CA Grenoble, 24 sept. 2024, RG 23/03283

N° RG 23/03283 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L6RD

N° Minute :

c2

Notification par LRAR

aux parties :

le :

copies exécutoires délivrées

aux avocats :

le :

la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT

la SELARL EYDOUX MODELSKI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ème CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRET DU MARDI 24 SEPTEMBRE 2024

Appel d'une décision (N° RG 22/02686) rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble en date du 10 août 2023 suivant déclaration d'appel du 8 septembre 2023

APPELANTS :

Madame [R] [T]

[Adresse 14]

[Localité 7]

Assistée de Me Jean-Michel DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [S] [T] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [V] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 17]

[Localité 5]

Monsieur [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [B] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par Me Jean-Michel DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIME :

Monsieur [J] [X]

né le 10 Février 1984 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 18]

représenté par Me Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Isabelle ALVES, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

Assistées lors des débats de Caroline Bertolo, greffière,

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 juin 2024, Mme Emmanuèle Cardona, présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ont été entendues en leurs explications ;

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 14 août 2020 Mme [R] [T], Mme [S] [T], M. [V] [T], M. [P] [T] et M. [B] [T] (les consorts [T]), ont donné à bail à M. [J] [X] et Mme [W] [K], des parcelles agricoles situées à [Localité 18], cadastrées n° B[Cadastre 13], B [Cadastre 12], B [Cadastre 10], B[Cadastre 11], B [Cadastre 9], B[Cadastre 8] et A [Cadastre 2], une maison d'habitation sises [Adresse 15] à [Localité 18], ainsi qu'une grange et un four à pain.

Par avenant du 1er juillet 2021 les parties ont renouvelé ladite location, qualifiée cette fois de rurale, du 11 juin 2021 au 11 juin 2030, pour un fermage annuel de 931 euros.

Par requête du 18 mai 2022, les consorts [T] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble d'une demande de résiliation du bail.

Par jugement du 10 août 2023 cette juridiction a :

- Rejeté les demandes des consorts [T],

- Condamné in solidum les bailleurs à payer à M. [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejeté les autres demandes des parties,

- Condamné in solidum les bailleurs aux dépens.

Ces derniers ont interjeté appel le 8 septembre 2023.

Aux termes de leurs conclusions ils demandent à la cour de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur et ordonner son expulsion,

- subsidiairement et avant dire droit, ordonner une expertise aux fins de constater les dégradations et chiffrer le coût de la remise en état,

- condamner M. [X] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent :

- que le nouveau bail comportait une obligation d'entretien qui n'est pas respectée par le preneur, comme le démontre le constat d'huissier qu'ils produisent,

- que le tribunal n'a pas tenu compte des attestations produites,

- que M. [X] ne justifie d'aucun préjudice.

Aux termes de ses conclusions du 12 février 2024 M. [X] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions la décision du 10 août 2023,

- condamner solidairement les consorts [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les consorts [T] aux dépens.

Il expose :

- qu'il est à jour de ses règlements, qu'il effectue entre les mains du notaire en charge de la succession,

- que le mauvais état d'entretien préexistait à la location et qu'il a au contraire effectué des travaux pour entretenir les biens loués,

- qu'il ne sollicite pas d'expertise,

- que la procédure engagée est abusive.

MOTIFS

L'article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et en vertu des dispositions de l'article 1353 du même code, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement à une des obligations du contrat d'en rapporter la preuve.

Il appartient dès lors aux appelants de démontrer les manquements, qu'ils invoquent, de M. [X] à ses obligations de locataire.

Or en l'espèce, le bail du 14 août 2020 intitulé 'bail civil' fait état d'une des habitations en état de ruine, une partie du toit étant effondré.

Il prévoit également en page 2 que 'compte tenu [de l'état des terrains], le locataire prévoit de réaliser certains travaux d'aménagement et de rénovation. Le propriétaire autorise le locataire à réaliser tous les types de travaux qu'il jugerait nécessaires, sans avoir besoin de les valider préalablement.'

L'état des lieux réalisé le 15 août 2020 démontre le mauvais état de la maison d'habitation et le bail à ferme du 1er juillet 2021 fixe le montant du fermage annuel à 931 euros 'compte tenu des travaux réalisés et du mauvais état de la maison.'

L'ensemble de ces éléments démontre donc bien, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, que les biens donnés à bail à M. [X] et notamment la maison d'habitation étaient en mauvais état et comme l'a indiqué le tribunal paritaire des baux ruraux, la présence d'une bâche sur le toit ne rapporte pas la preuve d'une dégradation imputable à M. [X], mais au contraire des infiltrations subies par celui-ci.

De même le constat de commissaire de justice daté du 22 janvier 2022 ne démontre nullement le mauvais état du terrain.

En cause d'appel, les consorts [T] ne produisent aucune pièce supplémentaire et ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe et il y a donc lieu de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,