années 2019 – 2020 et se sont terminées au cours du premier trimestre 2021. Il sera également observé que début mars, au moment où l’expert a estimé pouvoir rédiger son rapport, les comptes de l’exercice clos au 31/12/2020 n’étaient pas encore déposés, celui-ci ayant également relevé que l’année 2020 n'était pas représentative de l’activité normale de l’exploitation, compte tenu des périodes de confinement et de couvre-feu consécutives aux états d’urgence sanitaires.

L’expert judiciaire a donc bien tenu compte des derniers éléments comptables déposés, à savoir ceux de l’exercice clos au 31/12/2019 et a justement souligné le caractère non significatif de l’année 2020 au regard de de la situation sanitaire de ladite année.

Or, le temps aujourd’hui écoulé depuis la clôture des exercices comptables ayant servi de référence à l’expert judiciaire est largement imputable au manque de diligence des époux [G] et à la stratégie qu’ils ont choisie dans le présent litige.

Ainsi, il convient de constater qu’après avoir obtenu du juge des référés la désignation d’un expert judicaire, ils n’ont pas saisi la juridiction du fond pour voir fixer l’indemnité d’éviction après que l’expert désigné ait déposé son rapport, le 16 mars 2021 ; qu’ils ont attendu que l’EPFIF les assigne en ouverture de rapport d’expertise le 11 février 2022 puis une fois l’instance au fond engagée à l’initiative l’EPFIF, ils ont encore attendu le 11 janvier 2023 et une injonction de conclure du juge de la mise en état pour signifier des conclusions sur incident aux fins de voir désigner un autre expert, en invoquant le caractère ancien des exercices comptables ayant servi de référence dans le rapport produit aux débats.

Ils ont ensuite missionné un expert amiable à la fin de l’année 2023 et ont déposé de nouvelles conclusions le 28 mai 2024, contribuant à rallonger les délais de la procédure, laquelle n’a pu être clôturée que le 30 mai 2024.

Les délais aujourd’hui écoulés ne peuvent motiver une demande de nouvelle expertise judiciaire, étant observé qu’une telle mesure ne garantirait aucunement un raccourcissement des délais entre la période ayant servi de référence à évaluation du l’indemnité d’éviction et la date du départ du preneur, dès lors qu’il suffirait à la partie mécontente des conclusions de l’expert judicaire d’agir de manière identique pour rallonger les délais.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nouvelle expertise des époux [G].

Il sera au demeurant rappelé que sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise, il revient au juge de tenir compte des résultats postérieurs au rapport d’expertise qu’ils soient en hausse ou en baisse, dès lors que les comptes de l’entreprise font apparaître une évolution significative, étant observé qu’en l’espèce, les époux [G] ne démontrent pas de changement notable dans les éléments comptables servant de référence à l’évaluation du fonds au cours des exercices postérieurs à l’expertise judiciaire.

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L 145-14 du Code de commerce prévoit qu’à défaut de renouvellement du bail, le bailleur doit payer à son locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice direct causé à ce dernier par le refus de renouvellement. Le locataire a également le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité mais doit payer une indemnité d’occupation fixée selon la valeur locative des locaux.

L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession.

Dans le cas où l’éviction ferait perdre au locataire son activité, l’indemnité d’éviction comprend, outre les indemnités accessoires destinées à couvrir divers frais (frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur), une indemnité principale de remplacement, égale à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession.

Si le fonds peut être transféré, l’indemnité principale est une indemnité de remplacement. En tout état de cause, l'indemnité principale due au locataire évincé ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.

Sur l’indemnité principale

L'expert judiciaire a exposé que la clientèle attachée au fonds en constituait l’élément essentiel et déterminant ; que le congé refus allait entraîner la cessation d’activité puis la disparition du fonds exploité ; qu’il n’était pas possible d’envisager un transfert à proximité dans des locaux comparables dans la mesure où il n’en existait pas dans l’immédiat. Il a conclu à l’absence de valeur du droit, au regard du montant du loyer, proche de la valeur locative.

Les parties sont d'accord sur l'absence de possibilité de transfert du fonds de commerce.

Il convient donc de considérer que l'éviction des époux [G] des locaux loués sis [Adresse 3] à [Localité 2] entraînera la perte de leur fonds de commerce.

Le bail du 30 janvier 2008 stipule que les locaux sont destinés à une activité de café-bar-brasserie-gérance de tabac-française des jeux PMU- chambres meublées. Il désigne ainsi les locaux : une maison d’habitation élevée d’un rez-de-chaussée sur caves de deux étages et un grenier aménageable ; au sud-est et face à la gare du RER deux salles couvertes en rez-de-chaussée sur cave dans le prolongement de la maison ; à côté une porte charretière donnant accès à la cour entre la maison et le bâtiment sur rue ; une cour où sont édifiés une chaufferie, une salle de douche et un puits avec une sortie de garage.

Les époux [G] ont acheté le fonds de commerce suivant acte sous-seing-privé enregistré le février 2015, moyennant le prix de 920.000 €.

L'expert judiciaire a évalué la valeur du fonds en utilisant trois méthodes couramment utilisées pour l’évaluation des fonds de commerce, deux méthodes par le chiffre d’affaires et une par résultat brut d’exploitation (RBE) :

L'estimation par le chiffre d'affaires,

selon une première méthode, l’expert a fait application d’un coefficient sur le chiffre d’affaires annuel moyen, réalisé au cours des quatre derniers exercices connus, ledit coefficient ayant été déterminé par références à 13 offres de cessions comparables dans le Val d’Oise, lesquelles ont fait ressortir un coefficient chiffres d’affaires/prix de cession moyen de 139,12 % ; compte tenu de l’emplacement favorable du fonds face à la gare, l’expert a retenu coefficient retenu de 1,40 qu’il a appliqué au chiffre d’affaires moyen de 688.498 € pour déterminer une indemnité principale de 963.897 € ;
selon la seconde méthode par le chiffre d’affaires, plus approfondie, l’expert a pris en considération les différentes branches activité exploitées, au cours des quatre derniers exercices connus, et fait application, sur le chiffre d’affaires annuel moyen réalisé, d’un taux d'usage dans la profession résultant des barèmes de l’administration fiscale et du Mémento Francis Lefebvre d’évaluation des fonds de commerce, soit :
. pour l’activité tabac prépondérante, une base de 2,5 années de commissions, soit 232.955 € x 2,5 = 582.390 € (fourchette d’évaluation habituelle de 2 à 3) ;
. pour l’activité de tabletterie et de recharge, arrivant en second plan, une base de 70% du chiffre d’affaires médian, soit 153.873 € x 0,70 = 152.451 € (fourchette habituelle de 60 à 90%)
. pour l’activité « FDJ et PMU », une base d’une année de chiffre d’affaires, soit 152.451 € x 1 = 152.451 € ;
. pour l’activité bar arrivant en 3ème position, un coefficient de valorisation de 300 fois la recette journalière moyenne de 331 €, soit 99.300 € (fourchette d’évaluation de 250 à 400 fois la recette moyenne),
Soit au total une valeur du fonds de commerce égale à 941.852 € ;

L'estimation par le résultat,
selon cette méthode, l’expert a estimé la valeur du fonds par rapport à sa rentabilité calculée sur la base du résultat brut d’exploitation (RBE), en retenant en l’espèce un coefficient de 7 au regard des critères favorables au fonds et notamment son emplacement, (le ratio de rentabilité calculé selon les usages étant compris entre 3 et 10 du résultat brut d’exploitation), soit 137.338 x 7 = 975.366 €.
Après synthèse des trois méthodes d’évaluation ci-dessus décrites, l’expert a déterminé une valeur d’indemnité principale de 960.000 € correspondant à la valeur médiane arrondie.

Ce calcul de l’indemnité principale d’éviction a été effectué à partir de méthodes communément admises et reconnues pour l’évaluation des fonds de commerce et en tenant compte, pour le choix des coefficients, des usages en la matière et des caractéristiques propres à l’exploitation (emplacement des locaux, activité pratiquée, taille de l'exploitation, amplitude des horaires et des jours d’ouverture et de fermeture, nature de la clientèle, clauses et conditions du bail, rentabilité du fonds), lesquelles font ressortir que l’emplacement (face à la gare) est très favorable à l’activité mais limité à un micromarché (commercialité inexistante au-delà d’une portion de rue), que la clientèle est locale et que la rentabilité du fonds est bonne dans le cadre d’une exploitation régulière.

Les coefficients retenus appliqués aux chiffres d’affaires hors taxes et résultats de l’entreprise portant sur la période la plus proche de l’expertise, sont conformes aux usages de la profession et apparaissent pertinents, l’expert ayant appliqué des coefficients globalement avantageux pour le fonds, situés dans la moyenne supérieure des fourchettes d’évaluation habituelles, en tenant compte des critères favorables au commerce.

Mais les époux [G] contestent l’évaluation de l’expert judiciaire en soutenant que l'expert a sous-évalué la valeur du fonds de commerce et tentent de le démontrer en s'appuyant sur un rapport d’expertise amiable établi par un expert qu’ils ont missionné.

Mais outre le caractère non contradictoire des opérations d’expertise amiable auxquelles n’a pas été convié l’EPFIF qui n’a donc pu faire entendre ses observations à l’expert choisi par les époux [G], il convient de relever le caractère insuffisant probant de cette expertise qui utilise des références d’exploitation de plusieurs fonds de commerce situés dans Paris et se fonde sur une seule méthode à savoir l’évaluation de l’indemnité principale par application de barèmes de référence aux différentes activité exploitées.

Or, les coefficients retenus par l’expert amiable apparaissent manifestement surévalués. Ils sont toujours situés au maximum de la fourchette des barèmes en usage, alors que la situation - certes favorable mais non exceptionnelle du fonds (emplacement à [Localité 2] au sein d’un micromarché)-, de nature à limiter son potentiel de développement comme le montre l’évolution de son chiffre d’affaires, ne justifie aucunement l’application systématique du plus haut des coefficients de la fourchette habituellement utilisée. Il n’y a pas lieu non plus à appliquer une majoration de 10 % au titre du logement de l’exploitant alors que le bail ne prévoit pas un tel usage des locaux, la destination des pièces situées aux étages 1 et 2 étant celle de chambres meublées et la transformation par le preneur de ces chambres destinées à la location meublée en logement ayant été réalisée en méconnaissance des stipulations du bail.

L’EPFIF qui ne conteste ni la pertinence des méthodes d'évaluation, ni celle des années de référence retenues par l'expert judiciaire, demande que l’indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de commerce soit fixée à la somme de 960.000 € déterminée par l’expert judiciaire.

Il sera observé que si la prise en compte de la valeur du fonds à la date la plus proche du départ du preneur, implique que le juge puisse réactualiser l’indemnité en tenant compte les résultats postérieurs au rapport d’expertise qu’ils soient en hausse ou en baisse, force est de constater qu’en l’espèce, les chiffres d’affaires générés par le fonds restent globalement stables, sauf à relever un léger fléchissement des chiffres d’affaires 2021 et 2022 par rapport aux années antérieures ayant servi de références à l’expert judicaire ; que l’évaluation du fonds de commerce à la hausse revendiquée par les époux [G] apparaît donc non justifiée, l’EPFIF de son côté ne contestant pas les chiffres retenus par l’expert.

L’évaluation de l’expert à partir de trois méthodes reconnues et couramment employées, pertinentes et adaptées aux caractéristiques du fonds de commerce après la vérification de la valeur du droit au bail, sera entérinée.

Il y a lieu de fixer l'indemnité principale à la somme de 960.000 €.

Sur les indemnités accessoires

Les frais de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir les frais d’acquisition d’un commerce équivalent et notamment les droits de mutation, les commissions d’agence et les honoraires juridiques de transaction.

Ces frais sont couramment évalués à une somme forfaitaire égale à 10 % de l’indemnité principale.

L’expert judiciaire a toutefois déterminé le montant de ces frais de façon plus précise, en appliquant à la valeur du fonds de 960.000 € les taux des droits d’enregistrement de 3 et 5 % en vigueur ; les taux de 2 % au titre des frais de rédaction d’actes et de publication et de 4,5 % au titre de la commission d’agence immobilière, soit un total de frais de remploi de 105.710 €.

Il y a lieu de retenir ce montant de 105.710 € au titre des frais de remploi, lequel correspondant à un calcul précis, plus proche des frais réels liés à l’acquisition d’un fonds similaire que celle résultant d’un taux global forfaitaire.

Le trouble commercial

Cette indemnité doit réparer la perte de revenu subi par le locataire pendant le temps nécessaire à l’acquisition d’un autre fonds et à sa réinstallation. Elle est destinée à combler le préjudice subi pendant sa période de déménagement et de réinstallation.

L'expert judiciaire l'a évaluée par référence à la capacité bénéficiaire du fonds, sur la base de deux mois d'exploitation appliqué au dernier RBE connu (2019), soit 112.885 x 2/12 = 18.815 €.

Mais la limitation du trouble généré par la cessation d’activité à deux mois apparaît restrictive, l’éviction générant un trouble dans l’activité allant couramment au-delà de deux mois et étant classiquement calculé sur trois mois d'EBE.

Il y a lieu de retenir un trouble commercial de trois mois soit 112.885 € x 3/12 = 28.221€.

Les frais de réinstallation

Les frais de réinstallations pris en compte dans l’indemnité d’éviction sont ceux nécessaires à la reprise de l'activité du locataire dans les nouveaux locaux (travaux d'aménagement ou d'équipement spécifiques, travaux de mise aux normes). Mais seules les dépenses qui sont la conséquence de l’éviction peuvent être indemnisées.

Pour donner droit à une indemnité pour frais de réinstallation, les aménagements, équipements et mises aux normes réalisées doivent avoir été constatés dans les locaux objet de l'éviction. L’indemnisation desdits frais suppose également la preuve que le locataire évincé va devoir les exposer.

Or, ainsi que le relève l’expert judiciaire, la réinstallation des époux [G] dans un fonds similaire de bar -tabac- brasserie laisse supposer que les locaux seront déjà aménagés pour l’exploitation des activités exercées.

Mais force est de constater que les époux [G] se contentent d’affirmer que le coût d’aménagement doit s’appliquer à la surface de vente (120 m2), sans aucun abattement pour dépréciation ou vétusté dès lors que les aménagements étaient en bon état et que les frais de réinstallation s’établiront à approximativement à 1.500 € le m2, soit un total de 180.000 €.

Mais ce montant n’est étayé par aucune des pièces produites. Il apparait en tout état de cause sans lien avec le coût des aménagements et équipements existants dans les locaux objet de l’éviction dont il n’est pas donné aucun détail ou justificatif, et ce alors que l’EPFIF expose que de nouvelles installations ont été réalisées postérieurement au congé et sans autorisation.

Il n'y a pas lieu d’allouer d'indemnité au titre des frais d’installation.

La demande subsidiaire des époux [G] aux fins de voir cette somme de 180.000 € séquestrée avec mission donnée au séquestre de la libérer sur présentation des factures ne pourra qu’être rejetée, en l’absence de toute précision sur les travaux objet desdites factures.

Les frais de déménagement

Dans le cas de perte de fonds, ce poste n’est pas valorisé si ce n’est pour ce qui concerne le déménagement du contenu du logement de l’exploitant inclus dans le bail.

En l’espèce, le bail ne prévoit pas de logement pour les époux [G] dans les locaux loués.

Il n’y a pas lieu d’allouer d’indemnité à ce titre.

Les frais divers

L'expert a justement évalué ces frais divers correspondant aux frais administratifs divers engendrés par l’éviction (frais de formalités administratives, frais de résiliation des abonnements, frais de réédition de documents commerciaux …) à la somme forfaitaire de 2.000 €, non contestée par les parties.

Il y a lieu de fixer ces frais divers à la somme de 2.000 €.

L'indemnité pour frais de licenciements

Le préjudice lié au coût des indemnités de licenciement versées au personnel licencié n'est indemnisable que sur justificatifs des sommes réellement engagées.

L’expert a constaté que l’exploitation comptait 6 salarisés dont 5 de la famille [G] et qu’il s’agissait d’un travail effectif et rémunéré pouvant dès lors donner lieu à indemnisation. Il importe donc peu que la masse salariale de l’entreprise ait augmenté de façon notable depuis 2016, sans être corrélée avec une augmentation du chiffre d’affaires, au regard de l’indemnisation des frais de licenciement.

En l’absence de pièces justificatives permettant de vérifier le montant des frais de licenciements, il n’y a donc pas lieu, en l’état, de retenir d'indemnités pour ces frais, mais de dire cette indemnité sera remboursée sur justificatifs des sommes réellement engagées et de leur règlement aux salariés concernés, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de donner dès à présent la liste exhaustive des pièces à produire comme le demande l’EPFIF mais de dire que l’ensemble les pièces justificatives nécessaires, prouvant tant l’existence des contrats de travail, la nature et les conditions des licenciements que l’effectivité et le montant des sommes versées devront être communiquées à l’EPFIF sur sa demande.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, l’indemnité globale d’éviction sera fixée à la somme arrondie de 1.095.931 € (960.000 + 105.710 + 28.221 + 2.000), frais de licenciement en sus étant indemnisables sur justificatifs.

L’EPFIF sera condamné à verser cette somme de 1.095.931 € aux époux [G] au titre de l’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du Code de commerce, pendant la durée de maintien dans les lieux, le locataire doit payer une indemnité d’occupation déterminée suivant les mêmes règles que celles de la fixation des loyers commerciaux. L’indemnité n’est pas soumise à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative établie conformément aux dispositions du Code de commerce. Elle est due à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expert judiciaire a évalué la valeur locative annuel des locaux par référence à des loyers commerciaux et d’habitation de commerces comparables, situés dans le voisinage ou des communes proches.

Compte tenu de l’état de ce marché locatif sectoriel, il a déterminé une valeur locative au 1/10/2018 calculée comme suit :
pour la partie commercial, un prix locatif annuel de 200 € le m2 appliqué à une superficie pondérée de 140 m2, soit un total de 28.000 € ;pour la partie affectée à l’habitation, un prix locatif annuel de 92 € le m2 appliqué à la surface réelle des 1er et 2ème étages de 95,08 €, soit un total de 18.255,40 €.
Au vu de ces éléments, l’expert a déterminé une valeur locative annuelle en résultant de 46.255 €.

Les références locatives de l’expert apparaissent pertinentes.

La détermination de surface pondérée de 140 m2 du local commercial est précise et détaillée - contrairement à ce que soutiennent les époux [G]- et correspond aux préconisations et recommandations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière. La superficie pondérée de 140 m2 de même que le prix unitaire annuel de 200 € pour la partie exploitée en bar-tabac-brasserie seront retenus.

Le prix locatif de la partie habitation des 1er et 2ème étages a été déterminé en tenant compte de leur affectation à usage d’habitation pour l’exploitant et sa famille, l’expert ayant souligné que la destination de « chambres meublées » mentionnée au bail n'était plus exploitée depuis longtemps.

Cette évaluation de la valeur locative du 1er et du 2ème étages par comparaison aux loyers d’appartements situés à [Localité 2] apparaît également pertinente en ce qu’il s’agit d’une destination pouvant être rapprochées de celle de chambres meublées, lesdits étages disposant d’une entrée indépendante et leurs surfaces réelle et habitable étant proches.

Les locaux des étages supérieurs n’étant et ne pouvant être utilisés pour l’activité de café-bar-tabac-brasserie et le 3ème étage étant un grenier aménageable aux termes du bail, l’EPFIF ne peut valablement appliquer la valeur de 200 € le m2 (correspondant à l’activité de bar-café-brasserie) à la totalité des locaux.

Pour le calcul de l'indemnité d'occupation, l’expert a appliqué à la valeur locative de 46.255 € une déduction de 2.436 € correspondant à l’impôt foncier hors taxe sur les ordures ménagères puis un abattement de 10 % compte tenu des incertitudes liées à la date de départ du locataire.

La valeur locative de 39.600 € (46.255 – 2436 arrondie à 44.000 x 0,90) en résultant apparaît justifiée, au regard de l'environnement commercial, des caractéristiques des locaux, de leur destination et de leur usage. Compte tenu de la situation nécessairement précaire du locataire qui n’a plus de droit à un maintien durable dans les lieux, l'abattement de 10 % sur le montant de cette valeur locative pour l’évaluation de l’indemnité d’occupation et la déduction de l’impôt foncier qui, en cas de transfert de cette charge sur le locataire, donne normalement lieu à un abattement sur la valeur locative, sont également justifiés.

L'abattement pour précarité de 15 % sur la valeur locative réclamé par les époux [G] qui ne démontrent pas que l’impact de l’éviction est d’une particulière gravité pour leur exploitation, n’apparaît pas justifié par la réalité du trouble occasionné et ne pourra être appliqué, étant observé que la longueur de la procédure est largement imputable aux époux [G].

L’indemnité d’occupation annuelle due par les époux [G] sera fixée à la somme de 39.600 € hors taxes, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération des lieux. L’EPFIF sera condamné à restituer aux époux [G] la somme éventuellement perçue en trop sur la différence entre les loyers acquittés et l’indemnité d’occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023 - date des conclusions des époux [G] en fixation de l’indemnité d’éviction - pour les échéances antérieures et à compter de chaque échéance postérieurement à cette date, et ce avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire et les dépens

L’EPFIF qui a refusé aux époux [G] le renouvellement de son bail, sera condamnée à leur verser à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS