TJ Lille, 16 sept. 2024, RG 24/04463

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04463 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YJAR

N° de Minute : 24/00469

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2024

[O] [S]
[X] [K]
Société SEYNA

C/

[W] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [O] [S], demeurant [Adresse 2]

M. [X] [K], demeurant [Adresse 5]

Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par Me Marion LACOME D ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Pauline WOICIECHOWSKI, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [D], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juin 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 24/4463 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 23 décembre 2021 à effet du même jour, M. [O] [S] a donné à bail à [W] [D] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] (Rez de Chaussée – porte de droite) pour une durée d’une année renouvelable moyennant un loyer mensuel de 390 euros auquel s'ajoute une provision sur charges mensuelle de 110 euros.

Par acte du même jour, la SA SEYNA s'est portée caution des engagements du locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés outre le coût des frais, honoraires et déboires afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés sous réserve que la procédure soit confiée à GARANTME.

Selon acte notarié régularisé le 20 janvier 2023, M. [X] [K] a acquis la propriété de l’immeuble loué à M. [D].

Par exploit du 13 juin 2023, M. [X] [K] a fait signifier à M. [W] [D] un commandement de payer la somme de 5 491,32 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 15 juin 2023.

Par exploit du 9 avril 2024, M. [O] [S], M. [X] [K] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille auquel ils demandent de :

• prononcer la résiliation du bail,

• condamner le locataire à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à M. [X] [K] les clefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

• ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les délais impartis, l’expulsion de M. [W] [D] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

• dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• condamner M. [W] [D] à lui payer la somme de 4 083 euros au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

La somme de 861,64 euros à M. [O] [S], La somme de 3 221,36 à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [O] [S] à hauteur de ce montant,

• condamner M. [W] [D] à payer la somme de 456,64 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mars 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux égal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

La somme de 0 euros à M. [X] [K], La somme de 456,64 euros à la société de SA SEYNA subrogée dans les droits de M. [X] [K] à hauteur de ce montant,
• condamner M. [W] [D] à payer à Monsieur [X] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de a résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs.

• condamner M. [W] [D] à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 juin 2023.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 11 Avril 2024.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 juin 2024.

Les demandeurs représentés par leur conseil ont maintenu l’intégralité de leurs demandes sauf à produire un décompte actualisé au 1er juin 2024. Il ajoute n’avoir aucun mandat pour accepter d’éventuels délais de paiement.

M. [W] [D] explique avoir lui-même sollicité l’intervention de sa caution qu’il avait souscrit en cas de difficulté. Il explique régler actuellement le loyer courant et produit des quittances de loyer de son bailleur pour les mois de mai, juin, juillet et août 2023 outre mai et juin 2024.
Il ne conteste pas être redevable envers la société SEYNA de loyers impayés mais souligne qu’il s’en acquitte à hauteur de 250 euros par mois en sus du loyer courant. Il produit un échange de courriels avec le cabinet de recouvrement pour un accord à hauteur de 250 euros par mois ainsi que des captures d’écran faisant apparaître plusieurs virements sans mention d’un objet en particulier au bénéfice de la société GARANTME sur le mois d’avril sans date précise. Il sollicite des délais de paiement indiquant être aidé par sa famille pour régler sa dette et entreprendre des formalités en vue de la création de son entreprise.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l'action des bailleurs successifs et de la caution :

L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".

L'article 2309 du code civil ajoute que "la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

Outre la possibilité pour la caution d'agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement prévoit, dans son paragraphe 4, qu'elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation.
Selon quittances subrogatives des 26 septembre 2022, la SA SEYNA par le biais de la société GARANTME a payé à M. [O] [S] la somme de 1221,36 euros, 500 euros le 25 octobre 2022, 500 euros le 29 novembre 2022, 500 euros le 20 décembre 2022 et 500 euros le 1er février 2023 soit la somme totale de 3221,36 euros au titre des loyers impayés des mois d’octobre, novembre et décembre 2022 et janvier 2023.

Selon quittances subrogatives des 27 février 2023, la SA SEYNA a payé à M. [X] [K] la somme de 500 euros, 500 euros le 27 mars 2023, 219 euros le 26 octobre 2023, 209 euros le 21 novembre 2023, 209 euros le 22 décembre 2023, 209 euros le 5 février 2024, 209 euros le 22 février 2024 soit la somme de 2055 euros au titre des loyers impayés des mois de février 2023, mars 2023, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, janvier et février 2024.

La SA SEYNA a par conséquent qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la SA SEYNA justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du Nord le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 juin 2024.

Son action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement :

Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mentionne que la clause résolutoire d'un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers et des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, «V.  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

« VII. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

M. [W] [D] ayant cessé de régler régulièrement les loyers et charges, les bailleurs successifs ont mis en œuvre l'engagement de caution, laquelle a réglé la somme de 3221,36 à M. [S] et 2 055 euros à M. [K] correspondant au paiement des loyers d’octobre, novembre et décembre 2022 et janvier 2023 (premier bailleur) et des mois de février 2023, mars 2023, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, janvier et février 2024 (second bailleur).

Le bail stipule en dernière page une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Le 13 juin 2023, le bailleur a fait signifier à M. [W] [D] un commandement de payer la somme de 5 491,32 euros visant ladite clause résolutoire.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées de sorte que la clause résolutoire est acquise à compter du 14 août 2023.

En outre, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Le cautionnement dans son paragraphe 1 prévoit que la caution est subrogé dans l’indemnité d’occupation. Il convient donc de fixer le montant de ladite indemnité au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 500 euros et de condamner M. [W] [D] à payer à M. [K] cette somme à compter du 16 août 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux, et à la SA SEYNA sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, à l'audience du 10 juin 2024, Monsieur [W] [D] justifie avoir repris le paiement du loyer courant. Il justifie de paiements réguliers pour solder sa dette. Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement et d’ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation pendant cette durée.

Sur les sommes dues :

Il résulte du dernier décompte produit aux débats et arrêté à la date du 1er juin 2024, échéance de juin comprise que M. [W] [D] est redevable de la somme de 4 083 euros à l’égard de son ancien bailleur, M. [S]. Sur cette somme la SA SEYNA justifie de quittances subrogatives à hauteur de la somme de 3 221,36 euros.

M. [W] [D] sera donc condamné à régler à M. [O] [S] la somme de 861,64 euros au titre des loyers impayés sur la période de décembre 2021 à janvier 2023. Il sera condamné à régler à la SA SEYNA la somme de 3 221,36 au titre des loyers et charges impayés au titre des quittances subrogatives sur la même période avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 avril 2024.

Le décompte établit après la vente immobilière mentionne qu’à la date du 1er juin 2024, échéance de juin inclus, M. [W] [D] reste redevable envers M. [K] de la somme de 293,21 euros. Il convient toutefois de noter que le locataire justifie du paiement des loyers de mai et juin qui n’apparaissent pas sur le décompte des demandeurs.

Il en résulte que M. [W] [D] n’est redevable d’aucune dette envers M. [K]. La comparaison entre le décompte, les quittances subrogatives et la demande de condamnation à hauteur de la somme de 456,64 euros ne permet pas de calculer la dette, les sommes étant contradictoires. En conséquence, la demande sur ce point sera rejetée.

M. [W] [D] ne rapporte pas la preuve des paiements effectués directement auprès du cabinet de recouvrement les captures d’écran qu’il produit étant insuffisamment précises pour justifier d’un règlement.

Sur les mesures accessoires :

M. [W] [D] qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 15 juin 2023.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :