TJ Nanterre, 18 sept. 2024, RG 24/00775

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 18 Septembre 2024

N°R.G. : 24/00775
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJ7O

N° minute : 24/01710

S.C.I. [Localité 6] MR

c/

S.A.S. ALLIANCE TRADING TEAM

DEMANDERESSE

Société civile immobilière [Localité 6] MR
chez TD COM
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Thomas LEMARIÉ de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R0241

DEFENDERESSE

S.A.S. ALLIANCE TRADING TEAM
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 juillet 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 25 octobre 2023, la SCI Villeneuve MR a donné à bail commercial « de courte durée » à la société Alliance Trading Team des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] (lot 2 (C sur le plan) : un local situé au RDC d'une surface totale de 160,50 m² à usage de local d'activités), moyennant un loyer annuel de 30 500 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d'avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploits d'huissier en date des 30 janvier et 7 février 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Alliance Trading Team, pour une somme de 7 600,01 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de janvier 2024 inclus.

Par exploit d'huissier en date du 13 mars 2024, la SCI [Localité 6] MR a fait assigner la société Alliance Trading Team devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l'audience du 17 juillet 2024, la SCI [Localité 6] MR demande au juge des référés de :
« CONSTATER la résiliation survenue le 7 mars 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 25 octobre 2023 ;
ORDONNER la libération des lieux par la Société ALLIANCE TRADING TEAM et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux, d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du 8 ème jour de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;
ORDONNER l’expulsion de la Société ALLIANCE TRADING TEAM et de tous occupants introduits de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;
ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la Société ALLIANCE TRADING TEAM;
CONDAMNER la Société ALLIANCE TRADING TEAM à payer à la SCI [Localité 6] MR une provision de QUATORZE MILLE QUATRE CENT SIX EUROS ET QUARANTE-SIX CENTIMES (14.406,46 €) au titre des loyers, provision pour charges et autres accessoires du bail dus jusqu’au 7 mars 2024 ;
CONDAMNER la Société ALLIANCE TRADING TEAM à payer à la SCI [Localité 6] MR une provision de CINQ MILLE QUATRE-VINGT TOIS EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES (5.083,33 €) au titre de la clause pénale prévue au bail ;
CONDAMNER la Société ALLIANCE TRADING TEAM à payer à la SCI [Localité 6] MR, une indemnité d’occupation égale à 1% du dernier loyer annuel et des charges de l’exercice en cours par jour de calendrier conformément l’article 26 du bail, du 8 mars 2024 au jour de la remise des lieux, libres de toute occupation et de tous mobiliers et équipements appartenant au PRENEUR ;
DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée, selon les dispositions du contrat ayant lié les parties;
CONDAMNER la Société ALLIANCE TRADING TEAM à payer à la SCI [Localité 6] MR les charges du 8 mars 2024 au jour de la remise des lieux, libres de toute occupation et de tous mobiliers et équipements appartenant au PRENEUR ;
CONDAMNER la Société ALLIANCE TRADING TEAM au paiement de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la Société ALLIANCE TRADING TEAM aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et, en en cas de mesures conservatoires, et en cas d’exécution forcée, les frais d’huissier notamment ceux visés par l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 et qui seront recouvrés par Maître Thomas LEMARIE, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ».
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La société Alliance Trading Team, assignée conformément à l'article 655 du code de procédure civile, n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l'acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 7 février 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [Localité 6] MR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 7 600,01 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de janvier 2024 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 8 mars 2024 à 00h.

En deuxième lieu, sur la demande d'expulsion, l'article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Alliance Trading Team et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d’un serrurie sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d'une provision, l'article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

D'une part, à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite, en vertu du contrat, la condamnation une indemnité d’occupation égale à une somme journalière correspondant à 1% du dernier loyer annuel et des charges de l'exercice en cours (avec indexation). Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, conformément à l'article 1231-5 du code civil.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

D'autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI [Localité 6] MR, l'obligation de la société Alliance Trading Team au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 406,46 euros, arrêtés au mois de mars 2024 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Alliance Trading Team.

Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société Alliance Trading Team aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SCI [Localité 6] MR formule des demandes complémentaires au titre des frais relatifs à des mesures conservatoires, d'exécution forcée, ou au titre de l'émolument proportionnel prévu par l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996.

D'une part, la SCI [Localité 6] MR ne justifie pas avoir réalisé des mesures conservatoires, qui sont de surcroît à la charge du débiteur conformément à l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution.

D'autre part, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les frais éventuels d'exécution forcée, qui, en application de l'article L. 111-8 du code des procédure civiles d'exécution, sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils sont exposés.

Enfin, outre que le texte visé (article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996) a été abrogé il y a plus de huit ans (décret n°2016-230), les émoluments proportionnels de recouvrement ou d'encaissement des huissiers de justice sont en application de l'article R. 444-55 du code de commerce à la charge du débiteur pour ceux mentionnés au numéro 128 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues en application d'une décision de justice, d'un acte ou d'un titre en forme exécutoire) et à la charge du créancier pour ceux mentionnés au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur).

Cette répartition ne peut être remise en cause par le juge, sauf dans les litiges nés du code de la consommation en application de l'article R. 631-4 du code de la consommation qui prévoit que lors du prononcé d'une condamnation, le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l'intégrité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Le présent litige n'étant pas un litige de consommation, la demande de la SCI [Localité 6] MR tendant à voir inclure dans les dépens l'intégralité du droit de recouvrement ou d'encaissement prévu par l'article R. 444-55 du code de commerce sera rejetée.

Sur l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l'espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l'équité, il y a lieu de condamner la société Alliance Trading Team à verser à la SCI [Localité 6] MR la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS