TJ Lille, 23 sept. 2024, RG 24/00745

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00745
N° Portalis DBZS-W-B7I-YJNW

N° de Minute : L 24/00159

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 23 Septembre 2024

[Y] [X]
[C] [F] épouse [X]

C/

[I] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 23 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

Mme [C] [F] épouse [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

représentés Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Charlotte FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [L], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Juin 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 745/24 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2022, avec effet au même jour, [Y] [X] et [C] [X] née [F] ont donné à bail à [I] [L], pour une durée initiale de trois ans, un appartement à usage d'habitation n°C22 situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 760 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 100 euros.

Suivant exploit du 5 janvier 2024, [Y] [X] et [C] [X] née [F] ont fait délivrer à [I] [L] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 1.886,85 euros suivant décompte arrêté au 2 janvier 2024, outre la somme de 73,06 euros au titre des frais de procédure.

Suivant acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, [Y] [X] et [C] [X] née [F] ont fait assigner [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, auquel ils demandent de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer ;

ordonner l'expulsion de [I] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

condamner [I] [L] à leur payer :

la somme provisionnelle de 1.937,45 euros ;
une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû, augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux ;
une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique avec accusé de réception du 19 mars 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 juin 2024.

[Y] [X] et [C] [X] née [F], représentés par leur conseil, ont maintenu l'ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 404,33 euros au 5 juin 2024, correspondant à une partie de l'échéance mensuelle du mois de juin 2024.

[I] [L], comparant en personne, a indiqué reconnaître être redevable envers ses bailleurs de la somme de 404,33 euros et a sollicité un délai de deux mois pour s'en acquitter. Elle a indiqué souhaiter se maintenir dans le logement, expliquant y résider seule avec deux enfants. Elle a déclaré percevoir un salaire d'environ 3.000 euros par mois.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action en constat de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au préfet moins de six semaines avant l'audience.

Par conséquent, l'action en constat de la résiliation du bail est recevable.
 
Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d'expulsion

sur la loi applicable

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

8. Ce texte dispose désormais :

« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

9. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

10. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il en résulte que le présent contrat de bail, conclu le 15 avril 2022 pour une durée initiale de trois ans, demeure soumis aux dispositions de l'article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

sur l'application de ces dispositions

Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 15 avril 2022 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les requérants justifient avoir fait délivrer le 5 janvier 2024 à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1.886,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 janvier 2024.

Il résulte toutefois du décompte actualisé produit par les bailleurs en pièce 4 que la locataire s'est acquittée le 29 décembre 2023 d'une somme de 200 euros omise dans le décompte de l'huissier de justice reproduit dans le commandement de payer, de sorte qu'elle n'était en réalité redevable à la date de la délivrance de cet acte que de la somme de 1.686,85 euros au titre des loyers et charges impayés.

Or, il s'évince du décompte actualisé produit par les bailleurs (pièce 4) que la locataire s'est acquittée de deux versements de 900 euros entre le commandement de payer du 5 janvier 2024 et le le 5 mars 2024, soit de la somme totale de 1.800 euros.

Il s'ensuit que les causes du commandement de payer ont été entièrement régularisées dans le délai de deux mois imparti à la locataire pour ce faire en vertu de la règle d'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne.

Par conséquent, la clause résolutoire n'a pu produire ses effets en application des dispositions susvisées.

La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire conclue au contrat de bail ne peut par conséquent être accueillie.

La demande d'expulsion de la locataire sera donc nécessairement rejetée, de même que la demande tendant au paiement d'indemnités d'occupation.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Il est en l'espèce constant et non contesté que la locataire demeurait redevable envers ses bailleurs de la somme de 404,33 euros au 5 juin 2024, correspondant à une partie de l'échéance du mois de juin 2024.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer cette somme provisionnelle à ses bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en délais de paiement 

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Enfin, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, la requérante justifie, par la production de ses bulletins de paie, être en mesure de s'acquitter de sa dette locative en deux échéances mensuelles.

Il sera fait droit à sa demande, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Sur les mesures de fin de jugement

Il est en l'espèce constant que le retard de la locataire dans le paiement de ses loyers est à l'origine de la présente procédure, de sorte qu'elle sera condamnée aux entiers dépens.

Néanmoins, dès lors que les requérants succombent au principal, ils seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS