TJ Marseille, 10 sept. 2024, RG 22/07335

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 10 Septembre 2024

Enrôlement : N° RG 22/07335 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2GQX

AFFAIRE : S.C.I. MIKEV ( la SELARL AUDREY BABIN)
C/ SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l'audience Publique du 02 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 Septembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. MIKEV, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 428 567 192 et dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 3], représentée par son gérant en exercice Monsieur [G] [A] domicilié et demeurant [Adresse 1] [Localité 2] (angle [Adresse 10]), faisant élection de domicile chez la SASU D’AGOSTINO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 391 815 644 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT dont le siège social est situé [Adresse 5] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI MIKEV est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 7] [Localité 3], constitué d’un rez-de-chaussée et de deux étages d’habitation.

Par ordonnance en date du 25 juin 2019, le tribunal administratif de Marseille a désigné Monsieur [H] en qualité d'expert afin de décrire l’immeuble situé [Adresse 7] et de donner son avis sur l’existence d’un péril grave et imminent.

Lors de son accédit du 27 juin 2019, Monsieur [H] a constaté l'effondrement affectant le mur séparatif des immeubles sis [Adresse 7] [Adresse 8].

La SCI MIKEV a également consulté la société STRUCTURAL CONSULTING qui a rendu un avis le 24 juin 2019.

La Ville de [Localité 9] a pris un arrêté portant interdiction d’occupation des immeubles situés [Adresse 7] [Adresse 8] le 01 juillet 2019.

Un rapport de visite technique a été rédigé le 18 septembre 2019 par la Ville de [Localité 9].

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Par exploit en date du 05 mai 2020, la SCI MIKEV a saisi le juge des référés par devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 27 novembre 2020, Monsieur [C] a été désigné en sa qualité d'expert.
Monsieur [C] a déposé son rapport le 06 décembre 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 juillet 2022, la SCI MIKEV a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'indemnisation des travaux de reprise et de ses préjudices.

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Par conclusions récapitulatives en date du 30 mai 2024, la SCI MIKEV demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise du 6 décembre 2021,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Condamner le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice à verser à la SCI MIKEV, les sommes suivantes :
o 64.668,00 euros TTC au titre des travaux de reprise rendus nécessaires,
o 80.510,64 euros au titre de la perte de revenus locatifs (somme à parfaire),
o 3.038,00 euros au titre du relogement,
o 184.50 euros au titre des frais relatifs au squat,
o 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
o 5.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût des frais d’expertise,
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle soutient que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit dès lors qu’il est démontré que les désordres ont pour cause des fuites dans les parties communes de l’immeuble et que les désordres examinés par Monsieur [J] n’étaient pas identiques à ceux subis dans le cadre de la présente instance puisqu'ils portaient sur de l’humidité et des odeurs dans les lieux loués et étaient liés à l'absence de raccordement du réseau. Aussi, ce n’est que dans le cadre des opérations d’expertise confiées à Monsieur [C] que le syndicat des copropriétaires a justifié des travaux réalisés par la société SACOCCIO en 2011, or celle-ci n'a pas procédé à la remise en état des évacuations de l’immeuble et les eaux ont continué à s’écouler dans le sol.
Elle affirme que le syndicat des copropriétaires doit procéder à la conservation de l’immeuble mais a manqué à son obligation d’entretien en laissant des canalisations cassées et fuyardes.
Elle conteste avoir commis toute faute de nature à exonérer la responsabilité du syndicat, qui était parfaitement informé des zones vides sous dallage et des zones lessivées sur les murs porteurs de son immeuble en l'état des sondages réalisés par la société BET 3 GE.
Elle fait état de ses préjudices liés aux travaux à réaliser, à la perte de revenus locatifs des différents locaux et appartements, aux frais de relogement des locataires et au remplacement de la porte d’entrée.
Elle mentionne la résistance abusive du syndicat qui n'a pas, depuis le dépôt du rapport d’expertise, proposé d’indemniser la SCI MIKEV ni tenté de trouver de solution amiable au litige.

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Par conclusions récapitulatives en date du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 65,
Vu les pièces,

REJETER l’intégralité des demandes de la SCI MIKEV en les déclarant injustifiées et infondées,
CONDAMNER la SCI MIKEV à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il soutient que les désordres survenus datent d’avant 2009 et qu’une première procédure avait eu lieu entre les parties, ayant conduit à un rapport d'expertise judiciaire de M. [J] et que ce n’est qu’à ce moment-là que le syndicat des copropriétaires a pu savoir que la canalisation enterrée, invisible depuis la copropriété du [Adresse 8] était endommagée, le désordre se produisant dans l’immeuble voisin et pas dans la copropriété. Il affirme avoir tout mis en œuvre pour procéder à la réparation de la canalisation et qu'il ressortait déjà à l’époque du rapport de M. [J] que la SCI MIKEV avait caché les désordres, dont, elle avait connaissance, à Madame [E], preneuse du fonds de commerce.
Il ajoute que la SCI MIKEV n’a jamais fait part d’un quelconque désordre survenu dans sa propriété au syndicat qui ne pouvait en avoir connaissance, puisqu’aucun désordre n’était présent au sein du [Adresse 8] et que l’effondrement du mur mitoyen est bien la conséquence du désordre existant déjà en 2011 à savoir le déversement dans le puits ancien, depuis de nombreuses années, des évacuations du [Adresse 8].
Il estime ainsi que l’intégralité des préconisations faites par M. [J] ont été réalisées, qu'il a fait les travaux nécessaires, qu'il ne pouvait être informé de la résurgence des désordres et que jusqu’en 2019, la SCI MIKEV ne s’est jamais manifestée.
Il fait état de la faute de la victime dans la mesure où seule la SCI MIKEV pouvait avoir connaissance de la résurgence du désordre et où il appartenait à M. [J] d’accomplir correctement sa mission et de déterminer les travaux à réaliser de manière précise.

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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 2 juillet 2024 et la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.

I/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.
En l'espèce, un premier rapport d'expertise judiciaire a été établi par M. [J] le 18 janvier 2012 dans le cadre du litige opposant Mme [E], locataire, et la SCI MIKEV, bailleresse, portant sur des odeurs et une humidité affectant le local loué au [Adresse 7] [Localité 3]. L'expert judiciaire a alors conclu que les odeurs pestilentielles dénoncées étaient liées à une remontée au travers du mur de liaison avec la copropriété voisine et que l'humidité en provenance de la cave était issue des inondations par la copropriété voisine au travers des murs.
M. [J] a indiqué que les raccordements des regards dans la boulangerie dans la copropriété voisine étaient totalement détruits ; que les EU et EV de l'immeuble se déversaient non dans les égouts mais directement sous le local de la boulangerie, se répandaient dans le sol sous l'immeuble, notamment dans la cave en dessous du lot litigieux, s'infiltraient et que les odeurs et l'humidité dans la cave sont issues du défaut des réseaux de l'immeuble voisin.
L'expert judiciaire a ainsi préconisé la remise en état urgente des évacuations de l'immeuble voisin, le réseau d'évacuation des eaux polluées étant absent, travaux qui ont été effectués par le syndicat en mai 2011 selon les éléments transmis à M. [J].

Postérieurement, la cabinet STRUCTURAL CONSULTING Ltd, mandaté par le gestionnaire de l'immeuble du [Adresse 7], a fait état le 24 juin 2019 d'un phénomène de fontis sous le mur mitoyen partiellement effondré, ayant fort probablement comme origine une fuite sur le réseau et atteignant sérieusement la solidité des deux immeubles, nécessitant leur évacuation.

Le rapport sur état de péril établi le 5 juillet 2019 par M. [H] a relevé l'effondrement du mur séparatif entre les immeubles situés [Adresse 7] [Adresse 8], créant une fragilité de l'immeuble et une situation de péril imminent. L'expert a également mis en évidence une importante lézarde d'orientation 180 <=> 0° au deuxième niveau de l'immeuble du [Adresse 8], conséquence directe d'un tassement provoqué par l'humidité des sols ayant pour cause probable la perméabilité de la citerne des eaux usées, ainsi que l'excavation pratiquée en pied du mur sud de l'immeuble du 61.

Compte tenu de l'effondrement du mur mitoyen porteur aux deux bâtiments, la ville de [Localité 9] a interdit par arrêté en date du 1er juillet 2019, l'occupation des immeubles sis [Adresse 7] [Adresse 8].

Enfin, M. [C], dans son rapport du 6 décembre 2021, met en exergue le squattage de l'immeuble du [Adresse 7] en dépit de l'arrêté de péril ; la présence d'une cavité sous le dallage du rez-de-chaussée et l'effondrement partiel du mur mitoyen, désormais étayé.
Il précise que les évacuations de l'immeuble du [Adresse 8] n'étaient pas raccordées à l'égout public depuis de nombreuses années et se sont déversées dans le puits ancien puis dans le sol de l'immeuble et se sont infiltrées au travers du mur séparatif des deux immeubles. Aussi, le lessivage des sols et des maçonneries par les eaux débordant du puits et par les fuites des réseaux humides ont conduit à l'effondrement partiel du mur mitoyen.
L'origine des désordres est donc le déversement des évacuations du 61 dans le puits ancien depuis de nombreuses années.
Si les travaux de raccordement des évacuations de l'immeuble ont été réalisés en mai 2011, mettant fin aux infiltrations et au lessivage des sols selon l'expert judiciaire, il résulte du rapport de la SARL RD BAT en date du 4 janvier 2020 que le réseau de canalisation EU / EV de l'immeuble du 61 présente de nombreux défauts et une vétusté importante avec des raccords fuyards, déboités et cassés, l'étanchéité étant douteuse. A ce titre, la facture établie le 7 août 2011 par la société SACOCCIO révèle que seuls les travaux de démolition partielle d'un regard défectueux et de reconstruction de celui-ci, ainsi que de création d'un regard de collecte dans la cave, ont été commandés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].
Aussi, comme le souligne justement la société demanderesse, la remise en état des évacuations, préconisée dès 2011, n'a pas été intégralement effectuée par le syndicat des copropriétaires.

L'ensemble de ces éléments établit que les réseaux d'évacuation défaillants de l'immeuble du [Adresse 8], parties communes, sont incontestablement à l'origine de l'effondrement du mur mitoyen, au préjudice de la SCI MIKEV.
Il sera rappelé qu'il n'est plus nécessaire de démontrer l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires, mais uniquement que les parties communes de l'immeuble sont à l'origine des désordres, engageant la responsabilité sans faute du syndicat défendeur. A ce titre, l'ensemble des moyens de ce dernier relatifs à l'absence de signalement d'un quelconque désordre avant l'année 2019, son ignorance de l'insuffisance des travaux et l'existence du déversement dans le puits ancien depuis 2011 apparaissent parfaitement indifférents et inopérants puisqu'ils ne sont pas de nature à exonérer le défendeur de sa responsabilité.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre l'existence d'aucune faute de la SCI MIKEV et n'établit aucunement que cette dernière avait connaissance de l'existence et des causes du sinistre depuis un certain temps et s'est volontairement abstenue d'agir, alors même qu'il avait lui-même assuré en 2011 avoir réalisé les travaux de reprise préconisés par M. [J]. De même, il ne prouve aucunement que M. [J] a manqué à ses obligations dans le cadre de l'expertise judiciaire réalisée et est directement à l'origine des nouveaux désordres.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] doit être engagée sur le fondement de l'article 14 précité.

II/ Sur l'indemnisation de la SCI MIKEV

A/ Sur les travaux de reprise

Il sera tout d'abord observé que le titre de propriété du 24 février 2000 indique que l'immeuble sis [Adresse 7] a été intégralement acquis par la SCI MIKEV et ne mentionne l'existence d'aucun syndicat des copropriétaires ni d'aucun règlement de copropriété.

M. [C] a chiffré le montant des travaux de reprise dans l'immeuble du 59 à la somme totale de 85 000 euros TTC, comprenant l'étude de sol, la maîtrise d'œuvre et les travaux.

La SCI MIKEV justifie avoir fait établir un diagnostic technique global par le bureau d'études techniques POLY-STRUCTURES le 16 février 2021 pour un montant de 960 euros TTC et les travaux de reprise ont été réalisés par la société SMIDA CONSTRUCTION pour un montant de 63 708 euros TTC selon facture du 8 novembre 2021.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] sera condamné à verser à la SCI MIKEV la somme de 64 668 euros au titre des travaux de reprise nécessaires dans l'immeuble du [Adresse 7].

B/ Sur la perte de revenus locatifs

Il est constant que l'immeuble du [Adresse 7] a été évacué et interdit d'occupation à compter du 1er juillet 2019 en raison du risque d'effondrement du plancher de la façade menaçante à l'arrière de l'immeuble du 61, ainsi que de l'effondrement partiel du mur mitoyen porteur aux deux bâtiments.
La main-levée du péril est intervenue le 16 novembre 2021 suite à la réalisation des travaux définitifs dans l'immeuble du [Adresse 7].

Il résulte des pièces communiquées que :
- le local au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 7] a été donné à bail aux consorts [B] et [D] à compter du 1er juin 2019 pour un loyer mensuel de 1100 euros hors charges,
- l'appartement T2 du premier étage a été donné à bail aux époux [I] le 5 juin 2015 pour un loyer mensuel de 635 euros hors charges,
- l'appartement T3 du deuxième étage a été donné à bail à Mme [F] à compter du 23 avril 2019 pour un loyer mensuel de 670 euros hors charges.

La perte de revenus locatifs doit être calculée sur la base des baux conclus avant le 1er juillet 2019 et ne peut être chiffrée qu'entre le 1er juillet 2019 et le 16 novembre 2021, date de la réalisation des travaux définitifs. En effet, la SCI MIKEV ne démontre aucunement l'impossibilité pour ses locataires de réintégrer les lieux à cette date et ne peut donc solliciter l'indemnisation de ce préjudice jusqu'en avril et juin 2022.

En conséquence, le préjudice de la société demanderesse au titre de la perte de revenus locatifs s'élève à la somme totale de 66 220,65 euros. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] sera condamné cette somme à verser à la SCI MIKEV.

C/ Sur les frais de relogement

La ville de Marseille a engagé des frais d'hébergement afin de reloger la famille [F] du 22 juillet 2019 au 18 février 2020 pour un montant de 3038 euros et a réclamé le remboursement de cette somme au mandataire de la SCI MIKEV par courrier recommandé du 2 septembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que cette somme a été réglée par la SCI MIKEV.

Ces frais de relogement n'ont été rendus nécessaires qu'en raison des désordres causés par les parties communes du [Adresse 8].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] sera condamné à verser à la SCI MIKEV la somme de 3 038 euros au titre des frais de relogement.

D/ Sur les frais relatifs au squat

Sur ce point, si M. [C] a bien relevé le squattage de l'immeuble du [Adresse 7] au cours des opérations d'expertise, il n'en demeure pas moins qu'il appartenait à la SCI MIKEV, propriétaire de l'immeuble, de procéder à la conservation et à la surveillance de son bien, en sollicitant postérieurement, le cas échéant, la prise en charge des frais correspondants par le syndicat des copropriétaires voisin.
En l'état, la SCI MIKEV échoue à démontrer l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre le fait du syndicat des copropriétaires et les frais liés au remplacement de la porte d'entrée du [Adresse 7]. Elle sera donc déboutée de cette demande indemnitaire.

III/ Sur la résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Or en l'espèce, force est de constater que la SCI MIKEV ne démontre l'existence d'aucune faute distincte du syndicat des copropriétaires voisin, qui a effectué les travaux de reprise dans son immeuble, à l'origine des dommages, en juillet 2021. Elle n'établit pas non plus avoir vainement sollicité une quelconque indemnisation par le défendeur avant l'assignation du 15 juillet 2022.

La SCI MIKEV sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

IV/ Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Selon l'article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3], qui succombe in fine, supportera les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, et sera condamné à payer à la SCI MIKEV une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS