TJ Saint-Denis de La Réunion, 24 sept. 2024, RG 22/01882

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/01882 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GBYS

NAC : 63B

JUGEMENT CIVIL DU 24 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE

La société CENTRE INTERNATIONAL DE TRANSACTION IMMOBILIERE (CITI),
exerçant sous l’enseigne Guy HOQUET
[Adresse 3]
[Localité 11]
Rep/assistant : Me Gautier THIERRY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

La SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE PIERRE SAHUC, KATE HO KIN,[JF] [KS] ET SALMA LALA -NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 14]
Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

La société NOT’AVENIR
[Adresse 5]
[Localité 12]
Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [W] [S] [A] [R] [Y]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 11]
Rep/assistant : Me Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [P] [D] [R] [Y]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [F] [T] [J] [R] [Y] épouse [NK]
[Adresse 9]
[Localité 13]
Rep/assistant : Me Louis LAI-KANE-CHEONG, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [C] [DN] [H] [U]
[Adresse 6]
[Localité 12]
Rep/assistant : Me Louis LAI-KANE-CHEONG, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [JF] [KS]
[Adresse 4]
[Localité 14]

Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Me Alain ANTOINE, Me Frédérique FAYETTE, Me Pierre HOARAU, Me Louis LAI-KANE-CHEONG, Me Gautier THIERRY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Août 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 24 Septembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Sur assignation faite à Mesdames [W] [S] [A] [R] [Y] épouse [Z] et [P] [D] [S] [R] [Y] dans les intérêts de leur frère, Monsieur [M] [B] [X] [R] [Y], le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis a, suivant jugement en date 05 avril 2016, ordonné les opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Madame [J] [S] [V] [IA], leur mère décédée le [Date décès 1] 2011. Ladite succession comprenait, notamment, une villa et un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 11], pour une valeur estimée de 1.200.000 euros.

Suivant acte sous signature privée en date du 19 décembre 2020, Madame [W] et Monsieur [M] [R] [Y] ont confié mandat de vente non-exclusif à la société Centre International de Transaction Immobilière (CITI), agence immobilière exerçant sous l’enseigne Guy HOQUET, pour la vente de ladite villa, au prix de 1.389.000 euros et 5% d’honoraires du mandataire à charge de l’acquéreur.

Suivant offre d’achat, présentée par l’agence Guy HOQUET, Monsieur [N] [I] se proposait d’acquérir le bien pour une somme de 1.200.000 euros, frais d’agence inclus. Cette offre était acceptée par Mesdames [W] et [P] [R] [Y], qui la ratifiaient le 10 février 2021 pour un montant de 1.150.000 euros net vendeur.

Suivant courriel de Maître [KS] en date du 18 février 2021, Monsieur [M] [R] [Y] se proposait d’acquérir les droits indivis de ses sœurs, portant sur la villa, moyennant le paiement d’un prix correspondant aux 2/3 du prix de la cession projetée avec l’agence immobilière Guy Hoquet, étant alors retenu le montant de 1.152.000 euros net vendeur.

Suivant courriel en date des 25 février et 05 mars 2021, Mesdames [W] et [P] [R] [Y] ont accepté la proposition de leur frère, sous réserve de la confirmation des délais et des modalités de financement de l’acquisition ainsi que du règlement global de la succession.

Monsieur [M] [R] [Y] est décédé le [Date décès 2] 2021.

Suivant courriel de Maître [JF] [KS], notaire, en date du 28 avril 2021, Mesdames [C] [DN] [H] [U] veuve [R] [Y] et [F] [T] [J] [R] [Y] épouse [NK], respectivement conjointe survivante et unique héritière de Monsieur [M] [R] [Y], faisaient connaître leur volonté de faire l’acquisition du bien litigieux en lieu et place de Monsieur [I].

Suivant acte authentique de vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision, reçu le 26 novembre 2021 par Maître [AC] [O], notaire en résidence au [Localité 17], avec la participation de Maître [G] [K], notaire en résidence à [Localité 12], Mesdames [W] et [P] [R] [Y] ont cédé, à concurrence d’1/3 en pleine propriété chacune, la parcelle de terrain sise [Adresse 8] à [Localité 11] ainsi que l’ensemble de construction y édifié comprenant une maison créole traditionnelle, une extension latérale en béton sous tôle, divers pièces de service séparées de la maison par l’arrière cour et un local commercial, à Mesdames [C] [U] et [F] [R] [Y], conjointement propriétaires du tiers en pleine propriété restant.

Par acte extrajudiciaire délivré le 20 juin 2022, la société CITI exerçant sous l’enseigne Guy HOQUET a assigné la SAS NOT’AVENIR, Maître [KS], la SCP SAHUC – KATE HO KIN – [KS] – LALA NOTAIRES ASSOCIÉS, Mesdames [W] et [P] [R] [Y] ainsi que Mesdames [C] [U] et [F] [R] [Y] devant le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS afin, principalement, de les voir condamnés in solidum au paiement de la somme de 48.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Régulièrement assignée à personne par acte remis sur son lieu de travail, Maître [KS] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 09 juin 2023, CITI Guy HOQUET demande au tribunal de :
DÉBOUTER les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER in solidum la société NOT’AVENIR, Maître [KS], la SCP SAHUC - HO KIN - [KS] ET LALA, Mesdames [W] et [P] [R] [Y], Mesdames [DN] [U] et [F] [R] [Y], à verser à la société CITI la somme de 48.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Les CONDAMNER in solidum à la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’agence immobilière reproche à Maître [KS] d’avoir interrogé le Centre de recherches, d’information et de documentation notariales (CRIDON) quant à l’exigibilité des honoraires de négociations en éludant le fait que le nouvel acheteur aurait usé d’un droit de préemption pour évincer le tiers acheteur trouvé par le mandataire immobilier.

Elle fait grief aux notaires pré-instrumentaires, feue Maître [L] et Maître [KS], d’avoir manqué aux devoirs de diligence, de prudence et de rigueur qui leur auraient incombé en ne procédant pas à leurs propres recherches quant à l’exigibilité des honoraires de négociation en cas de préemption sur l’offre apportée par le mandataire de vente.

Elle se fonde sur les dispositions de l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 pour rechercher la responsabilité solidaire de la SCP au sein de laquelle est associée Maître [KS].

Elle se fonde sur la responsabilité délictuelle du commettant pour rechercher la responsabilité de la SAS NOT’AVENIR, employeur de feue Maître [L], notaire salariée au sein de cet office notarial.

Finalement, elle reproche aux consorts [R] [Y], sur le fondement extracontractuel, de ne pas avoir recherché l’avis d’autres professionnels du droit afin de déterminer la légalité de la réponse du CRIDON et, plus généralement, la régularité de la procédure suivie par les notaires.

En défense, en l’état de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 06 mai 2024, Madame [W] [R] [Y] demande au tribunal de :
DÉBOUTER la société CITI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre elle et en tous cas non-fondées ;ÉCARTER des débats la pièce complémentaire n°33 produite par la société CITI comme irrecevable, irrégulière et dépourvue de sincérité et de force probante ;CONDAMNER la société CITI à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ÉCARTER en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;REJETER toute autre demande plus ample ou contraire.
Elle reproche à l’agence immobilière Guy Hoquet de se fonder sur l’existence d’un projet de compromis de vente avec Monsieur [I], qui n’aurait jamais été signé par les parties en raison de l’exercice qui aurait été fait du droit de préemption d’un coindivisaire issu de l’article 815-14 du code civil.

Elle reproche également au demandeur d’avoir produit une pièce complémentaire n°33 sans intitulé, ni bordereau de communication complémentaire de pièce, ni commentaire.

Finalement, elle soutient que la nature de l’affaire, et la qualité du créancier, seraient incompatibles avec l’exécution provisoire d’une éventuelle condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 27 juin 2023, Madame [P] [R] [Y] demande au tribunal de :
DÉBOUTER la société CITI de toutes ses demandes dirigées à son encontre ; CONDAMNER la société CITI au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts vu l’action manifestement hasardeuse et abusive menée à son encontre, outre la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.
Elle reproche à l’agence immobilière Guy Hoquet de ne caractériser ni la faute qu’elle aurait commise, ni le lien de causalité avec le préjudice que l’agence dit avoir subi.

En outre, elle soutient ne pas avoir signé le mandat de vente non-exclusif accordé à l’agence immobilière.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 09 février 2023, Mesdames [C] [U] et [F] [R] [Y] sollicitent le Tribunal de :
DÉBOUTER la société demanderesse de toutes ses demandes et prétentions;La CONDAMNER à leur verser la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Elles soutiennent que pour être fautive, leur inaction à rechercher l’avis d’autres professionnels du droit quant à la réponse du CRIDON devrait contrevenir à une obligation dictée par la loi, les règlements, ou la convention.

Ce faisant, elles font grief à l’agence immobilière Guy Hoquet de ne pas fonder telle obligation d’agir, mais de se limiter à évoquer les attentes qui lui seraient propres.

Elles soutiennent, au contraire, qu’en se fiant aux conseils de leur notaire, et par la suite, à l’avis du CRIDON interrogé par ce notaire, elles n’auraient commis aucune faute délictuelle.

Par ailleurs, elles reprochent à l’agence immobilière, qui agit en responsabilité extracontractuelle, de soutenir que son préjudice serait composé de la commission manquée alors que celui-ci ne serait pas certain.

En outre, remettant en cause le lien de causalité entre l’inaction qu’il leur est reproché et le non-paiement d’une commission à l’agence immobilière, elles indiquent que Mesdames [P] et [W] [R] [Y] auraient fait part de leurs doutes et circonspection quant à la réponse du CRIDON, sans que ladite commission ne soit réintroduite à l’acte définitif de vente. Ce serait ainsi la réponse du CRIDON et la modification subséquente par les notaires rédacteurs du compromis de vente, qui seraient à l’origine du non-paiement des honoraires.

Elles soutiennent finalement que la vente litigieuse n’aurait pas consisté en la cession d’une fraction des droits indivis à un tiers avec exercice subséquent du droit de préemption d’un des indivisaires au sens de l’article 815-14 du code civil, mais en une vente de la totalité du bien indivis à un tiers, de sorte que cet article ne trouverait pas à s’appliquer. Elles ajoutent que la cession de droits indivis au profit d’un autre indivisaire devrait être regardée comme un acte déclaratif dont les effets remontent au jour de l’ouverture de l’évènement ayant causé l’indivision (effets d’un partage) et non comme un acte translatif de propriété au jour de la cession (effets d’une vente). Aussi, ce serait improprement et par erreur qu’il aurait été évoqué un droit de préemption fondé sur l’article 815-14 du code civil. Ainsi, l’acte de transmission dont il est question relèverait d’une licitation de bien dépendant d’une indivision successorale au profit d’un membre de cette indivision, valant partage au sens de l’article 883 alinéa 1er du code civil, et non d’une vente. Dès lors, ce serait une nouvelle opération qui aurait été actée et non le remplacement de Monsieur [I], qui ne serait donc pas tiers évincé. Ce faisant, elles soutiennent qu’aucune commission au profit de l’agent immobilier ne saurait être due.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 28 mars 2024, La SAS NOT’AVENIR et la SCP PIERRE SAHUC, KATE HO KIN,[JF] [KS] ET SALMA LALA -NOTAIRES ASSOCIES sollicitent le Tribunal de :
DÉBOUTER la société CITI de l’ensemble de ses demandes ;La CONDAMNER au paiement de 2.500 euros de frais irrépétibles à chacun des notaires cités aux présentes ;La CONDAMNER aux dépens.
Les offices notariaux reprochent à l’agence immobilière de ne pas démontrer en quoi les notaires auraient commis une faute en suivant les recommandations du CRIDON, organe de référence en la matière.

Elles soutiennent qu’aucun compromis de vente n’aurait été signé avec le tiers acquéreur, de sorte qu’il n’y aurait jamais eu de substitution par Monsieur [R] [Y] puis ses ayants droits.

Elles soutiennent également que la cession finalement opérée porterait sur des droits indivis entre coindivisaires, de sorte qu’il s’agirait d’un partage et licitation au sens de l’article 883 du code civil, si bien que l’agent immobilier n’aurait perdu aucune chance de bénéficier d’une commission qui ne lui était pas due.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024, a fixé la date de dépôt des dossiers au greffe le 12 août 2024 et la date de mise à disposition du jugement au 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la pièce communiquée n°33 du demandeur :

Aux termes de l’article 768 alinéa 1er du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. »

En l’espèce, la liste des pièces utilisées par l’agence Guy Hoquet au soutien de ses prétentions, reproduite au bas de ses dernières conclusions en date du 09 juin 2023, de même que son bordereau de pièces communiqués n°1, notifié électroniquement le même jour, font mention de 32 pièces.

Néanmoins, un bordereau de pièces communiquées n°2 a été notifié électroniquement le 08 février 2024, lequel mentionne : « Nouvelle pièce communiquée : 33. Échanges de SMS entre Madame [W] [R] et GUY HOQUET ».

Partant, il y a lieu de considérer que la dite pièce a été communiquée aux débats conformément aux dispositions de l’article 768 alinéa 1er précité.

En conséquence, la demande de Madame [W] [R] [Y] d’écarter la pièce n°33 produite par la partie demanderesse sera rejetée.

Sur la demande principale en dommages-intérêts :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en donnant ou restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de l’article 1242 du code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ». A ce titre, les commettants sont responsables du dommage causé par leurs préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.

En outre, aux termes de l’article 6 du Décret n° 93-82 du 15 janvier 1993 portant application de l'article 1er ter de l'ordonnance n° 45-2590 du 02 novembre 1945 et relatif aux notaires salariés : « Le titulaire de l'office est civilement responsable du fait de l'activité professionnelle exercée pour son compte par le notaire salarié. »

S’agissant des commissions d’agences immobilières, il résulte de l’article 6 I alinéa 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, qu’aucun honoraire de frais de recherche, de démarche ou d'entremise quelconque n'est dû aux personnes qui se livrent ou prêtent leur concours d'une manière habituelle aux opérations portant sur l'achat ou la vente de biens d'autrui, ni ne peut être exigé ou accepté par elles, avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

S’agissant précisément de ces honoraires de frais, il est d’interprétation constante que lorsque l'acquéreur conventionnel présenté par l'agent immobilier est évincé par le bénéficiaire d'un droit de préemption, l'intermédiaire ne perd pas son droit à rémunération. Celle-ci doit alors être versée par l'acquéreur (Civ. 3e, 12 mai 2021, n°19-25.226).

En matière d’indivision, et aux termes de l’article 815-14 alinéas 1 à 3 du code civil : « L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. »

Toutefois, si les dispositions de l'article 815-14 sont applicables à toutes les indivisions, qu'elles soient ou non d'origine successorale, le droit de préemption ainsi disposé n'est applicable qu'en cas de cession de droits dans le bien indivis, non en cas de cession du bien indivis lui-même.

Par ailleurs, en application de l’article 883 alinéa 1 et 2 du code civil, « Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.
Il en est de même des biens qui lui sont advenus par tout autre acte ayant pour effet de faire cesser l'indivision. Il n'est pas distingué selon que l'acte fait cesser l'indivision en tout ou partie, à l'égard de certains biens ou de certains héritiers seulement. »

En outre, il résulte de la loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer (dite « Loi Letchimy ») que, à la Réunion notamment, pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis qui y sont situés.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des documents versés aux débats, notamment d’un courrier électronique émis le 05 mars 2021 par Maître [E] [L], notaire salariée de la SAS NOT’AVENIR, que la rédaction d’un compromis de vente entre les consorts [R] [Y] et Monsieur [I] n’a pas été mise en œuvre, dans l’attente de savoir si Monsieur [M] [R] [Y] userait ou non d’un droit de préemption, ce terme étant explicitement employé. De même, suivant courrier électronique en date du 08 mars 2021, Maître [L] écrivait à Mesdames [W] et [P] [R] [Y] en ces termes :
« Mesdames,
Je fais suite à nos derniers échanges.
Dans la mesure où vous avez acceptez (sous conditions) la proposition de votre frère, je ne peux pas préparer le compromis de vente au profit de quelqu’un d’autre.
Il nous a fait connaître par anticipation son intention de préempter, mais la procédure formelle n’ayant pas été lancée, le délai ne court pas encore.
S’il ne répond pas à votre contre-proposition, nous poursuivrons la procédure de vente. Mais vous ne pouvez pas accepter de lui vendre d’un côté et signer un compromis au profit de quelqu’un d’autre de l’autre.
Si nous arrivions à la notification par voie d’huissier, nous lui notifierons en même temps le projet de partage global de ce prix de vente et du reste de la succession.
Il est possible alors qu’il use à la fois de son droit de préemption sur le bien [Adresse 16] et de son droit d’opposition sur le partage global.
Dans ce cas ce sera le tribunal qui tranchera sur la seconde partie.
Vous en souhaitant bonne réception, ».

De même, dans un courriel en date du 15 avril 2021, Maître [L] énonçait notamment : « Malheureusement, comme je l’ai expliqué à diverses reprises, Mme [R], votre frère bénéficie d’un droit de préemption en sa qualité d’indivisaire ».

Par ailleurs, il ressort du courrier du CRIDON de [Localité 15], en date du 2 juin 2021, que la notaire requérante, Maître [KS], a sollicité le centre en ces termes :
« M. X, Mme Y et Mme Z recueillent un bien immobilier dans la succession de leur mère à hauteur d’1/3 chacun.
M.X et Mme Y donnent mandat à une agence pour la mise en vente du bien.
M. X décède laissant son conjoint survivant et sa fille, recueillant ainsi le tiers indivis de M. X dans le bien.
Le mandat, qui prévoit des honoraires à la charge de l’acquéreur, est à ce jour non encore expiré. Le conjoint survivant et la fille se proposent d’acquérir les deux autres tiers du bien à titre de licitation ne faisant pas cesser l’indivision.

Les honoraires de négociation sont-ils dus dans le cas de la vente au profit des héritiers du coindivisaire ayant donné mandat ? ».

Finalement, l’acte définitif de cession, reçu le 26 novembre 2021 par Me [O], comporte en son exposé les points suivants :
« III. Offre d’achat de Monsieur [I] [N]
Les parties déclarent avoir confié la vente du bien situé à [Localité 11] (La Réunion) [Adresse 8] à l’agence CITI Guy Hoquet dont le siège est à [Localité 11] (LA RÉUNION) titulaire d’un mandat de vente signé par Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [W] [R] [Y] représentant 2/3 de l’indivision.
Une offre d’achat a été formulée par Monsieur [I] [N] pour un montant en deçà du prix du mandat de UN MILLION DEUX CENT MILLE EUROS (1 200 000,00 EUR) frais d’agence inclus le 05 février 2021 et acceptée uniquement par Mesdames [R] [Y] [W] et [P].

IV. Exercice du droit de préemption par un coindivisaire
Aux termes d’un courriel en date du 18 février 2021, Maître [JF] [KS] notaire à [Localité 14] (Réunion) à fait savoir à la « SAS NOT’AVENIR » titulaire d’un office notarial à [Localité 12] (Réunion), que Monsieur [M] [R] [Y] membre de l’indivision successorale s’est proposé d’acquérir par anticipation les droits de Mesdames [R] [Y] [W] et [P] à hauteur de 2/3 dans le bien situé à [Localité 11] (La Réunion) [Adresse 8] pour le prix négocié par l’agence GUY HOQUET savoir, UN MILLION CENT CINQUANTE-DEUX MILLE EUROS (1 152 000,00 EUR) net vendeur et a demandé l’arrêt de la cession en cours au profit de Monsieur [I] [N].
Par courriel en date du 25 février confirmé le 5 mars 2021, Mesdames [R] [Y] [W] et [P] ont accepté cette proposition sous condition de la confirmation des délais et des modalités de financement de l’acquisition et du règlement global de la succession compte tenu de l’exercice du droit de préemption, exercé avant la notification par huissier.
Monsieur [M] [R] [Y] n’a pas été en mesure de confirmer les délais et des modalités de financement de l’acquisition et le règlement global de la succession avant son décès survenu le [Date décès 2] 2021.
Les héritiers de Monsieur [M] [R] [Y], Madame [C] [U] et Madame [F] Monsieur [M] [R] [Y] ont fait part de leur intention de poursuivre l’acquisition du bien situé à [Localité 11] (La Réunion) [Adresse 8] au prix de UN MILLION CENT CINQUANTE-DEUX MILLE EUROS (1 152 000,00 EUR) net vendeur, en lieu et place de Monsieur [I] par courrier en date du 28 avril 2021 et ont indiqué leurs modalités de financement et les délais de réalisation ci-après par courrier du 4 mai 2021.

CECI EXPOSE, il est passé à la licitation. »

Il convient également de relever que Mesdames [W] et [P] [R] [Y] avaient, tel que cela ressort notamment de courriers électroniques adressés par la première à Maître [FA] le 06 avril 2021 et Maître [L] le 03 juin 2021, demandé la mise en œuvre de la loi Letchimy afin de pouvoir céder le bien litigieux à Monsieur [I] en dépit d’un éventuel refus de leur frère.

Il ressort de l’analyse de ces éléments ainsi que de l’ensemble des pièces versées aux débats que Maître [L] a considéré que Monsieur [M] [R] [Y] bénéficiait d’un droit de préemption à l’achat du bien litigieux par une personne tierce à l’indivision. Bien que cela ne ressorte pas expressément des débats, tout porte à croire que ce postulat se fondait sur l’article 815-14 du code civil.

Or, le droit de préemption prévu à cet article n’a vocation à jouer que dans l’hypothèse de la cession, par l’un ou plusieurs des indivisaires, d’une partie des droits indivis sur le bien, mais pas en cas de cession par l’ensemble des indivisaires du bien indivis lui-même.

Une éventuelle responsabilité délictuelle de l’office notarial aurait pu être recherchée sur le fait que son officier ministériel n’ait pas mené à terme la transaction initiée avec Monsieur [I], le cas échéant, par recours aux modalités de la loi Letchimy, et incité Mesdames [W] et [P] [R] [Y] à renoncer à cette vente pour lui préférer une opération de partage au sens de l’article 883 du code civil.

Néanmoins, l’agence Guy Hoquet se limite à fonder l’ensemble de ses prétentions sur la teneur de la réponse du CRIDON et le fait que les différents intervenants à l’acte n’aient pas remis en cause cette réponse.

Or, la réponse du CRIDON était parfaitement circonstanciée et, lorsqu’une vente à titre de licitation (partage) est préférée à une vente, quand bien même le prix (soulte) en serait fixé en référence à une affaire apportée par elle, l’agence immobilière n’a pas droit à commission. Partant, la responsabilité de la SAS NOT’AVENIR ne saurait être retenue sur le fondement de ce que Maître [L] aurait commis une faute en suivant l’avis du CRIDON.

De même, il ne peut être reproché à Maître [KS] de ne pas avoir questionné le CRIDON sur une éventuelle exigibilité de la commission d’honoraires de l’agence immobilière en cas d’usage d’un droit de préemption, étant retenu qu’un tel droit n’avait pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Dès lors, sa responsabilité, de même que, solidairement, celle de la SCP [KS] et al. au sein de laquelle elle exerce en qualité d’associée, ne saurait être retenue.

Enfin, étant acquis que l’opération litigieuse a finalement consisté en un partage et non une substitution d’acquéreur par l’effet d’un droit de préemption, les demandes formées à l’encontre des consorts [R] [Y] ne sauraient davantage prospérer.

En conséquence, l’agence immobilière Guy Hoquet sera déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice.

Sur la demande en dommages-intérêts formée par Madame [P] [R] [Y]

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il appartient à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l'une des parties dans le développement procédural qu’elle a eu à connaître.

Les dispositions de l’article 1240 du code civil ont été rappelés supra.

En l’espèce, l’agence immobilière Guy Hoquet, qui se voit déboutée de ses demandes en responsabilité extracontractuelle formée contre Madame [P] [R] [Y], se borne à lui reprocher, en substance, un manque de défiance envers les conseils non-équivoques formulés par les notaires pré-instrumentaires de l’opération litigieuse.

Cette posture procédurale manifestement vouée à l’échec, eut égard à la qualité de profane en matière juridique de la première et d’officier ministériel des seconds, a nécessairement fait dégénérer en faute l’usage de son droit d’agir en indemnisation de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle de Madame [P] [R] [Y].

Par ces agissements, l’agence immobilière Guy Hoquet a nécessairement causé un préjudice moral à Madame [P] [R] [Y], qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige commande de condamner l’agence Guy Hoquet aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la SCP PIERRE SAHUC, KATE HO KIN,[JF] [KS] ET SALMA LALA -NOTAIRES ASSOCIES., Mesdames [W] et [P] [R] [Y] la somme de 1.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles. Elle sera également condamnée à verser la somme de 500 euros chacune à Mesdames [F] [R] [Y] et [C] [U].

L’équité commande toutefois d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sollicitée par la SAS NOT’AVENIR.

PAR CES MOTIFS