TJ Lille, 16 sept. 2024, RG 24/00796

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX

☎ :03 20 78 33 33

N° RG 24/00796 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6VX

N° de Minute : 24/00473

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2024

[J] [P]
[R] [E] épouse [P]

C/

[L] [X] [K]
[W] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [P]
né le 07 Mars 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Mme [R] [E] épouse [P]
née le 04 Novembre 1961 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [X] [K]
né le 24 Septembre 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

M. [W] [X]
né le 15 Mai 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juin 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 24/796 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2020, M. [J] [P] et Mme [R] [E] épouse [P] ont donné à bail à M. [L] [X] [K] pour une durée de 3 années, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 680 euros majoré d'une provision sur charges de 90 euros.

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2020, M. [W] [X] s’est engagé à cautionner le paiement du loyer et des charges.

Par acte du commissaire de justice du 4 juillet 2022, M. [J] [P] et Mme [R] [E] épouse [P] ont fait signifier à M. [L] [X] [K] un commandement d’avoir à régler les loyers visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1086,83 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la caution, M. [W] [X] par acte de commissaire de justice le 13 juillet 2022.

Le locataire a quitté le logement le 2 février 2023. L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en présence des bailleurs et d’une représentante du locataire.

Par exploits en date des 25 octobre et 1er décembre 2023, M. [J] [P] et Mme [R] [E] épouse [P] ont fait assigner M. [L] [X] [K] et M. [W] [X] en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

de la somme de 3 371,01 euros au titre des loyers dus selon décompte arrêté au 2 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
de la somme de 3 598,90 euros (déduction faite du dépôt de garantie) au titre des réparations locatives et de la somme de 197,21 euros au titre de la taxe sur les ordures ménages avec intérêts au taux à compter de l’assignation,
de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (86,49 euros), de l’assignation (57,48 euros) et de la dénonciation du commandement à la caution.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juin 2024.

M. [J] [P] et Mme [R] [E] épouse [P] ont maintenu leurs demandes initiales soulignant que l’appartement était neuf à l’entrée dans les lieux du locataire et qu’il est désormais insalubre. Ils déplorent le silence des défendeurs qui n’ont répondu à aucune de leurs sollicitations.

M. [L] [X] [K] et M. [W] [X], régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 16 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, valable et bien fondée

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l'article 23 de cette même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les bailleurs peuvent même devant la présente juridiction justifier de la communication du décompte par nature de charges pour chaque année concernée, du mode de répartition des charges et de la mise à disposition des justificatifs de celles-ci.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs et non contestés par les défendeurs que le locataire est redevable au titre des loyers impayés de la somme de 3 371,01 euros, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois d’octobre 2022.
Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, l’acte de cautionnement a bien été signé par M. [X] [W] et ses termes satisfont les exigences de cet article.
Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir dénoncé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 juillet 2022 à la caution le 13 juillet 2022.
M. [W] [X] et M. [L] [X] [K] seront donc solidairement condamnés à payer aux bailleurs 3 371,01 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à leur demande.
Ils sont également solidairement tenus du paiement des sommes dues au titre de la taxe des ordures ménagères justifiée à hauteur de la somme de 197,21 euros.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n'est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l'exécution des travaux dont il demande réparation.

En l'espèce, aucun état des lieux n'est versé aux débats, l'immeuble est dont présumé avoir été pris à bail en bon état d'usage en application de l'article 1731 du code civil.

M. [J] [P] et Mme [R] [E] épouse [P] sollicitent la somme de 3 598,90 euros correspondant au coût de la remise en état de l’appartement.

Le locataire a occupé les lieux pendant 3 ans.

M. [J] [P] et Mme [R] [E] épouse [P] produisent aux débats :
- l’état des lieux de sortie dressé par maître [B] le 2 février 2023,
- une facture du magasin Leroy Merlin pour l’achat et la pose du revêtement au sol pour un montant de 2 911,32 euros,
- une facture du magasin Leroy Merlin pour l’achat de carrelage mural pour un montant de 253,37 euros,
- l’avis d’imposition mentionnant le montant de la taxe des ordures ménagères,
- une facture pour l’achat de deux filtres pour 19,70 euros,
- une facture pour l’achat d’un panier à tamis à hauteur de 10,99 euros,
- une facture pour l’achat de peinture à hauteur de 18,90 euros,
- une facture du magasin conforama pour l’achat d’une plaque en vitrocéramique et d’un four pour un montant de 479 euros TTC,
- une facture pour le nettoyage de l’appartement de 216 euros,
- une facture pour la remise d’un nouveau badge pour le garage avec déprogrammation du badge perdu et programmation du nouvel appareil pour un montant de 67,87 euros,
- une facture de 12 euros d’une cordonnerie,
- une facture de Leroy Merlin de 27 euros pour des filtres pour la hotte,
- une facture pour des quincaillerie diverse et peinture pour 29,40 euros,
- une facture pour des bouchons de fixation pour 5,90 euros.

L’état des lieux de sortie met en évidence :

un revêtement dans le hall d’entrée tâché, des plinthes empoussiérées et des tâches visibles sur les cloisons à plusieurs endroits, la porte des toilettes est éventrée, des traces de noircissures sont visibles en périphérie et le côté interne de la porte est sale et éclaboussé. La peinture des toilettes est salie, la cuvette est entartrée.Le revêtement de sol du salon colle sous les pieds, est arraché, découpé et déformé. Les plinthes y sont empoussiérées et encrassées. Le plafond est peint marqué par des petites traces. Les ouvrants sont pourvus d’une menuiserie en PVC sale. Le sol en PVC de la cuisine est sale et collant. Le rebord des plinthes y est encrassé. L’évier de la cuisine est sale et la robinetterie entartrée. Les joints se décollent. Les meubles de cuisine sont sales et marqués par des tâches de gras. La hotte fonctionne mais les deux filtres métalliques sont déposés sur le plan en stratifié. La crédence métallique est grasse. Les plaques de cuisson sont grasses et sales et dysfonctionnent. Le four et la grille sont sales et seul l’éclairage fonctionne. La peinture est marquée par des traces de gras. Le revêtement de la chambre est collant, dégradé par des accros importants. Le PVC est éventré. Les plinthes sont empoussiérées. Le PVC de la baie vitrée est tâché et encrassé. La peinture du bâti de la porte permettant l’accès à la salle de bain est sale, marquée par des traces de doigt. Un portemanteau a été posé et a griffé la peinture. Le PVC de la salle de bain est en état mais sale. Les plinthes sont sales. Les cloisons et le plafond couverts d’une peinture banche. Au final, il en résulte que le sol de l’appartement était sale et dégradé. L’ensemble des lieux loué était encrassé.

La lecture de l’état des lieux et les factures de remise en état permettent de fixer le coût des sommes dues au titre des dégradations locatives à la somme de 4051,45 euros.

Les sommes réclamées au titre des frais de déplacement de 60 euros n’apparaissent pas justifiées et les frais de réouverture des compteurs n’incombent pas au locataire. Le coût de l’état des lieux ne relève pas des dégradations locatives mais pourra être le cas échéant pris en charges au titre des frais irrépétibles.

Déduction du montant du dépôt de garantie de 680 euros, il reste du la somme de 3 371,45 euros.

L’acte de cautionnement signé par M. [X] [W] mentionne expressément un engagement au paiement des loyers et des charges de sorte qu’il ne saurait être tenu des dégradations locatives.

En conséquence, M. [L] [X] [K] sera condamné à régler à M. et Mme [P] la somme de 3 371,45 euros au titre des réparations et dégradations locatives.

Cette somme en application de 1231-7 du code civil produira intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l'instance M. [L] [X] [K] et M. [W] [X] seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer au locataire et à la caution et les frais d’assignation.

Il convient d’allouer à M. et Mme [P] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :