TJ Avignon, 23 sept. 2024, RG 24/00215

Sur la nullité du commandement de payer délivré le 7 décembre 2003,

La société 2 M sollicite la nullité du dit commandement de payer au motif que le montant de la somme due au titre des ordures ménagères était erroné.

Cependant, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire rédigé pour un montant supérieur au montant réel de la créance n’en demeure pas moins valable pour le montant non contestable de la dette.

Une simple erreur sur le montant desdites taxes ne saurait ainsi remettre en cause la validité du commandement, la société défenderesse reconnaissant par ailleurs elle-même être débitrice d’une somme de 7095,88 euros.

L’exception de nullité sera donc rejetée.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.S 2 M contient une clause résolutoire rédigée comme suit : En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l'administrateur judiciaire également s'il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. À peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.
Si le preneur refusait d'évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de deux cents euros (200,00 euros) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50 %).

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d'indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s'il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d'une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d'une des clauses du bail.
Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d'une indemnité), il ne sera jamais dû d'indemnité par le bailleur. En outre, et sans qu'il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s'engage formellement, en cas de non-paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d'intenter.
Toute offre de paiement intervenant après la mise en œuvre de la clause
résolutoire ne pourra faire obstacle à ta résiliation du bail.

Conformément au deuxième alinéa de l'article L 145-41 du Code de commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause.
En outre, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :
- pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire ;
- pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation. Etant néanmoins précisé que l'action en résolution d'un contrat pour non-paiement à l'échéance convenue est une action fondée sur le défaut de paiement. Cette action tombe sous le coup de la suspension des poursuites individuelles contre le débiteur en procédure collective,

En l’espèce, les demanderesses font valoir que le commandement de payer signifié le 7 décembre 2023 n’a pas été totalement réglé, ce que reconnaît la sas 2 M.

Les bailleurs indiquent que le montant dû s’élève à la somme de 13 723,34 euros arrêtée au mois d’août 2024 en ce comprenant les frais d’avocat ; les frais de commandement et des indemnités d’occupation contractuellement prévues. Elles sollicitent cependant la condamnation de la sas 2 M au paiement de la seule somme de 7755,98 euros laquelle correspond aux loyers impayés, aux taxes des ordures ménagères rectifiés, aux frais de commandement et d’avocat.

Dès lors que le bail stipule que « Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d'une indemnité), il ne sera jamais dû d'indemnité par le bailleur. En outre, et sans qu'il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s'engage formellement, en cas de non-paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d'intenter, cette somme apparaît satisfactoire.

La défenderesse sollicite des délais de paiement afin d’apurer le montant de sa dette. Il convient compte tenu des pièces versées et de sa bonne foi de faire droit à cette demande dans la limite d’une année.

Ainsi, il y a lieu de fixer le montant des arriérés locatifs à la somme de 7755,98 euros et d’ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant une durée d’une année,

La sas 2 M s’acquittera du montant de sa dette en 12 règlements mensuels de 646,33 euros, payable chaque 2e jour du mois ; en sus du montant du loyer contractuellement dû ;

Faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courant à leur échéance contractuelle :
- La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant
immédiatement exigible,
- La clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus,

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S 2 M , qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera aux consorts [X], qui ont été contraintes d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer délivré le 7 décembre 2023 ;

CONSTATONS l’absence de paiement dans leur intégralité des sommes visées dans le commandement de payer du 7 décembre 2023,

FIXONS le montant des arriérés locatifs à la somme de 7755,98 euros,

ORDONNONS la suspension de la clause résolutoire pendant une durée d’une année,

DISONS que la sas 2 M s’acquittera du montant de sa dette en 12 règlements mensuels de 646,33 euros, payable chaque 2e jour du mois ; en sus du montant du loyer contractuellement dû ;

DISONS que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courant à leur échéance contractuelle :
- La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant
immédiatement exigible,
- La clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus,

-CONDAMNONS dans cette hypothèse la Société 2M à payer à Madame [T] [Z] et Madame [R] [P] les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

CONDAMNONS la S.A.S 2 M à payer à la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S 2 M aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer des 20/03/2023 et 07/12/2023 (inclus dans le décompte de la dette locative),

DISONS que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [Y] [O] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT