CA Saint-Denis de la Réunion, 23 sept. 2024, RG 23/00466

ARRÊT N°

N° RG 23/00466 -

N° Portalis DBWB-V-B7H-F4OJ

Décision déférée :

Appel d'une décision rendue par le JUGE DE L'EXPROPRIATION DE SAINT-DENIS en date du 27 FEVRIER 2023 suivant déclaration d'appel en date du 11 AVRIL 2023

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [R] [V] [X]

[Adresse 9]

non comparant

représenté par Me Laura-Eva LOMARI, avocat postulant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et Me Rajess RAMDENIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [N] [Y] [X]

[Adresse 1]

non comparant

représenté par Me Laura-Eva LOMARI, avocat postulant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et Me Rajess RAMDENIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [W] [X]

[Adresse 4]

non comparant

représenté par Me Laura-Eva LOMARI, avocat postulant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et Me Rajess RAMDENIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [U] [X]

[Adresse 57]

non comparant

représenté par Me Laura-Eva LOMARI, avocat postulant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et Me Rajess RAMDENIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [P] [O] [X]

[Adresse 5]

non comparant

représenté par Me Laura-Eva LOMARI, avocat postulant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et Me Rajess RAMDENIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIME :

Département de la Réunion

[Adresse 15]

représentée par Me Caroline BOBTCHEFF de la SELARL CAROLINE BOBTCHEFF, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur le Commissaire du Gouvernement

Direction Régionale des Finances Publiques

[Adresse 58]

en la personne de Monsieur [Z] [T], en vertu d'un pouvoir général

Débats : L'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Alain CHATEAUNEUF, Premier président

Conseiller : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Magistrat honoraire

régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d'appel de Saint-Denis n°2023/343 en date du 19 décembre 2023

La cour a entendu Monsieur le magistrat honoraire en son rapport, Monsieur le Commissaire du Gouvernement en ses observations, Maître RAMDENIE en sa plaidoirie pour les consorts [X] et Me BOBTCHEFF en sa plaidoirie pour le Département de la Réunion,

La Cour a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 septembre 2024

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 23 septembre 2024

Greffier : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires.

***

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d'un projet de déviation de [Localité 68] sur la commune de [Localité 71], un arrêté préfectoral de la préfecture de la Réunion en date du 8 juin 2010 prorogé par un nouvel arrêté en date du 26 mars 2015 (numéro 15-476/Sg/DRTCV/4) a déclaré d'utilité publique les acquisitions et travaux nécessaires au projet de réalisation de la déviation.

Par un nouvel arrêté en date du 26 novembre 2019 numéro 2019-3616, le préfet de la Réunion a prescrit l'ouverture d'une enquête parcellaire qui s'est déroulée du 20 janvier 2020 au 4 février 2020 inclus.

A la suite de la saisine par le département de la Réunion en date du 25 juin 2020, le préfet de la Réunion a pris un arrêté de cessibilité en date du 7 août 2020 numéro 2020/2639 portant sur les parcelles concernées CT [Cadastre 45] et CW [Cadastre 16].

Par ordonnance en date du 10 août 2020, le juge de l'expropriation a ordonné l'expropriation des deux parcelles concernées au profit du département de la Réunion.

Par courrier en date du 7 avril 2021, le département de la Réunion a notifié son offre de prix aux propriétaires concernés.

Les consorts [X] ont refusé l'offre et saisi le juge de l'expropriation par mémoire introductif d'instance en date du 4 octobre 2021, reçu au greffe le 8 octobre 2021 aux fins de voir fixer les indemnités d'expropriation des parcelles cadastrées CT [Cadastre 41] (ex CT [Cadastre 45]) et CW [Cadastre 64] (ex CW [Cadastre 16]).

Le transport sur les lieux du juge de l'expropriation s'est contradictoirement effectué le 18 mars 2022 et l'audience de fond s'est tenue le 27 juin 2022.

Les époux [X] demandaient au juge de l'expropriation de :

Constater que les deux parcelles seront qualifiées en zone particulièrement privilégiée.

Fixer judiciairement l'indemnité d'expropriation des deux parcelles comme suit :

- L'indemnité principale de la parcelle CT [Cadastre 41] à la somme de 3 007 432€

- L'indemnité de remploi à la somme de 301 743,50€

- L'indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 300 000€.

- L'indemnité principale de la parcelle CW [Cadastre 64] à la somme de 1820€,

- L'indemnité de remploi à la somme de 364€

Condamner le département de la Réunion et la société GEOFIT EXPERT à leur verser la somme de 3500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le département de la Réunion demandait en réplique au juge de l'expropriation de fixer :

- L'indemnité principale de la parcelle nouvelle cadastrée CT [Cadastre 41] à la somme de 1 171 000 €.

- L'indemnité principale de la parcelle CW [Cadastre 64] à la somme de 400€.

- L'indemnité de remploi des deux parcelles à la somme de 118 140€

Il demandait en outre le rejet :

- de la demande d'indemnisation au titre de l'enclavement de la parcelle CT [Cadastre 43] pour un montant de 50.000€,

- de la demande au titre de la dépréciation du surplus des deux parcelles concernées pour un montant de 250.000€,

- de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Commissaire du Gouvernement proposait de voir fixer :

- Les indemnités principales d'expropriation des deux parcelles au prix de :

- 70 euros le m² pour la parcelle CT [Cadastre 41], soit 1 283 660€,

- 1 euro le m² pour la parcelle CW [Cadastre 64], soit 182 €,

- L'indemnité de remploi à la somme de 129 384,20€

Par jugement du 12 septembre 2022, le juge de l'expropriation du département de la Réunion a :

- Mis hors de cause la société GEOFIT EXPERT,

- Fixé à la somme globale de 1 847 268,50 € les indemnités dues pour l'expropriation de la parcelle en cause cadastrée CT [Cadastre 43] d'une superficie de 18 338 m².

- Fixé à la somme de 218,40€ l'indemnité d'expropriation due pour la parcelle cadastrée CW [Cadastre 64] d'une superficie de 182m².

- Débouté les consorts [X] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné le département de la Réunion aux dépens.

Par jugement sur requête en rectification d'erreur matérielle en date du 27 février 2023, le juge de l'expropriation a rectifié le jugement comme suit :

le paragraphe en page 11 à savoir :

« Fixe ainsi qu'il suit les indemnités dues pour l'expropriation de la parcelle CT [Cadastre 41] d'une superficie de 18 338 m²:

- indemnité principale 1 617 045 euros

- indemnité de remploi 162 704,50 euros

- indemnité pour dépréciation du surplus 67 519 euros

Soit la somme totale de 1 847 268,50 euros »

en lieu et place du paragraphe suivant :

« Fixe ainsi qu'il suit les indemnités dues pour l'expropriation de la parcelle CT [Cadastre 43] d'une superficie de 18 338 m²:

- indemnité principale 1 617 045 euros

- indemnité de remploi 162 704,50 euros

- indemnité pour dépréciation du surplus 67 519 euros

Soit la somme totale de 1 847 268,50 euros »

Les consorts [X] ont formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 11 avril 2023 et par la voie du RPVA le 12 avril 2023.

Par mémoire d'appel en date du 11 juillet, reçu au greffe le 17 juillet 2023 et notifié aux parties par le greffe par lettres recommandées le 22 septembre 2023, suivies de conclusions d'appel récapitulatives adressées au greffe par la voie du RPVA le 30 mai 2024 et au conseil du département de la Réunion le même jour, les consorts [X] demandent à la cour d'infirmer le jugement en cause.

Ils exposent que la parcelle cadastrée CT [Cadastre 45] a été divisée en trois parcelles cadastrées CT [Cadastre 41], [Cadastre 42] et [Cadastre 43] pour les besoins de l'expropriation. Seule la parcelle CT [Cadastre 41] étant expropriée, ils sollicitent l'octroi d'une indemnité de dépréciation du surplus, à savoir les deux parcelles CT [Cadastre 42] et [Cadastre 43].

Ils soutiennent que la parcelle expropriée bénéficie d'une situation très privilégiée en raison de son positionnement. Ils contestent la pertinence des termes de référence retenus, notamment les deux arrêts de la cour d'appel de ce siège et l'importance de l'abattement appliqué de 60%. Ils demandent la prise en compte des références de vente les plus récentes et la fixation d'un abattement de 40% par rapport à la moyenne des terrains à bâtir. Ils contestent l'abattement de 10% pour la non constructibilité prétendue de la zone PPRN. Ils demandent la fixation d'une indemnité d'un montant de 10€ le m² s'agissant de la parcelle CW [Cadastre 64], soit la somme de 1 820€.

Ils réclament également la fixation d'indemnités de dépréciation du surplus des deux parcelles CT [Cadastre 42] et [Cadastre 43] comme suit :

- 682 903€ pour la parcelle CT [Cadastre 42]

- 232 432€ pour la parcelle CT [Cadastre 43]

Ils sollicitent en outre l'octroi d'une indemnité de procédure d'un montant de 5 800€.

Par mémoire d'intimé reçu au greffe par RPVA le 6 octobre 2023, le département de la Réunion a conclu à la confirmation du jugement. Il a aussi formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité de procédure.

Par mémoire déposé au greffe le 21 novembre 2022, notifié le 6 mars 2024, le Commissaire du Gouvernement propose de voir fixer :

- les indemnités principales d'expropriation des deux parcelles au prix de :

- 70 euros le m² pour la parcelle CT [Cadastre 41] soit 1 283 660€,

- 1 euro le m² pour la parcelle CW [Cadastre 64] soit 182 €,

- l'indemnité de remploi à la somme de 129 384,20€.

L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 17 juin 2024 et les parties avisées que la décision serait rendue le 23 septembre 2024 par voie de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation des indemnités d'expropriation :

L'article R.213-11 al.1er du code de l'urbanisme dispose en substance que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix indiqué par le propriétaire dans la déclaration d'intention d'aliéner et maintenu par lui après décision de préemption est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation.

Le prix est alors fixé par la juridiction de l'expropriation en application des dispositions de l'article L.213-4 al.1er du code de l'urbanisme et le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l'expropriation, en application des dispositions de l'article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l'urbanisme et de l'article L.331-2 du code de l'expropriation.

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 et suivants du code de l'expropriation selon lequel 'Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation'.

I - Sur l'évaluation des indemnités d'expropriation de la parcelle CT [Cadastre 41]

Sur la description des biens :

Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, «le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété».

Sur ce :

La parcelle CT [Cadastre 41] d'une superficie totale de 18 338 m², est située sur le territoire de la commune de [Localité 71] à [Localité 70], lieu-dit village de [Localité 68]. A la date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 71] soit le 12 décembre 2019, elle se situait en zone AU3st destinée à l'urbanisation. Une zone d'agglomération limitrophe est située tout autour du terrain.

Le terrain, non bâti, est en pente sur toute sa longueur, (inférieure à 10%) avec quelques reliefs, plus marqués en direction de la ravine. Il est actuellement à l'état de friche. Aucun raccordement à l'eau et à l'électricité n'est constaté. Il s'agit d'une bande allongée d'environ 600 mètres et d'une largeur moyenne de 30 mètres allant jusqu'à 50 mètres par endroits. Il est situé à environ 2200 mètres de la côte littorale et 1300 mètres de la route des Tamarins.

La parcelle est juridiquement enclavée (absence de servitudes ou de voiries établies). Elle est desservie à l'ouest par le [Adresse 67] et à l'est par le [Adresse 66] qui sont des chemins non carrossables.

La zone AU3st couvre des espaces à urbaniser dans le futur car les différents réseaux et conditions d'accès de la zone n'ont pas encore des capacités suffisantes pour desservir de nouvelles constructions. En outre, il est parfois nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme d'aménagement et le mode opératoire. Par conséquent, l'ouverture à l'urbanisation de la zone est conditionnée à une modification du PLU.

Sur la date de référence quant à la consistance du bien :

En vertu des dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à la date du jugement s'il est antérieur au prononcé de l'ordonnance d'expropriation et ce en fonction de leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.

En l'espèce l'ordonnance d'expropriation est en date du 10 août 2020.

Cette date sera donc utilement retenue, sans opposition des parties.

Sur la date de référence quant à l'estimation de la valeur du bien :

Il n'est pas contesté que les deux parcelles concernées sont comprises dans un emplacement réservé au regard du plan local d'urbanisme en vue de la création de la déviation de la RD 10.

Aux termes des articles L.322-6 du code de l'urbanisme, lorsque l'expropriation concerne un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu ou par un plan d'occupation des sols, le terrain est considéré pour son évaluation comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé. La date de référence est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce celle de l'opposabilité du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 71], c'est-à-dire le 12 décembre 2019.

Cette date sera également retenue, sans opposition des parties.

Sur la qualification de terrain à bâtir :

Les parties ne s'opposent pas sur l'absence de qualification de terrain à bâtir mais s'opposent par contre sur la situation très privilégiée.

Les deux parcelles concernées étant situées en totalité dans des zonages non constructibles doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif.

Sur l'usage effectif de la parcelle de la parcelle CT [Cadastre 41] :

Sur la situation très privilégiée sollicitée

Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement sur ce point. Ils soutiennent que le bien est situé dans le secteur de [Localité 71] où la pression foncière est importante et le prix des parcelles le plus élevé de la Réunion.

L'intimé sollicite de ce chef la confirmation du jugement déféré. Il soutient que l'existence d'une situation extrêmement privilégiée des parcelles n'est pas démontrée par les appelants, aucun équipement n'étant présent sur la zone qui n'est pas industrialisée.

Le Commissaire du Gouvernement a retenu, dans son mémoire, que les parcelles pouvaient être considérées comme en situation privilégiée au motif qu'elles présentent une proximité avec :

- des zones périurbaines notamment le village de [Localité 68] situé dans le secteur U3c,

- la présence de constructions individuelles et collectives à proximité de la parcelle CT [Cadastre 41],

- une distance de 1200 mètres par rapport à la route des Tamarins,

- la présence d'écoles, de collèges et de commerces à quelques centaines de mètres,

- la présence d'un réseau de transport en commun desservi,

- la présence d'une route départementale très fréquentée et de deux stations balnéaires les plus fréquentées de l'île.

Et ce conformément à une jurisprudence constante de la cour d'appel de ce siège (cf arrêt du 12 juillet 2019 RG 15/1584 et du 18 mai 2020 RG 15/2358).

Sur quoi,

La zone AU est définie selon le PLU comme couvrant les espaces réservés à l'urbanisation future tandis que le secteur NCO est situé en zonage naturel et correspond aux corridors écologiques.

L'article L322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

«1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune.

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.».

Ainsi, pour être qualifiée de terrain en zone privilégiée en vertu de la jurisprudence habituelle en la matière, la parcelle doit être présente dans une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière à proximité de zone commerciales et d'équipements accessibles par des voies de circulation.

Au regard des éléments du dossier, notamment ceux sus-évoqués par le Commissaire du Gouvernement qui ne sont pas sérieusement contestés, la parcelle située dans cette zone doit être regardée comme étant dans une zone privilégiée.

Aucun élément ne justifie qu'elle soit regardée comme étant dans une zone hautement privilégiée.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la détermination de l'indemnité d'expropriation :

Selon l'article L.322-2 al.1er du code de l'expropriation, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », soit à la date du jugement en fixation du prix.

En l'espèce, les parties s'accordent sur l'utilisation de la méthode d'évaluation par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes époques de construction, situation d'occupation, état d'entretien, environnement...) qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Ces cessions constituent des termes de comparaison.

Sur les biens retenus par les appelants

Ils sollicitent la confirmation du jugement s'agissant des cinq ventes immobilières retenues à savoir :

1) Vente du 6 décembre 2018 au prix moyen de 272€ le m², portant sur un ensemble foncier comprenant les parcelles CT [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] qui se situent en zone AU3c d'une superficie totale de 11 240 m² dans le prolongement de la parcelle CT [Cadastre 41].

2) Vente du 13 décembre 2018 au prix moyen de 314€ le m², qui porte sur les parcelles CT[Cadastre 14],[Cadastre 7], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 25] et [Cadastre 28] pour une superficie totale de 6719 m² situées dans une zone proche.

3) Vente du 3 février 2017 au prix moyen de 311€ le m² portant sur les parcelles cadastrées CT [Cadastre 6], [Cadastre 17], [Cadastre 23], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] situées en zone AU3c pour une superficie de 15 802 m² situées dans une zone proche des parcelles litigieuses.

4) Vente du 21 mars 2017 au prix moyen de 273€ le m² de la parcelle CT [Cadastre 56] en zone U3c qui se situe à proximité des parcelles litigieuses.

5) Vente du 28 mai 2018 au prix moyen de 267€ le m² de la parcelle CS [Cadastre 36] d'une superficie de 642 m² également située en zone AU3c à proximité des parcelles litigieuses.

Ils expriment leur accord sur les deux termes de comparaison proposés par le Commissaire du Gouvernement, écartés par le tribunal, à savoir :

- Vente du 20 février 2017 de la parcelle CS [Cadastre 55] pour un prix moyen de 240€ le m² écartée par le tribunal en raison de la présence d'une servitude.

- Vente du 19 mai 2020 de la parcelle CT [Cadastre 37] et CT [Cadastre 38] intervenue entre des membres d'une même famille écartée pour ce motif.

Ils s'opposent par contre à la prise en compte des trois arrêts de la cour d'appel de ce siège proposée par le département et dont deux ont été retenus par le tribunal à savoir :

- Un arrêt en date du 17 mai 2020 numéro 15/2538 portant sur une parcelle de 46 522m² située en zone AU1st bénéficiant d'une situation privilégiée à [Localité 65] au prix de 30€ le m². Ce terme a été écarté par le tribunal en raison de son éloignement.

- Un arrêt en date du 18 mai 2020 numéro 18/1252 relatif à une parcelle, sise à [Localité 69], dans un secteur proche des parcelles litigieuses d'une superficie de 164 494 m², classée en zone AU3st, bénéficiant d'une situation privilégiée au prix de 50€ le m², décision retenue par le tribunal.

- Un arrêt du 25 octobre 2021 qui concerne une parcelle de 2 273 m² de superficie classée en zone AU3st dans un secteur proche des parcelles litigieuses bénéficiant d'une situation privilégiée au prix de 50€ le m², décision retenue par le tribunal.

Sur le fondement des neuf termes de comparaison proposés, ils sollicitent la fixation d'un prix unitaire de 299€ le m² qui serait conforté par les publications officielles. Ils ajoutent que les terrains vendus en zone AU3C se seraient vendus à un prix comparable aux terrains à bâtir (zones U3c et U3e) dans le secteur de [Localité 68] et de [Localité 70].

Sur quoi,

Sur le premier terme de comparaison :

Vente du 6 décembre 2018 au prix moyen de 272€ le m², portant sur un ensemble foncier comprenant les parcelles CT [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] qui se situent en zone AU3c d'une superficie totale de 11 240 m² dans le prolongement de la parcelle CT [Cadastre 41].

Seul le Commissaire du Gouvernement n'a pas retenu ce terme de comparaison au motif qu'il était situé en zone AU3c et non en zone U3c.

Comme le soutiennent les appelants le zonage AU3c couvre des espaces réservés à l'urbanisation future qui sont moins constructibles que le zonage U3c dans la mesure où ils nécessitent un renforcement des réseaux. Le prix devrait donc être moins élevé que dans la zone U3. En outre, cette cession est intervenue à l'amiable avec le département dans le cadre de la même opération de déviation de [Localité 68] à proximité immédiate des parcelles litigieuses.

C'est donc à bon droit que ce premier terme de comparaison a été retenu par le tribunal.

Sur le deuxième terme de comparaison :

Vente du 13 décembre 2018 au prix moyen de 314€ le m², qui porte sur les parcelles CT [Cadastre 14],[Cadastre 7], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 25] et [Cadastre 28] pour une superficie totale de 6 719 m² situées dans une zone proche.

Ces parcelles sont situées en zone AU3c à proximité immédiate de la parcelle CT [Cadastre 41] (de l'ordre de 350 mètres).

C'est également à bon droit que ce terme de comparaison a été retenu par le tribunal.

Sur le troisième terme de comparaison :

Vente du 3 février 2017 au prix moyen de 311€ le m² portant sur les parcelles cadastrées CT [Cadastre 6], [Cadastre 17], [Cadastre 23], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] situées en zone AU3c pour une superficie de 15 802 m² situées dans une zone proche des parcelles litigieuses.

Ce terme non contesté sera également retenu au regard de sa proximité.

Sur les quatrièmes et cinquièmes termes de comparaison :

Vente du 21 mars 2017 au prix moyen de 273€ le m² de la parcelle CT [Cadastre 56] en zone U3c qui se situe à proximité des parcelles litigieuses, à savoir environ 1,1 km.

Vente du 28 mai 2018 au prix moyen de 267€ le m² de la parcelle CS [Cadastre 36] d'une superficie de 642 m² également située en zone AU3c à proximité des parcelles litigieuses à savoir environ 1 km.

Elles sont proposées par le commissaire du gouvernement et non contestées.

Elles seront retenues.

Sur le sixième terme de comparaison :

Vente en date du 18 décembre 2020 relative à la parcelle cadastrée CX1365 située en zone U3e d'une superficie de 3 355m² au prix d'1 174 000€, soit une valeur de 350€ le m². Il s'agit d'un terrain à bâtir à vocation économique situé à environ 558 mètres de la parcelle CT [Cadastre 41] au sein de la [Adresse 74].

Ce terme a été écarté à la fois par le département de la Réunion et par le Commissaire du Gouvernement au motif qu'elle se situe dans une zone distincte et qu'il s'agit d'un terrain constructible bien desservi. Le département souligne qu'elle est située au milieu du bourg de [Localité 68] avec un accès direct sur la voie publique.

Les appelants soutiennent qu'il s'agit d'une référence récente située dans le même quartier et qu'il n'y a pas de motifs de l'écarter, sous réserve de lui appliquer l'abattement habituel en la matière.

Sur quoi,

La parcelle concernée a manifestement une valeur beaucoup plus élevée en raison de sa situation géographique hautement privilégiée au milieu du bourg de [Localité 68] et de sa desserte.

Ce terme de comparaison sera en conséquence écarté.

Sur le septième terme de comparaison :

Vente en date du 29 novembre 2019 relative à la parcelle cadastrée CW [Cadastre 60] située en zone U3c d'une superficie de 318 m² au prix d'110 539 €, soit une valeur de 348€ le m². Il s'agit d'un terrain à bâtir à vocation économique situé à environ 600 mètres de la parcelle CT [Cadastre 41] au sein de la [Adresse 74].

Ce terme a été écarté par le département de la Réunion au motif qu'elle est située en zone U3c et qu'elle est déjà viabilisée avec un projet d'aménagement de lotisseur, ce qui implique une valeur supérieure.

Les appelants soutiennent qu'il s'agit d'une référence située dans un zonage qui permet d'approcher la valeur des terrains constructibles dans le même quartier et qu'il n'y a pas de motifs de l'écarter sous réserve de lui appliquer l'abattement habituel en la matière.

Sur quoi,

Il n'est pas sérieusement contestable que la viabilisation déjà réalisée avec le projet d'aménagement du lotisseur est de nature à accroître la valeur vénale de manière sensible.

Ce terme de comparaison ne sera donc pas retenu.

Sur le huitième terme de comparaison :

Vente en date du 20 avril 2022 concernant les parcelles CT [Cadastre 46] et [Cadastre 47] en zone AU3c d'une superficie de 5.262 m² au prix d'1 442 997€, soit 274€ du m².

Elles sont également situées à proximité de la parcelle CT [Cadastre 41], soit environ 445 mètres.

Les appelants soutiennent que le prix de vente n'a pas été majoré du fait de la réalisation des VRD et qu'il s'agit également d'un terrain de grande superficie situé à proximité.

Le département s'oppose à cette référence au motif qu'il s'agit d'un lotissement viabilisé d'une valeur majorée.

Sur quoi,

Il n'est pas contestable que le fait qu'il s'agisse d'un lotissement viabilisé entraîne une majoration de la valeur vénale.

Ce terme sera en conséquence écarté.

Sur le neuvième terme de comparaison :

Vente en date du 7 mars 2022 relative à une parcelle cadastrée CT [Cadastre 44] située en zone U3c d'une superficie de [Cadastre 61] m² au prix de 260 000€ pour une valeur unitaire de 273€ le m². Il s'agit d'un terrain à bâtir situé à 120 mètres de la parcelle expropriée.

Les appelants soulignent que la situation en zone U3c n'est pas problématique, le commissaire du gouvernement ayant lui-même proposé quatre références situées dans cette même zone.

Le département s'oppose à cette référence en raison de son zonage en U3c.

Sur quoi,

Le positionnement en zone U3C n'est pas un obstacle en l'espèce dans la mesure où la majorité des termes de référence retenus se situent dans cette zone avec l'application d'un correctif sus-évoqué.

Ce terme de comparaison sera en conséquence utilement retenu.

Sur les trois arrêts de la cour d'appel de ce siège

- Un arrêt en date du 17 mai 2020 numéro 15/2538 portant sur une parcelle de 46 522m² située en zone AU1st bénéficiant d'une situation privilégiée à [Localité 65] au prix de 30€ le m². Ce terme a été écarté par le tribunal en raison de son éloignement.

Les appelants ne contestent pas ce rejet qui sera confirmé par la cour.

- Un arrêt en date du 18 mai 2020 numéro 18/1252 relatif à une parcelle sise à [Localité 69] dans un secteur proche des parcelles litigieuses d'une superficie de 164 494 m² classée en zone AU3st bénéficiant d'une situation privilégiée au prix de 50€ le m², décision retenue par le tribunal.

Les appelants sollicitent le rejet de ce terme de comparaison, comme le Commissaire du Gouvernement qui ne s'y réfère pas, au motif que la parcelle CT [Cadastre 59] située au sein de la [Adresse 75]» est située à environ 1,5 km de la parcelle CT [Cadastre 41]. Ils invoquent l'éloignement de la parcelle sise à [Localité 69] et sa trop grande superficie, neuf fois supérieure à celle de cette dernière et également le fait que la cour s'est fondée sur des références remontant à la période 2010/2015 et que les prix sur le secteur de [Localité 69] sont inférieurs.

Le département de la Réunion demande la confirmation du jugement de ce chef.

Sur quoi,

La cour relève la différence de superficie importante entre les parcelles concernées par l'arrêt dix fois supérieure à la parcelle litigieuse, ce qui a justifié l'application d'un abattement de 25%.

De même, la lecture de l'arrêt ne permet pas de déterminer avec précision la date des termes de référence retenus par la cour, sachant qu'ils sont particulièrement anciens, à savoir antérieurs à l'année 2015, la décision déférée étant en date du 9 juillet 2018.

Par ailleurs, la somme retenue par le tribunal à savoir 50€ le m² correspond à l'application de deux correctifs, l'un de 60% par rapport aux terrains à bâtir et l'autre de 25% pour tenir compte de la superficie très importante de la parcelle, le prix moyen des terrains à bâtir dans la zone à proximité étant de 188,60€.

Au vu de ces éléments, ce terme de référence ne peut être utilement retenu.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

- Un arrêt du 25 octobre 2021 qui concerne une parcelle cadastrée CW[Cadastre 10] de 2 273 m² de superficie classée en zone AU3st dans un secteur proche des parcelles litigieuses bénéficiant d'une situation privilégiée au prix de 50€ le m², décision retenue par le tribunal après application des correctifs.

Les appelants sollicitent le rejet de ce terme de comparaison, comme le Commissaire du Gouvernement qui ne s'y réfère pas, au motif que la parcelle CW[Cadastre 10] située au sein de la [Adresse 75]» est située à environ 1,5 km de la parcelle CT [Cadastre 41]. lls invoquent l'éloignement de la parcelle et le fait qu'elle est à la fois enclavée et bordée par aucune urbanisation, outre le fait que le prix moyen retenu par la cour, soit 186€, est inférieur à celui de la zone litigieuse et fondé sur des références trop anciennes.

Le département de la Réunion demande la confirmation du jugement de ce chef. Il souligne que les parcelles concernées par les arrêts de la cour présentent de nombreuses similitudes avec les parcelles litigieuses et qu'elles ont donc été retenues à bon droit par le tribunal.

Sur quoi,

Il y a effectivement des similitudes entres les parcelles concernées en l'état d'une même zone AU3st. En outre les termes de comparaison retenus correspondent à une période identique à celle retenue par le tribunal dans le cadre de la présente procédure, à savoir la période 2016/2018.

Si un correctif de 25% a été appliqué par la cour pour tenir compte du fait que les termes de référence étaient de superficie beaucoup plus réduite et donc de valeur plus importante, le prix moyen des parcelles de 186€ le m² peut être utilement retenu.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les biens retenus par le Commissaire du Gouvernement

Il a examiné onze termes de comparaison provenant de l'outil estimer un bien Patrim sur le secteur concerné à savoir la commune de [Localité 71] entre 1er avril 2018 et le 30 avril 2021 dans la zone U3c ou U3b. Il n'a retenu qu'un seul terme pertinent après en avoir écarté 10.

Le premier terme et le deuxième terme portent sur la vente des parcelles CT [Cadastre 11], [Cadastre 30] le 24 juillet 2018 au prix de 157,81€ le m² et les parcelles CT [Cadastre 40] et [Cadastre 39] le 31 août 2020 au prix de 112,23€ le m².

Ces deux termes ont été écartés à bon droit en raison de la présence d'une servitude de passage.

Le troisième terme porte sur la parcelle CT [Cadastre 13] cédée le 27 avril 2018 sise sur la commune de [Localité 71] au prix de 148,64€ le m². Il s'agit d'un terrain construit avec une maison de type F4.

En raison de la présence d'une construction, ce terme a été écarté à bon droit par le juge commissaire.

Le quatrième terme concerne une vente en date du 5 décembre 2018 de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 2] d'une superficie de 544 m² au prix de 244,49€ le m².

Elle a également été écartée par le Commissaire du Gouvernement au motif qu'elle résulte d'une convention d'acquisition foncière entre l'EPFR et la commune avec un prix prédéterminé entre elles.

La qualité des deux parties à la transaction justifie qu'elle ne soit pas retenue.

Le cinquième terme porte sur une cession en date du 8 juin 2020 sur la parcelle CT[Cadastre 3] d'une superficie de 638 m² au prix unitaire de 250,55€ le m².

Il a également été écarté à bon droit car il s'agit d'une parcelle de terrain à bâtir avec une emprise de 105,60m² pour des voies d'accès au lotissement.

Le sixième terme porte sur une vente en date du 28 mai 2019 sur la parcelle cadastrée CT [Cadastre 29] d'une superficie de 500 m² au prix unitaire de 250,00€.

Ce terme a été écarté car le bien est situé dans le périmètre de la [Adresse 74] ».

Effectivement la viabilisation de la parcelle implique un prix supérieur. Ce terme sera donc écarté à bon droit.

Le septième terme porte sur la vente de la parcelle CS [Cadastre 36] intervenue le 23 août 2018 située en zone U3c d'une superficie bornée de 642 m² est située à moins de 900 mètres de la parcelle CT [Cadastre 41]. Le bien a été vendu 171 300€, soit 267€ le m². Il s'agit d'un terrain à bâtir.

Il s'agit du seul terme retenu par le Commissaire du Gouvernement.

Ce terme est effectivement comparable et sera utilement retenu.

Le huitième terme concerne la vente des parcelles CS [Cadastre 62] et [Cadastre 63] en date du 19 décembre 2018 d'une superficie de 959 m² au prix unitaire de 312,83€. Il s'agit d'une cession entre particuliers.

Elle a été écartée par le Commissaire du Gouvernement au motif qu'elles sont situées en zone U3b non comparable.

Effectivement la zone U3b n'est pas comparable à la zone U3c et ce terme de comparaison sera donc écarté.

Le neuvième terme porte sur une cession en date du 6 décembre 2018 portant sur la parcelle CT [Cadastre 49] d'une superficie de 1618 m² au prix unitaire de 247€. Il s'agit d'une cession entre particuliers et le département dans le cadre du même projet de déviation de [Localité 68]. Elle est également située en zone AU3c.

Le Commissaire du Gouvernement ne l'a pas retenue en raison du zonage en AU3c.

Le zonage est identique à la parcelle litigieuse et la transaction réalisée dans le cadre de la même opération. Il n'y a donc pas de motif légitime d'écarter ce terme de comparaison qui sera utilement retenu.

Le dixième terme porte sur une cession en date du 31 décembre 2020 sur la parcelle DV [Cadastre 51] à [Cadastre 52] d'une superficie de 1 839 m² au prix unitaire de 239,26€. Il s'agit de terrains nus appartenant au lotissement situé à [Localité 73].

Le Commissaire du Gouvernement l'a écarté compte tenu des coûts de viabilisation à la charge du lotisseur.

Le motif retenu est pertinent et justifie que ce terme de comparaison ne soit pas retenu.

Le onzième terme est une vente du 15 juillet 2019 sur la parcelle CS [Cadastre 61] d'une superficie de 1002 m² au prix unitaire de 299,40€. Elle est bâtie, une construction de type F4 étant édifiée sur la parcelle.

Le Commissaire l'a écartée en raison de la présence d'une construction.

Ce motif est effectivement pertinent pour ne pas retenir ce terme de comparaison.

S'agissant du fichier des ventes et des actes enregistrés au service de la publicité foncière, trois cessions ont été analysées :

La cession de la parcelle CS [Cadastre 55] en date du 20 février 2017 entre particuliers sur un terrain à bâtir d'une superficie de 557 m² en zone U3c au prix de 133 525€, soit 240€ le m².

Elle a été écartée à bon droit par le tribunal au motif que l'existence d'une servitude était de nature à en affecter la valeur vénale.

La cession de la parcelle CS [Cadastre 56] en date du 21 mars 2017 entre particuliers sur un terrain à bâtir d'une superficie de 534 m² en zone U3c au prix de 145 787 €, soit 273 € le m², également proposée par les appelants.

Elle sera utilement retenue.

La cession des parcelles CS [Cadastre 37] et [Cadastre 38] en date du 19 mai 2020 entre particuliers et une SCI d'une superficie totale de 626m² au prix de 140 750€, soit 225€ le m². Elles sont situées à moins de 150 mètres de la parcelle CT [Cadastre 41].

Elle a été écartée à bon droit par le tribunal en raison de liens familiaux unissant les parties à l'opération.

Seul le deuxième terme parmi les trois proposés par le Commissaire du Gouvernement sera donc retenu, le jugement étant confirmé sur ce point.

En résumé, les neuf termes de comparaison suivants seront retenus à savoir :

- Vente du 6 décembre 2018 au prix de 272 € le m²

- Vente du 13 décembre 2018 au prix de 314 € le m²

- Vente du 3 février 2017 au prix de 311 € le m²

- Vente du 21 mars 2017 au prix de 273 le m² €

- Vente du 28 mai 2018 au prix au m² de 267 €

- Vente du 7 mars 2022 au prix au m² de 273 €

- Arrêt de la cour en date du 25 octobre 2021 prix du m² de 186€

- Vente du 23 août 2018 au prix de 267€ le m²

- Vente du 6 décembre 2018 au prix au m² de 247 €

soit 2 410 : 9 = 267,77 €, arrondie à 268€.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, le prix unitaire du m² sera fixé à la somme de 268 €.

Sur le montant des correctifs

Les appelants contestent également les correctifs retenus par le tribunal pour tenir compte du fait que les termes de comparaison concernent des terrains à bâtir. Ils proposent de retenir un correctif de 40% au lieu des 60% retenus. Ils invoquent le fait que la parcelle CT [Cadastre 41] est dans une situation plus privilégiée que celle des parcelles visées par les arrêts précédents de la cour, ce qui justifie un abattement de moindre importance de l'ordre de 40%. Ils rappellent que la parcelle jouit d'une vue mer, ne présente qu'une pente moyenne de 10%, est à proximité de l'ensemble des réseaux et est bordée sur trois côtés par des zones pavillonnaires.

Le département sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Le Commissaire du Gouvernement a proposé un premier correctif de 60% conforme à la jurisprudence habituelle.

Sur quoi,

Au regard des éléments sus-évoqués, la situation privilégiée de la parcelle en cause a été retenue. Cette situation justifie l'application d'un taux de correction de 60%, tel que retenu par le premier juge et correspondant à la jurisprudence de la cour dans des situations similaires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la décote relative au classement partiel de la parcelle CT [Cadastre 41] en zone B2u du PPRN

Le premier juge a appliqué une décote de 10% à la portion de la parcelle CT [Cadastre 41] en raison des contraintes liées à l'impact du classement partiel en zone B2u du plan de prévention des risques naturels.

Les appelants contestent l'existence de cet abattement devant la cour. Ils invoquent le fait que cette emprise ne concerne qu'une superficie de 1 331 m², soit 7,25% de la surface totale. En outre, ils invoquent le fait que cette partie n'est nullement inconstructible, le PPRN autorisant une densification de l'habitat ou une opération d'aménagement s'agissant de zones soumises à prescription concernées par un aléa mouvement de terrain et par un aléa inondation moyen, faible ou nul dans des secteurs à enjeux jugés sécurisables.

Le département de la Réunion sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Le Commissaire du Gouvernement a proposé une décote de 30% sur ce point.

Sur quoi,

Les prescriptions de la zone B2U n'autorisent les constructions qu'après la réalisation d'une étude et sous réserve qu'elles n'accroissent pas les risques et leurs effets et qu'elles ne provoquent pas de nouveaux risques.

S'il est donc avéré que ce classement limite la constructibilité, la portion de parcelle concernée ne porte que sur une superficie réduite de l'ordre de 7,25% de la superficie totale.

En conséquence, la fixation d'un abattement supplémentaire de 5% est justifiée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

En conséquence, en l'état des deux abattements de 60% et de 5%, le montant de l'indemnité de l'expropriation de la parcelle CT [Cadastre 41] s'élève à :

268 X 0,60 X 0,05 = 101,84 le m².

18 338 m² x 101,84 = 1 867 541,92 arrondie à la somme de 1 867 542 €.

II - Sur la détermination de l'indemnité d'expropriation de la parcelle CW [Cadastre 64]

Description du bien

Il s'agit d'une parcelle de 182 m² détachée de la parcelle CW [Cadastre 16] d'une superficie de 4740 m². En forme de demi-cercle allongé avec une base de 40 mètres environ, le bien se trouve dans l'un des virages du [Adresse 67]. Elle est non constructible étant située en zone Nerl du PLU. Elle est en nature réelle de friches et n'est ni louée, ni exploitée.

Elle est concernée par le plan de prévention des risques naturel notamment inondation et mouvement du terrain avec un aléa fort sur la moitié de la surface.

La zone Nerl couvre les secteurs naturels de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels. La zone Nerl correspond aux espaces remarquables du littoral identifiés au SAR.

Le tribunal a considéré qu'elle était également en zone privilégiée conformément à la demande des expropriés.

Sachant que la parcelle n'est située qu'à environ 200 mètres de la parcelle CT [Cadastre 41], aucun motif ne justifierait qu'elle ne soit pas également considérée comme étant en situation privilégiée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l'évaluation de la parcelle CW [Cadastre 64]

Les appelants souhaitent la fixation d'un prix moyen à 10 € sur la base de termes de comparaison qui ont été écartés par le Commissaire du Gouvernement, qui a retenu deux termes de comparaison nus, classés en zone Nco, retenus par le premier juge.

Les appelants dans leurs dernières écritures ont remis en cause cette évaluation. Ils invoquent la différence importante de superficie entre les terrains concernés et les différences de desserte. Ils soulignent que les deux cessions ne sont pas intervenues sur le marché libre, mais sur un marché captif. Ils invoquent, en cause d'appel, la mutation de la parcelle HI [Cadastre 50], située en zone inconstructible d'une superficie de 565 m² au prix de 5 560€, soit 10€ du m².

L'intimé conclut à la confirmation du jugement déféré. Il conteste le dernier terme de comparaison invoqué par les appelants devant la cour soulignant que la situation de la parcelle HI[Cadastre 50] n'est pas comparable à la parcelle CW [Cadastre 64] dans la mesure où elle est limitrophe de la zone urbanisée de la station balnéaire de [Localité 72]. Il invoque la pertinence des deux termes de comparaison retenus par le tribunal soulignant que la plupart des ventes retenues en la matière sont réalisées au profit de collectivités publiques.

Sur les références invoquées par le Commissaire du Gouvernement :

Sur les références en première instance

Une vente en date du 29 mai 2019 portant sur un terrain cadastré CW [Cadastre 48] sur la commune de [Localité 71] d'une superficie de 8 777 m² au prix de 7 021,61€, soit 0,80€ du m².

Une vente en date du 26 avril 2018 portant sur quatre parcelles cadastrées CW [Cadastre 53], [Cadastre 54], [Cadastre 8] et [Cadastre 12] d'une superficie totale de 137 304 m² en zone Nerl du PLU au prix de 109 843€, soit une valeur unitaire de 0,80€ le m². Il s'agit de parcelles en nature de friche vendues entre des particuliers, l'EPFR et le conservatoire du littoral soumises au PPRN. Elles sont soumises au plan de prévention des risques miniers et au plan de prévention des risques technologiques.

Ces deux ventes sont contestées par les appelants qui soutiennent que les parcelles visées par le PPRN sont également concernées par le plan de prévention des risques miniers et par le plan de prévention des risques. Ils ajoutent qu'il n'est pas démontré qu'elles bénéficieraient également d'une situation privilégiée.

Sur quoi,

Les deux parcelles proposées par le commissaire du gouvernement, retenues par le premier juge, présentent des situations similaires à la parcelle en cause dans la mesure où elles sont également situées en zone Nerl du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 71] et se situent dans un périmètre relativement proche.

Aucun motif pertinent ne justifierait que ces deux termes de comparaison soient écartés.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la nouvelle référence invoquée devant la cour par les appelants, à savoir la vente de la parcelle HI[Cadastre 50] en date du 18 juillet 2019 située en zone inconstructible d'une superficie de 565 m² au prix de 5 560€, soit 10€ du m².

La parcelle invoquée ne présente pas une situation similaire à la parcelle en cause dans la mesure où elle est située en zone limitrophe de la zone urbanisée de la station balnéaire de [Localité 72] alors que la parcelle CW [Cadastre 64] est située dans une zone de savane. A noter en outre la présence d'un pacte de préférence dans l'acte de cession au profit du vendeur ce qui peut laisser supposer une surestimation de la valeur.

En conséquence, ce terme de comparaison sera écarté.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur l'évaluation de la parcelle sur la base d'un euro le m² soit la somme de 182€.

Sur la détermination des indemnités de remploi

L'indemnité globale des deux parcelles expropriées sera donc de :

Parcelle CT [Cadastre 41]

Indemnité principale 1 867 542€

Indemnité de remploi :

Sur la base de 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5000€, soit 1000€, de 15% jusqu'à 15 000€, soit 1500€ et de 10% pour le surplus, soit la somme de 184 754,20 €.

Soit une somme totale de

1000 + 1500 + 184 754,20 = 187 254,20€

Parcelle CW [Cadastre 64]

Indemnité principale 182€

Indemnité de remploi

Sur la base de 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5000€ une somme totale de 36,40€

soit une somme de 218,40€.

Sur l'indemnisation globale

Soit un total de 1 867 542 + 187 254,20 + 182 + 36,40 € = 2 055 014,60€

III - Sur l'indemnisation de la dépréciation du surplus des parcelles CT [Cadastre 42] et [Cadastre 43]

En vertu des dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain.

Sur la parcelle CT [Cadastre 43]

Les appelants contestent le jugement qui n'a retenu qu'une indemnité de dépréciation de 5% fondée sur la forme désavantageuse de la parcelle et a refusé de prendre en compte son enclavement. Ils réclament une indemnisation à concurrence de 50% au motif que l'étroitesse de la parcelle la rend inutilisable quel qu'en soit l'usage et qu'elle est en outre enclavée. Ils contestent le classement de la parcelle en zone N invoqué par l'intimé.

Le département sollicite la confirmation du jugement sur ce point. Il confirme qu'il s'est engagé à rétablir l'accès au [Adresse 66] pour la parcelle litigieuse et a produit un plan en première instance (pièce numéro 27). Il ajoute que la parcelle est classée en zone N et serait donc inco