TJ Bordeaux, 24 sept. 2024, RG 23/00260

N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 50G

N° RG 23/00260
N° Portalis DBX6-W-B7G- XLAA

Minute n°2024/

AFFAIRE :

SASU JUSTE
C/
[A] [O]
[D] [O] épouse [W]
[P] [G] [Z] veuve [O]
[T] [L]

Grosse Délivrée
le :
à
SCP DELAVALLADE RAIMBAULT
SCP HARFANG AVOCATS
SELARL SAINT GERMAIN PENY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,
Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Lors du prononcé :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,
Madame BOULNOIS, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 04 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SASU JUSTE
[Adresse 2]
[Localité 11]

représentée par Me Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [O] pris en sa qualité d’héritier de son père, Monsieur [C] [O], décédé le 17 Février 2021
né le 04 Novembre 1971 à [Localité 10] (HAUT RHIN)
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 7]

représenté par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Me Nathalie MULS BRUGNON, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [D] [O] épouse [W] prise en sa qualité d’héritière de son père, Monsieur [C] [O], décédé le 17 Février 2021
née le 12 Avril 1978 à [Localité 9] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 11]

représenté par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Me Nathalie MULS BRUGNON, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [P] [Z] veuve [O] représentée par sa tutrice, Madame [T] [L]
née le 28 Août 1943 à [Localité 13] (HAUT RHIN)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 11]

représentée par Me Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [T] [L] Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs, agissant en sa qualité de tuteur de Madame [P] [G] [Z] veuve [O] selon jugement du tribunal de proximité d’ARCACHON rendu le 07 Octobre 2021
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique du 06 février 2021, reçu par Maître [J], la SNC LE JEHENNE, a signé avec Monsieur [C] [O] et son épouse, Madame [P] [Z], une promesse unilatérale de vente dont elle était bénéficiaire, portant sur un ensemble immobilier à usage mixte commercial et d’habitation principale sis [Adresse 8] à [Localité 11], pour un prix de 850.000 €, promesse dont la date d'expiration était fixée au 10 juin 2022 à 16 heures.

La promesse de vente prévoyait les conditions suspensives particulières suivantes :
- le départ du locataire commercial, soit par un départ volontaire avant la réalisation de la vente soit par la résiliation anticipée du bail commercial avant le 06 novembre 2021.
- l’obtention par la SNC LE JEHENNE d’un permis de construire avant le 04 novembre 2021 purgé de tout recours et retrait avant le 04 février 2022, portant sur la construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation et de surface commerciale (… ). Il était précisé que le bénéficiaire de la promesse devrait, pour se prévaloir de ladite condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 04 août 2021.

Monsieur [C] [O] est décédé le 17 février 2021.

Madame [P] [O] a fait l’objet d’un placement sous tutelle le 07 octobre 2021.

Par un mail en date du 13 octobre 2021, Madame [T] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée comme tutrice de Madame [P] [O], a informé la SNC LE JEHENNE de ce placement sous tutelle, de ce qu'elle considérait alors que la promesse de vente était nulle et de ce que Madame [P] [O] n'envisageait plus de vente.

Par lettre du 14 février 2022, le Conseil de Madame [P] [O] a informé la SNC LE JEHENNE qu’au regard d'une estimation du bien faite à la demande du mandataire judiciaire, Madame [O] n’entendait pas poursuivre la réitération de l’acte authentique.

La SNC LE JEHENNE par un mail du 10 juin 2022 à 14h02, a demandé à Maître [J], Notaire, de convoquer les parties en vue de régulariser définitivement la vente par acte authentique réitératif.

La SAS JUSTE a substitué la SNC LE JEHENNE dans le bénéfice de la promesse le 16 août 2022.

Par mail du 17 août 2022, le Conseil de Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [O], a informé le Notaire de ce que Madame [P] [O] n’entendait toujours pas donner son accord à la réitération de la vente.

N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

Un procès-verbal de carence a été dressé par le Notaire le 19 août 2022, constatant le refus du promettant de procéder à une signature d'acte authentique de vente.

Suivant actes signifiés les 27, 28 décembre 2022 et le 04 janvier 2023, la SAS JUSTE a fait assigner au fond Madame [P] [Z] veuve [O], Madame [T] [L] en qualité de tutrice de celle-ci, Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] épouse [W], enfants de Madame [P] [O] et de Monsieur [C] [O] en qualité d'héritiers de celui-ci, aux fins de voir déclarer la vente parfaite, outre aux fins d'indemnisation d'un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juin 2024, la SAS JUSTE demande au Tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1124 et 1583 du Code civil, Vu l’article 414-1 du Code civil,
A TITRE LIMINAIRE :
- ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries
A TITRE PRINCIPAL
- REJETER la demande d’expertise avant-dire droit de Mesdames [Z] et [L]
- CONDAMNER les consorts [O] et Madame [T] [L] en qualité de tutrice de Madame [P] [O] à conclure avec la société JUSTE, qui vient aux droits de la SNC LE JEHENNE, par-devant Maître [J], notaire associé de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [M] [J] et [B] [I] », titulaire d’un Office Notarial situé au [Adresse 1] à [Localité 11], ou par-devant tel notaire qu’il plaira au Tribunal, un contrat de vente conforme aux conditions de la promesse unilatérale de vente signée le 6 février 2021, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 11], figurant au cadastre sous les références suivantes BY [Cadastre 6] d’une contenance de 00 ha 17 a 50 ca.
- ORDONNER que la vente soit réitérée dans un délai de trois mois à compter de la date de signification du jugement aux consorts [O] et à Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] et, à défaut, condamnera solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] à payer, chacun, à la société JUSTE une astreinte de 1 000 € par jour de retard jusqu’à signature de l’acte authentique réitérant la vente.
- ORDONNER qu’à défaut de réitération de la vente par acte authentique, le jugement à intervenir vaudra vente entre les parties et sera publié à la diligence de la demanderesse auprès du service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.
- CONDAMNER solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] à payer à la société JUSTE, conformément aux termes de la promesse de vente du 6 février 2021, la somme de 85.000€, correspondant à 10 % du prix de vente, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi ; ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et capitalisation.
- CONDAMNER solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] à payer à la société JUSTE la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

- CONDAMNER solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] aux dépens, en ceux compris les frais de recouvrement de l’Huissier qui pourrait être appelé à exécuter tout décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l’Article 444-32 du Code de commerce
- DEBOUTER Madame [Z] représentée par Madame [L] et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société JUSTE ; - DEBOUTER Monsieur [A] et Madame [D] [O] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société JUSTE
- NE PAS ECARTER l’exécution provisoire ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- CONDAMNER solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] à payer à la société JUSTE, conformément aux termes de la promesse de vente du 6 février 2021, la somme de 85 000€, correspondant à 10 % du prix de vente, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi ; ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et capitalisation ;
- CONDAMNER solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] à payer à la société JUSTE la somme de 135.441 € à titre d’indemnisation, en compensation des frais engagés en pure perte et de la perte de marge ; ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et capitalisation.
- CONDAMNER solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité de tutrice de Madame [P] [O] à payer à la société JUSTE la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER solidairement les consorts [O] et Madame [T] [L] en sa qualité
de tutrice de Madame [P] [O] aux dépens, en ceux compris les frais de recouvrement de l’Huissier qui pourrait être appelé à exécuter tout décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l’Article 444-32 du Code de commerce
- DEBOUTER Madame [Z] représentée par Madame [L] et Madame [L] de l’ensemble de leur demandes formulées à l’encontre de la société JUSTE ;
- DEBOUTER Monsieur [A] et Madame [D] [O] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société JUSTE
- NE PAS ECARTER l’exécution provisoire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, Madame [P] [G] [Z] veuve [O], représentée par sa tutrice Madame [T] [L], demande au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 215 et suivants et 1129 et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 414-1 et suivants du Code Civil,
A TITRE PRINCIPAL, ORDONNER le rabat de la clôture à la date de plaidoirie
DECLARER recevable et bien fondées les demandes présentées par Madame [P] [G] [Z] représentée par sa tutrice Madame [T] [L] et Madame [T] [L], et y faire droit

AVANT DIRE DROIT
ORDONNER une expertise graphologique de l’écriture de Monsieur [C] [O] et son épouse, Madame [P] [Z], sur la promesse de de l’ acte authentique du 6 février 2021, reçu par Maître [M] [J], notaire à [Localité 11].
JUGER que de MME [O] a fait preuve d’insanité d’esprit le 06 février 2021 au moment de la signature de la promesse de vente
JUGER que de M [O] avait un consentement vicié car affaibli par la maladie le 06 février 2021 au moment de la signature de la promesse de vente
PRONONCER la nullité de la promesse de vente signée le 6 février 2021 entre les époux [O] et la société LE JEHENNE et en tirer toute conséquence et notamment
DEBOUTER la société JUSTE de l’ensemble de ses demandes en ce compris la demande formulée au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 6 février 2021 ;
A TITRE SUBSIDIARE,
Si le Tribunal devait faire application de la clause pénale prévue à la promesse de vente signée le 6 février 2021 entre les époux [O] et la société LE JEHENNE ;
La REDUIRE a de plus justes proportions
CONDAMNER la société JUSTE à verser à MME [O] [P] représentée par sa tutrice MME [T] [L] et à Mme [T] [L] la somme de 2.500€ de dommages et intérêts 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] épouse [W] demandent au Tribunal de :

Vu les articles précités du Code civil et du Code de procédure civile,
-DECLARER recevables et bien fondés Monsieur [A] [O] et Madame [D] [W] en leurs demandes et y faisant droit,
-JUGER que les conditions suspensives contenues dans la promesse de vente du 6 février 2021 n’ont pas été réalisées,
-JUGER qu’aucune renonciation valable et recevable n’est intervenue quant aux conditions suspensives contenues dans la promesse de vente du 6 février 2021,
-PRONONCER la caducité de la promesse de vente du 6 février 2021 et en tirer toutes conséquences,
-JUGER que Monsieur [C] [O] et Madame [P] [O] atteints d’insanité d’esprit ne disposaient pas d’un consentement éclairé pour comprendre la portée de leurs engagements au moment de la signature de la promesse de vente,
-PRONONCER la nullité de la promesse de vente du 6 février 2024 et en tirer toutes conséquences,
-DEBOUTER la Société JUSTE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et en tout état
de cause si par extraordinaire le Tribunal devait faire application de la clause pénale, et condamnation à des dommages et intérêts pour frais engagés et perte de marge ainsi qu’indemnité au visa de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

-REDUIRE à de plus justes proportions le quantum de l’indemnité d’immobilisation et l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que le quantum des dommages et intérêts pour frais engagés et perte de marge,
-En tout état de cause :
-DEBOUTER la Société JUSTE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de Monsieur [A] [O] et de Madame [D] [W],
-CONDAMNER la Société JUSTE à régler à Monsieur [A] [O] et à Madame [D] [W] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et à celle de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
-CONDAMNER la Société JUSTE aux entiers dépens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2024.

Madame [P] [Z] veuve [O], représentée par sa tutrice Madame [T] [L], a sollicité dans ses conclusions notifiées le 31 mai 2024 la révocation de l'ordonnance de clôture et son prononcé au jour des plaidoiries pour communication de la copie du certificat médical établi par le médecin expert qui a examiné Madame [P] [O] dans le cadre de la procédure de protection judiciaire. La SAS JUSTE a sollicité dans ses conclusions notifiées le 03 juin 2024 également la révocation de l'ordonnance de clôture et son prononcé au jour des plaidoiries pour formuler ses observations sur la communication de cette pièce. Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O], épouse [W], ont sollicité à l'audience le renvoi du jour des plaidoiries pour les mêmes motifs et pour répondre aux dernières conclusions.

En conséquence, la révocation de l'ordonnance de clôture du 31 mai 2024 a été prononcée au jour des plaidoiries et une nouvelle décision de clôture a été rendue le même jour. Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] épouse [W] ont été autorisés à produire une note en délibéré pour faire valoir leurs observations suite aux dernières conclusions et la SAS JUSTE à produire également une note en délibéré pour y répondre.

Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] ont produit une note en délibéré notifiée le 24 juin 2024, qui n'apporte aucun élément nouveau à l'instance. La SAS JUSTE a répondu à cette note par une note en délibéré notifiée le 1er juillet 2024 qui n'apporte de même aucun élément à l'instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande d'expertise graphologique :

Madame [P] [Z] veuve [O], représentée par sa tutrice Madame [T] [L], sollicite que soit ordonnée avant dire droit une expertise graphologique de l’écriture de Monsieur [C] [O] et de Madame [P] [O], sur l’acte authentique du 06 février 2021, visant à établir notamment, à l'appui de leur demande de nullité de la promesse, si leur écriture était désorganisée et présentait un graphisme altéré par la maladie.

En application de l'article 143 du code de procédure civile, «les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible», et de l'article 144 du même code : «Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer».

L'article 146 du code de procédure civile dispose qu' : «une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve».

En l'espèce, les seules écritures de Monsieur et Madame [O] sur la promesse de vente consistent pour chacun dans leur signature de l'acte. Il est illusoire de croire qu'une expertise graphologique d'une seule signature isolée permettrait d'établir une insanité d'esprit ou non du signataire et, alors qu'en application de l'article 414-1 du code civil, c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte, cette expertise vise à suppléer la carence de Madame [P] [O] dans l'administration de la preuve. Enfin, le Tribunal estime qu'il dispose des éléments suffisants au dossier pour statuer. En conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise graphologique et la demande de Madame [P] [O], représentée par sa tutrice Madame [T] [L], à ce titre sera rejetée.

Sur le fond :

En application de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la nullité de la promesse :

Madame [P] [O], Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] sollicitent que soit prononcée la nullité de la promesse unilatérale de vente du 06 février 2021 au motif que Madame [P] [O] et Monsieur [C] [O] étaient au moment de sa signature atteints d'insanité d'esprit et ne disposaient pas d'un consentement éclairé. Cette demande sera examinée en premier lieu dans la mesure où seule une promesse valable peut ensuite donner lieu à caducité et/ou au versement d'une clause pénale ou à une vente parfaite.

En application de l'article 1129 du code civil, «conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat».

L'article 414-1 du même code dispose que : «pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte».

Madame [P] [O], Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] font valoir que l'absence de consentement à l'acte de Monsieur [C] [O] est établi dans la mesure où celui-ci était gravement malade au moment de la signature de l'acte et où il est décédé 11 jours après.

Il ressort des pièces médicales produites que Monsieur [C] [O] présentait depuis à tout le moins février 2020 une insuffisance rénale dialysée mentionnée comme «sévère dialysée» par l'anesthésiste qui l'a examiné le 05 février 2021, qu'il était appareillé pour des apnées du sommeil, le certificat médical du 10 février 2020 indiquant «il utilise sa machine presque 7 heures par nuit.. il n'a plus d'apnées (…) sa qualité de vie sur ce plan est normale», qu'il présentait une cardiopathie découverte en 2019, qu'il avait fait l'objet de pontages en 2007 et 2010, et avait un traitement médicamenteux régulier, notamment avec prise d'un anticoagulant. Un certificat médical du 14 septembre 2020 mentionne une proposition d'arrêt de la PPC (appareil à pression positive continue pour traitement de l'apnée du sommeil) pendant une semaine mais que du fait que Monsieur [C] [O] est «très occupé par ses nombreux allers-retours en dialyse», il «souhaite temporiser jusqu'à l'année prochaine». Il résulte d'un certificat médical du 04 avril 2021 qu'il présentait alors une dyspnée (sensation de gêne respiratoire) multi factorielle et qu'un traitement inhalé lui a été prescrit alors qu'il n'utilisait plus sa machine contre les apnées du sommeil. Enfin, l'hospitalisation invoquée du 05 février 2021, veille de la signature de l'acte, correspond à un rendez-vous devant un anesthésiste en vue d'une coronarographie (examen radiologique des artères coronaires qui nécessite une anesthésie locale) programmée le 16 février 2021.

Il en résulte que si Monsieur [C] [O] présentait un état de santé dégradé avant la signature de l'acte, le fait de présenter une insuffisance rénale sévère, une dyspnée et des problèmes cardiaques traités par des pontages et un traitement, outre de faire état d'une fatigue à cause de la fréquence des dialyses et d 'avoir rendez-vous avec un anesthésiste la veille de la promesse unilatérale, ne caractérise pas une insanité d'esprit antérieure à la signature de l'acte.

S'agissant de son état de santé postérieur à la signature de l'acte, il résulte des pièces produites que Monsieur [C] [O] devait faire l'objet d'un pontage le 12 février 2021. Cependant, en raison de la dégradation de son état de santé constatée le jour prévu, il a été décidé de reprogrammer l'intervention au 15 février 2021. Puis son état de santé a continué à se détériorer et Monsieur [C] [O] a perdu connaissance le 17 février 2021, a été placé en réanimation et est décédé le même jour. Les transmissions font état de ce qu'il était trop douloureux le 12 février 2021 pour converser et que lors d'une consultation avec un psychologue le 15 février 2021, l'échange a été limité compte tenu de son état douloureux, qu'il s'est plaint de confusion («confond les mots») mais semblait au clair sur sa situation médicale. Il en résulte que si l'état de santé de Monsieur [C] [O] s'est très rapidement dégradé après la date de la signature de la promesse unilatérale, il n'est pas établi qu'il avait perdu sa lucidité au cours de cette période.

En outre, quand bien même Monsieur [C] [O] avait déjà auparavant signé avec un autre promoteur immobilier le 13 mars 2020 pour un prix de 951.610 euros ramené à 738.500 euros par un avenant du 15 juin 2020, par un courrier écrit par lui-même et son épouse et signé des deux le 04 janvier 2021, il a écrit au Notaire pour faire constater la caducité de cette promesse unilatérale de vente antérieure. Il apparaît ainsi qu'il était capable alors de discernement.

Enfin, la seule évaluation par un expert en immobilier du bien de Monsieur et Madame [O] à un montant de 1.064.000 euros le 20 décembre 2021 alors que le prix fixé dans la promesse de vente est de 850.000 euros, ne peut suffire, alors qu'elle est intervenue plus de 10 mois après la signature de la promesse et que le coût d'un bien immobilier est soumis à aléa, à caractériser un vice du consentement au moment de la signature de celle-ci.

En conséquence, il n'est pas établi que lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, Monsieur [C] [O] n'était pas sain d’esprit et présentait un trouble mental l'empêchant de consentir à l'acte.

S'agissant de Madame [P] [O], celle-ci et Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] font valoir de même qu'elle présentait une insanité d'esprit à la date de l'acte et en outre, que l'acte peut être annulé la concernant sur le fondement de l'article 464 du code civil.

N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

Il n'est pas contesté que Madame [P] [O] a été placée sous mesure de sauvegarde de justice le 19 mai 2021 puis sous tutelle en vertu d'un jugement du 07 octobre 2021. Le certificat médical circonstancié pour l'ouverture de la mesure de protection en date du 12 mai 2021 indique que la discussion avec elle a été tout à fait possible mais que le décès brutal de son mari a généré chez elle un syndrome anxio-dépressif encore très présent au jour de l'examen, que son époux s'occupait de toutes les tâches administratives et qu'elle ne savait et ne pouvait pas s'occuper de l'administration du quotidien. Le médecin ajoutait qu'elle souhaitait et comprenait la nécessité d'une mesure de protection. Il concluait à la présence d'un syndrome anxio-dépressif ancien et aggravé par la perte de son époux en février 2021 et à l'existence de préoccupations et d'une anxiété générée par une vente de la maison complexe et la (illisible). Une représentation continue de la personne dans les actes de la vie civile n'était pas jugée nécessaire mais le médecin concluait à un besoin d'être assistée dans les actes de la vie civile et préconisait la mise en place d'une curatelle renforcée. Ce certificat médical n'établit pas qu'à la date du 06 février 2021, plus de 3 mois auparavant, Madame [P] [O] n'était pas saine d’esprit et présentait un trouble mental l'empêchant de consentir à l'acte, la seule antériorité d'un syndrome anxio-dépressif ancien ne suffisant pas à caractériser une insanité d'esprit et alors que lors de l'acte, Madame [P] [O] était accompagnée de son mari qui apparaissait comme gérant les tâches administratives pour le couple. Tel qu'exposé ci-dessus, il n'est pas non plus établi que son mari n’était pas en état de consentir lors de la signature de l'acte et que cet acte aurait été conclu pour un prix de vente très en deçà de la valeur du bien qui permettrait de conclure à l'insanité d'esprit de Madame [P] [O]. De même, il ne peut être déduit de l'attestation signée de Madame [P] [O] le 27 février 2021 dans laquelle elle reconnaît avoir signé la promesse de vente du 06 février 2021 l'existence d'un trouble mental l'ayant empêché de consentir à l'acte.

L'article 464 du code civil dispose que les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée. Par dérogation à l'article 2252, l'action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d'ouverture de la mesure.

Néanmoins, de même que précédemment exposé, le certificat médical du 12 mai 2021, en l'absence d'autres pièces médicales, ne permet pas de conclure à une inaptitude à défendre ses intérêts de Madame [P] [O], par suite d'une altération de ses facultés personnelles, à la date de la signature de la promesse. Aucun élément ne permet d'établir non plus qu'à cette date une inaptitude à défendre ses intérêts était connue du bénéficiaire de la promesse alors que tel qu'il a également été exposé ci-dessus, la seule évaluation postérieure de 10 mois du bien à un prix supérieur de 150.000 euros à celui convenu lors de la promesse de vente ne permet pas de conclure en soi à une inaptitude notoire à la défense de ses intérêts ni à l'existence d'un préjudice.

N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

Enfin, quand bien même il existerait une procédure pour abus de faiblesse, la faiblesse ne signifie pas seulement insanité, trouble mental et altération des facultés personnelles et peut relever d'autres critères et éléments.

En conséquence, il n'est établi ni que Madame [P] [O] et Monsieur [C] [O] étaient atteints d'insanité d'esprit au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente ni la preuve d'une inaptitude de Madame [P] [O] à défendre ses intérêts, par suite d'une altération de ses facultés personnelles, notoire ou connue du bénéficiaire à l'époque de la signature de la promesse et il n'y a pas lieu à nullité de celle-ci.

Sur la caducité de la promesse :

Madame [P] [O], Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] sollicitent que soit prononcée la caducité de la promesse unilatérale de vente du 06 février 2021 au motif de la défaillance des conditions suspensives.

L 'article 1186 du code civil dispose qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

En vertu de l’article 1304-3 du code civil : «la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement» et de l'article 1304-4 du code civil «une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli».

En l'espèce, la promesse de vente prévoyait les conditions suspensives particulières suivantes :
- le départ du locataire commercial, soit par un départ volontaire avant la réalisation de la vente soit par la résiliation anticipée du bail commercial avant le 06 novembre 2021.
- l’obtention par la SNC LE JEHENNE d’un permis de construire avant le 04 novembre 2021 purgé de tout recours et retrait avant le 04 février 2022, portant sur la construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation et de surface commerciale (...). Il était précisé que le bénéficiaire de la promesse devrait, pour se prévaloir de ladite condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 04 août 2021.

Madame [P] [O], Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] font valoir que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'a pas été remplie.

Si la SAS JUSTE affirme que la SNC LE JEHENNE a déposé une demande de permis de construire le 02 août 2021 et a obtenu un permis de construire purgé de tout recours et retrait le 02 novembre 2021, elle ne produit aucune pièce permettant d'établir la réalité de cette affirmation. La SAS JUSTE produit un certificat d'urbanisme opérationnel positif en date du 30 août 2022 et la demande afférente que la SNC LE JEHENNE a déposé le 04 juillet 2022. Ce certificat ne correspond néanmoins pas à la réalisation de la condition suspensive prévue à la promesse de vente. Ainsi, la preuve n'est pas rapportée que la condition suspensive relative au permis de construire a été accomplie.

N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

Cependant, la promesse de vente prévoit que «la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Dans ce cas, la renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation». Il est en outre stipulé s'agissant de cette condition suspensive particulière d'obtention d'un permis de construire qu'au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. Enfin, sous le titre «réalisation», il est précisé «la levée d'option, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d'option, sauf renonciation de la part du bénéficiaire (de la promesse) à ces dernières».

Or, le procès-verbal de carence dressé par le Notaire le 19 août 2022 mentionne que «par courrier recommandé en date du 2 novembre 2021, l'acquéreur a renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait, une copie de ce courrier est ci-annexée». Si Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] affirment que cette renonciation n'est pas valable dans la mesure où elle aurait été faite par la SAS JUSTE et non par la SNC LE JEHENNE, cette affirmation n'est pas corroborée, la lettre n'étant produite par aucune des parties. Il en résulte que la SNC LE JEHENNE a valablement renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire dans le délai prévu pour la réalisation de cette condition et qu'aucune caducité de l'acte ne peut résulter de la non-réalisation de cette condition suspensive.

S'agissant du départ du locataire commercial, aucune pièce n'établit la réalité du départ de celui-ci. Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] font valoir que le local commercial est toujours occupé et qu'une cession de fonds de commerce est intervenue le 22 mai 2023 par acte notarié entre la Société IMMOBILIERE SUD BASSIN titulaire du bail initial et la société GAIFFIER CONSEIL. Suivant acte notarié, à cette date, la société IMMOBILIERE SUD BASSIN a effectivement cédé le fonds de commerce qu'elle occupait au [Adresse 8] à [Localité 11] à une nouvelle société GAIFFIER CONSEILS TRANSACTIONS FONDS DE COMMERCE ET IMMOBILIER.

En tout état de cause, tel qu'exposé ci-dessus, la promesse de vente prévoit que «la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Dans ce cas, la renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation». Il est en outre stipulé s'agissant de cette condition suspensive particulière de départ du locataire du bail commercial, que jusqu'à l'expiration du délai précité (pour le départ), le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive. Or, de même, le procès-verbal de carence dressé par le Notaire le 19 août 2022 mentionne que par courrier recommandé en date du 15 octobre 2021, l'acquéreur a renoncé à la condition suspensive de départ du locataire du bail commercial et qu'une copie du courrier est annexé à l'acte et, alors que Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] affirment que cette renonciation n'est pas valable dans la mesure où elle aurait été faite par la SAS JUSTE et non par la SNC LE JEHENNE, cette affirmation n'est pas corroborée, la lettre n'étant produite par aucune des parties. Il en résulte que la SNC LE JEHENNE a également valablement renoncé à la condition suspensive de départ du locataire commercial et qu'aucune caducité de l'acte ne peut résulter de la non-réalisation de cette condition suspensive.
N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

Ainsi, les demandes tendant à voir constater la caducité de l'acte seront rejetées.

Sur la vente parfaite et les demandes de dommages et intérêts de la SAS JUSTE :

L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 10 juin 2022 à 16 heures et prévoit que la levée de l'option peut se faire par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire. Il ressort du mail adressé au notaire en date du 10 juin 2022 à 14h02 que la SNC LE JEHENNE a, par l'intermédiaire de son Conseil, valablement levé la promesse de vente dans le délai en sollicitant une date en vue de régulariser définitivement la vente par acte authentique réitératif.

Cependant, outre le fait qu’aucun versement du prix n’est démontré dans des conditions respectant la clause de l'acte authentique relative à la réalisation de la vente, tel que le font valoir Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O], si la promesse de vente prévoyait une faculté de substitution du bénéficiaire au profit de tout autre personne physique ou morale, elle prévoyait également que cette faculté de substitution ne pourra être exercée que jusqu'au 10 juin 2022 et ce avec lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente. La promesse de vente prévoit en outre que le bénéficiaire devra informer le promettant de l'exercice de cette substitution.

Or, la substitution de la SNC LE JEHENNE par la SAS JUSTE n'est intervenue par acte sous seing privé que le 16 août 2022 et ne fait mention d'aucune lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée préalablement au notaire chargé de rédiger l'acte de vente. Aucune information n'apparaît non plus avoir été portée à la connaissance des promettants. En outre, l'acte de substitution mentionne expressément que «malgré l'expiration du délai indiqué dans la clause (de substitution) (…), les parties maintiennent leur volonté de signer l'acte de substitution aux risques que cette dernière soit inopposable au promettant en cas de contentieux»... Ainsi, l'acte de substitution ne respecte pas les conditions de la promesse de vente et n'est pas intervenu valablement. La SAS JUSTE ne peut donc pas substituer la SNC LE JEHENNE pour la réalisation de la promesse de vente et la propriété ne peut lui être acquise en application de l'article 1583 du code civil.

La SAS JUSTE sera ainsi déboutée de sa demande tendant à voir condamnés Madame [P] [O] représentée par sa tutrice Madame [T] [L], Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] à conclure avec elle un contrat de vente conforme aux conditions de la promesse unilatérale de vente du 06 février 2021 et à ce que la réitération de la vente soit ordonnée sous astreinte.

La SAS JUSTE sollicite en outre que lui soit octroyé à titre de dommages et intérêts le montant de la clause pénale stipulée à la promesse de vente qui prévoyait : «Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, et que le promettant ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles après mise en demeure, le promettant devra verser au bénéficiaire une somme équivalente à dix pour cent (10 %) du prix de vente stipulé aux présentes à titre de dommages intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil».

Cependant, aucune inexécution contractuelle des promettants n'est établie par la SAS JUSTE qui n’a pas été substituée valablement et celle-ci sera déboutée de sa demande tendant à lui voir octroyé le montant de la clause pénale à titre de dommages et intérêts.
En outre, quand bien même la SNC LE JEHENNE aurait engagé des frais importants en prévision de la vente, la substitution de celle-ci par la SAS JUSTE n'étant pas valable, cette dernière ne peut en demander le remboursement à titre de dommages et intérêts à Madame [P] [O] représentée par sa tutrice Madame [T] [L], Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O], les promettants n'ayant de même commis aucun manquement contractuel à son encontre.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [P] [O], Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] :
Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] font valoir que la procédure engagée par la SAS JUSTE a entraîné pour eux un préjudice moral et d'anxiété important, s'agissant du seul bien immobilier de leur mère. Ils ne justifient cependant pas de cette affirmation ni ne produisent aucune pièce permettant d'établir qu'ils ont subi une atteinte psychologique ou une atteinte à leurs sentiments d'affection, d'honneur ou de considération causées par la SAS JUSTE et ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Madame [P] [O] fait de même valoir qu'elle a subi un préjudice moral et d 'anxiété du fait de la procédure mais ne justifie par aucune pièce de la réalité d'une atteinte psychologique ou d'une atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur ou de considération causées par la SAS JUSTE et elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes :

La SAS JUSTE, partie perdante, sera tenue aux dépens.
Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à Madame [P] [O] représentée par sa tutrice Madame [T] [L] la somme de 3.000 euros et à Monsieur [A] [O] et Madame [D] [O] ensemble la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
N° RG 23/00260 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLAA

Il convient de débouter la SAS JUSTE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :