TJ Lille, 23 sept. 2024, RG 24/01481

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01481 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YAQI

N° de Minute : 24/00450

JUGEMENT

DU : 23 Septembre 2024

[Z] [M]

C/

[T] [W] [N] [B]
[E] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [M], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]

représenté par Me Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [W] [N] [B]
né le 12 Mai 1991 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10] - [Localité 5]

Mme [E] [P]
née le 02 Février 1987 à , demeurant [Adresse 3] - [Localité 9]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Juin 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/1481 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 février 2023 avec effet au 29 mars 2023, [Z] [M] a donné en location à [T] [W] [N] [B], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 439 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, [E] [P] s’est porté caution solidaire des engagements pris par [T] [W] [N] [B].

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, [Z] [M] a fait signifier à [T] [W] [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 2.188,87 euros dont 2.056 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à [E] [P] en sa qualité de caution solidaire par acte d’huissier du 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, [Z] [M] a fait assigner [T] [W] [N] [B] et [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir :

la résiliation du bail d’habitation,

l’expulsion de [T] [W] [N] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 3.523 euros au titre du solde locatif, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges, soit la somme mensuelle de 489 euros, ce depuis le prononcé de la résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux,

la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 2 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juin 2024.

Représenté par son conseil, [Z] [M] a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5.968 euros au mois de juin 2024.

[T] [W] [N] [B], assigné par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’a pas comparu.

[E] [P], assigné par remise de l’acte selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 2 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de [Z] [M] est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et l'expulsion

sur la loi applicable

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

8. Ce texte dispose désormais :

« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

9. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

10. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il en résulte que le présent contrat de bail, conclu le 28 février 2023, demeure soumis aux dispositions de l'article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

sur l'application de ces dispositions

Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 28 février 2023 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

[Z] [M] justifie avoir fait délivrer le 23 octobre 2023 à [T] [W] [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 2.056 euros au titre des loyers et charges impayés

Il ressort du décompte actualisé arrêté au mois de juin 2024 produit par [Z] [M] que [T] [W] [N] [B] n'a payé aucune somme d'argent depuis la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 24 décembre 2023.

Le locataire n'a pas repris le paiement de son loyer courant avant la date de l'audience au regard du décompte précité.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il ressort du décompte actualisé arrêté au mois de juin 2024 et produit par le bailleur que [T] [W] [N] [B] reste devoir 5.968 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2024 incluse.

Par ailleurs, [T] [W] [N] [B] occupe toujours les lieux.

Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 489 euros et de condamner [T] [W] [N] [B] à payer cette somme à [Z] [M] à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, l’acte de cautionnement a bien été signé par [E] [P] et ses termes satisfont les exigences de cet article.
Cet acte de cautionnement précise qu’il couvre les loyers, les charges mais aussi les indemnités d’occupation.
Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l’espèce, [Z] [M] justifie avoir dénoncé à [E] [P], par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 le commandement de payer signifié à [T] [W] [N] [B].
[T] [W] [N] [B] et [E] [P] seront donc solidairement condamnés à payer à [Z] [M] la somme de 5.968 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.523 euros à compter de l'assignation du 1er février 2024 et du présent jugement pour le surplus.
[T] [W] [N] [B] et [E] [P] seront également condamnés solidairement à payer à [Z] [M] une indemnité mensuelle d’occupation de 489 euros à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’au départ effectif et définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [W] [N] [B] et [E] [P], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, [T] [W] [N] [B] et [E] [P], dont la situation économique est inconnue, seront condamnés in solidum à payer à [Z] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS