TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00557

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00557 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXU5

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SIDR
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Mme [T] [V] muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [I] [F] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparante en personne
Monsieur [K] [D]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail Madame [B] [I] [F] et Monsieur [X] [P] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] selon contrat du 08 septembre 1995. Par avenant en date du 19 novembre 1996, Madame [B] [I] [F] a bénéficié d'un transfert de bail.

Madame [B] [I] [F] s'est mariée le 7 janvier 2017 avec Monsieur [K] [D].

Dans son dernier état, le loyer du logement est d'un montant de 275,82 euros, charges comprises.

Se prévalant de loyers impayés, la SIDR a fait assigner Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 07 mai 2024 aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail d’habitation ;
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] ;
- les condamner solidairement au paiement d’une somme de 9889,90 euros correspondant au montant des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 275,82 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 132,25 euros au titre de la sommation de payer ainsi qu'aux entiers dépens et frais d'expulsion.

A l’audience du 1er juillet 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Madame [T] [V], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 9.728,46 euros selon décompte arrêté au 28 juin 2024.

Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] comparaissent en personne. Ils sollicitent des délais de paiement et précisent que tous deux ont désormais un travail.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 7 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".

L'article 1728 du même code prévoit que "le preneur est tenu de deux obligations principales", dont celle "de payer le prix du bail aux termes convenus".

Il résulte de l'article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, a la possibilité d'en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par la SIDR, et notamment de l'historique de compte, que Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] n'honorent pas régulièrement le paiement des loyers depuis plusieurs années.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement régulier du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] ainsi que leur expulsion des lieux.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] étaient débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 9.447,09 euros à la date du 28 juin 2024 au titre de la dette locative.Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] ne contestent aucunement l'absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SIDR la somme de 9.447,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 8.211,07 euros.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 1228 du Code civil prévoit que le juge qui prononce la résolution du contrat peut accorder un délai au débiteur.

Aux termes de l'article 1343-5 de ce même code : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues."

En l'espèce, Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] ont sollicité l'octroi de délais de paiement.

Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] justifient avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en capacité d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances et compte tenu des propositions de règlements formulées à l'audience, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut pour Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] de respecter les délais de paiement ainsi accordés.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D] et ceux-ci seront condamnés à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 275,82 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [I] [F] épouse [D] et Monsieur [K] [D], partie perdante, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, ainsi que celui des assignations et de la notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,