TJ Marseille, 10 sept. 2024, RG 22/00562

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 10 Septembre 2024

Enrôlement : N° RG 22/00562 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQZG

AFFAIRE : M. [W] [L] ( Me Clotilde LESTELLE)
C/ SDC [10] [Adresse 2] (Me Sébastien VICQUENAULT) - M. [E] [P], SA PACIFICA (Me Stéphane GALLO) - Cie GROUPAMA MEDITERRANEE (Me Guillaume BORDET) - M. [V] [T] (Me Dorothée SOULAS)

DÉBATS : A l'audience Publique du 02 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 Septembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [W] [L]
né le 15 Juin 1973 à [Localité 12] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Clotilde LESTELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [10] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet D4 Immobilier, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 524 659 323 et dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représntant légal en exercice

représenté par Maître Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [P], de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 5]
et
LA S.A. PACIFICA, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 352 358 865 et dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Alpes Méditerranée dite GROUPAMA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [T], né le 05 juin 1972 à [Localité 13] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 9], ayant élu domicile dans les locaux de sa gérante et mandataire, la SAS Cabinet CYRIMMO dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE

La copropriété de la résidence [10] située [Adresse 3] est administrée par le cabinet D4 IMMOBILIER. Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société GROUPAMA MEDITERRANEE.

M. [L] était propriétaire d’un appartement au 1er étage de la copropriété, situé sous l’appartement de M. [P] au 2e étage, lui-même situé sous l’appartement de M. [T] (anciennement loué à M. [B]) au 3e étage.

Le 20 avril 2018, l’appartement de M. [L] a subi un dégât des eaux. A la fin de l’année 2018, des infiltrations d’eau sont également survenues dans les parties communes des garages de la résidence [10].

Des travaux privatifs ont réalisés par la société MJE au sein de l’appartement de M. [T] en décembre 2018 mais n’ont pas mis un terme aux infiltrations. Le syndicat des copropriétaires a ainsi demandé à la société HYDRODETECT de mener des investigations complémentaires, réalisées en janvier et mars 2019.

Des investigations ont été menées par les assureurs respectifs des parties aux fins d’identifier l’origine des infiltrations, notamment par la société MJE entre les mois de janvier et juillet 2019.

La société GREENSPHERE a repris un piquage défectueux sur la canalisation d'évacuation des eaux usées le 19 juillet 2019.

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Par exploit en date du 24 septembre 2019, M. [L] a assigné le syndicat des copropriétaires et M. [P] devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire et de provision.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur, la société GROUPAMA MEDITERRANEE et sollicité que les opérations d’expertise judiciaire à intervenir lui soient rendues communes et opposables.

Par ordonnance en date du 29 mai 2020, le juge des référés a rejeté la demande de provision, ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de M. [L], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, de M. [P] et de son assureur la société PACIFICA, ainsi que de la société GROUPAMA MEDITERRANEE et désigné M. [M] [I] en qualité d’expert.

M. [I] a déposé son rapport le 23 septembre 2021.

Par exploit en date du 4 janvier 2022, M. [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [11], M. [P], la société PACIFICA, la société GROUPAMA MEDITERRANEE et M. [V] [T] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance en date du 2 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité et d'intérêt à agir de M. [W] [L].

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Par conclusions récapitulatives en date du 16 octobre 2023, M. [L] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [I] du 23 septembre 2021,

DEBOUTER l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10], de Monsieur [P], de la société PACIFICA, de Monsieur [T] et de la compagnie GROUPAMA formées à l’encontre de Monsieur [L],
HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur [I], expert judiciaire, déposé le 23 septembre 2021,
En conséquence, CONDAMNER in solidum et dans les proportions qu’il plaira au Tribunal de définir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [10] représenté par son syndic en exercice le cabinet 4D immobilier, Monsieur [E] [P], la société PACIFICA, la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, Monsieur [V] [T], à verser à Monsieur [L] les sommes suivantes :
- 17.940 euros au titre de la perte de loyer,
- 9.331,06 euros au titre des travaux,
- 290 + 69,79 = 359,79 euros de frais d’huissier,
- 4.000 euros de frais d’avocat pour la procédure d’expertise,
- 8.822,30 euros de frais d'expert judiciaire,
- 3.000 euros de préjudice moral,
CONDAMNER in solidum et dans les proportions qu’il plaira au Tribunal de définir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [10] représenté par son syndic en exercice le cabinet 4D immobilier, Monsieur [E] [P], la société PACIFICA, la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, Monsieur [V] [T] à verser à Monsieur [L] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens,
DIRE ET JUGER qu’aucune raison ne milite en faveur de la non-application de l’exécution provisoire attachée au jugement à intervenir.

Il soutient que l’expert judiciaire a relevé des traces d’infiltrations dans de nombreuses pièces de l’appartement et identifié les causes de ces sinistres, les désordres étant d'ordre privatif mais également dans les parties communes. Il précise ainsi que la colonne d’eaux usées et l’évacuation du tuyau PVC au niveau de la dalle du plancher du 3ème étage sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que les fuites sur le bac à douche et le robinet de la douche sont de la responsabilité de M. [P] ainsi que de celle de M. [B] occupant l’appartement de M. [T], ces désordres ayant contribué à la réalisation du sinistre et à la propagation des infiltrations.
Selon lui, la défection du piquage est nécessairement un vice de construction qui peut avoir pris naissance dans la conception de l’immeuble ou du piquage, le syndicat en étant responsable dès lors que la faute du copropriétaire demandeur ou d’un tiers n’est pas établie.
Il fait état de l’impossibilité de mise en location de l'appartement, vendu le 28 septembre 2021, l'ancien locataire ayant quitté les lieux en décembre 2018 à cause des dégâts des eaux répétés dans le logement. Il ajoute qu'en cas de fuite émanant de parties communes, le propriétaire bailleur est indemnisé sur le fondement de la perte de chance.
Il indique avoir engagé des travaux de remise en état et de nombreux frais d'huissier, d'avocat, et d'expertise relatifs à la procédure.
Il argue de son préjudice moral du fait de la procédure depuis cinq années et des infiltrations empêchant une jouissance paisible et un retour sur investissement.

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Par conclusions récapitulatives en date du 18 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, notamment son article 14, Vu les articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, Vu l’article 238 du Code de procédure civile, Vu les articles 1240 et s. du Code civil, Vu les articles 1103 et s. du Code civil, Vu l’article 124-5 du Code des assurances, Vu l’article 696 et s. et 700 du Code de procédure civile, Vu les pièces produites,

A titre principal : DEBOUTER Monsieur [W] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] ;
DEBOUTER Monsieur [E] [P] et son assureur, la société PACIFICA, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] ;
A titre très subsidiaire : CONDAMNER in solidum la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, Monsieur [E] [P] et Monsieur [V] [T] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;
En tout état de cause : A titre principal, CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [P] et Monsieur [V] [T] à verser la somme de 2 500 euros TTC au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] au titre des dommages causés aux parties communes de la copropriété par les infiltrations d’eau provenant de leurs parties privatives ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [P] et Monsieur [V] [T] à verser la somme de 1 750 euros TTC au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] au titre des frais de recherches de fuite qu’il a supporté ;
A titre subsidiaire : CONDAMNER la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à verser la somme de 2 500 euros TTC au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] au titre des dommages causés aux parties communes de la copropriété par les infiltrations d’eau provenant de leurs parties privatives ;
CONDAMNER la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à verser la somme de 1 750 euros TTC au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] au titre des frais de recherches de fuite qu’il a supporté ;
En toutes hypothèses : DEBOUTER Monsieur [L] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] au paiement des frais irrépétibles et des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire;
CONDAMNER la partie qui compétera le mieux, à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que le rapport d’expertise judiciaire n’établit pas que les dommages subis par M. [L] auraient été causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien d’une partie commune de la copropriété. En outre, l’expert a porté une appréciation juridique en qualifiant certaines parties de l’immeuble de « communes » ou de « privatives ».
Aussi, selon le syndicat, les infiltrations qui ont endommagé initialement l’appartement de M. [L] ont pour origine le robinet descellé et le défaut de l’étanchéité de douche de l’appartement de M. [P] ainsi que le défaut d’étanchéité du carrelage et du joint d’étanchéité du bac de douche de l’appartement de M. [T].
Il conteste les pertes de loyers invoquées, considérant que M. [L] ne démontre pas que son appartement était, en raison des infiltrations, impropre à la location et qu'il pouvait, en tout état de cause, relouer son appartement après réalisation des travaux par les sociétés MJE en décembre 2018 et GREENSPHERE le 19 juillet 2019, les parties responsables des désordres n'ayant pas à supporter les conséquences de ce choix du requérant. Il ajoute que la facture des travaux n'a pas été produite et que la société PACIFICA ne justifie aucunement avoir versé la somme de 1 540 euros à M. [P] en application des termes du contrat d'assurance, le montant de la franchise n'étant pas déduit au surplus.
Il mentionne que M. [I] a excédé sa mission en se prononçant sur l’origine des dommages causés aux parties privatives de M. [P] ainsi que sur l’évaluation des travaux de reprise de ces dommages et que les défendeurs ne produisent aucun élément justifiant de l’existence des dommages et de l’évaluation des travaux nécessaires à leur reprise.
Il sollicite la garantie de son assureur au titre des dégâts des eaux « sans notion de dommages consécutifs » et de Messieurs [T] et [P] en raison de leur responsabilité du fait des choses dont ils ont la garde mais aussi en raison de leur négligence fautive dans l’entretien de leurs biens.
Il fait état de ses propres dommages causés aux parties communes ainsi que des frais de recherche de fuite, devant être pris en charge par Messieurs [T] et [P].

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Par conclusions récapitulatives en date du 17 mars 2024, la société GROUPAMA MEDITERRANEE demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige,
Vu les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile,
Vu les dispositions de l’article 1353 du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions de l’article 238 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces versées aux débats, et notamment le rapport d’expertise judiciaire de M. [I],

SUR LE REJET DES DEMANDES DE MONSIEUR [L] EN TANT QUE DIRIGEES A L’ENCONTRE DE GROUPAMA MEDITERRANEE, EN SA QUALITE D’ASSUREUR DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [10], JUGER que les garanties souscrites par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [10], sis [Adresse 3] auprès de GROUPAMA MEDITERRANEE ne sont mobilisables qu’à condition de démontrer que l’origine du sinistre réside dans un défaut d’entretien d’une partie commune de l’immeuble ou dans un vice de construction ;
JUGER que, si l’origine du sinistre provient d’une fuite sur le piquage entre le WC du 3ème étage et la colonne d’évacuation de l’immeuble, aucun élément du dossier ne permet de qualifier cette canalisation d’évacuation comme une partie commune de l’immeuble ;
JUGER que l'expert Judiciaire ne peut se prononcer sur la qualification de partie privative ou commune, ce point relevant d’une appréciation de droit qui lui échappe ;
JUGER, du fait de la carence probatoire de Monsieur [L], qu’aucune demande en tant que formulée à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE en sa qualité d’assureur de la copropriété, ne saurait prospérer ;
DEBOUTER Monsieur [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, en tant que dirigées à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE, en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [10], sis [Adresse 3],
METTRE HORS DE CAUSE GROUPAMA MEDITERRANEE.
EN TOUT ETAT DE CAUSE, SUR LE CARACTERE DISPROPORTIONNE ET INJUSTIFIE DES DEMANDES DE MONSIEUR [L], JUGER que Monsieur [L] ne rapporte pas la preuve d’une perte de loyers à hauteur de 17.940 euros du fait de la survenance du sinistre ;
JUGER que Monsieur [L] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral qui serait imputable au sinistre ayant affecté son appartement ;
JUGER que Monsieur [L] ne rapporte pas la preuve de sa demande indemnitaire au titre des préjudices matériels ;
DEBOUTER Monsieur [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, en tant que dirigées à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE, en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [10], sis [Adresse 3] comme étant injustifiées et, en tout état de cause, infondées ;
REDUIRE, en tout état de cause, les prétentions indemnitaires formulées par Monsieur [L] et les ramener à de plus justes proportions ;
SUR LE REJET DES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE MONSIEUR [P] ET DE SON ASSUREUR PACIFICA, JUGER que PACIFICA, en sa qualité d’assureur de Monsieur [P], ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande reconventionnelle en tant que dirigée à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE, en sa qualité d’assureur de la copropriété [10] ;
DEBOUTER Monsieur [E] [P] et son assureur, la société PACIFICA, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE, en sa qualité d’assureur de la copropriété [10] ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, SUR LES APPELS EN GARANTIE, Si par extraordinaire une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE, CONDAMNER in solidum, Monsieur [V] [T], Monsieur [E] [P], et son assureur PACIFICA, à relever et garantir GROUPAMA MEDITERRANEE de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
SUR LA DEMANDE AU TITRE DES FRAIS IRREPETIBLES ET DES DEPENS, DEBOUTER Monsieur [L] de sa demande de condamnation de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE au titre des frais irrépétibles et des dépens, en ce compris les frais d'huissier et d’expertise judiciaire,
REJETER toute demande formulée à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens,
CONDAMNER in solidum tout succombant à verser à GROUPAMA MEDITERRANEE une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens,
SUR LE REJET DE L’EXECUTION PROVISOIRE, DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire dans cette instance.

Elle expose qu'il appartient à M. [L] de rapporter la preuve que les causes des désordres ayant affecté son appartement relèvent bien d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien d’une partie commune de l’immeuble et qu'il n’appartient pas à l'expert judiciaire de se prononcer sur la qualification de partie privative ou commune de la défection du piquage de l’évacuation des eaux usées du WC au 3ème étage. Elle estime que tout laisse à penser que cette canalisation d’évacuation est bien privative et non commune et que les infiltrations qui ont endommagé initialement l’appartement de M. [L] ont pour origine le robinet descellé et le défaut de l’étanchéité de douche de l’appartement de M. [P] et le défaut d’étanchéité du carrelage et du joint d’étanchéité du bac de douche de l’appartement de M. [T].
Elle soutient que le demandeur ne démontre ni l’impossibilité de donner son appartement à bail à compter du mois de janvier 2019 suite au départ du locataire ni l'impossibilité de donner à bail son appartement après la réalisation desdits travaux.
Elle considère la demande au titre du préjudice moral injustifiée et la demande reconventionnelle de la société PACIFICA au titre de la subrogation non fondée, le paiement n'étant pas démontré.

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Par conclusions récapitulatives en date du 21 février 2024, M. [T] demande au tribunal de :

Vu notamment les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, mais encore de la loi du 10 juillet 1965, Vu le rapport d'expertise de Monsieur [I] du 23 septembre 2021, mais aussi de son addendum/note aux parties du 19 octobre 2021,

CONSTATER que ni Monsieur [T], ni son locataire Monsieur [B], ne sont responsables des désordres occasionnés à l’appartement de Monsieur [L],
En conséquence, PROCÉDER à la mise hors de cause de Monsieur [T],
REFUSER de prononcer de quelconque condamnation pécuniaire à son encontre, de quelque nature que ce soit,
A titre subsidiaire, s’il devait être retenu une part de responsabilité à la charge de M. [T], elle ne saurait excéder 5%,
En conséquence limiter les condamnations à prononcer à l’encontre de M. [T] à 5% du préjudice de M. [L],
RÉDUIRE ou ÉCARTER les prétentions indemnitaires de M. [L] pour les ramener à :
• 9 331,06 euros au titre du coût des travaux effectués,
• 10 000,00 euros au titre de la perte de loyers/trouble de jouissance, préjudice économique,
DÉBOUTER Monsieur [L] de ses réclamations au titre du préjudice moral, frais d'huissier, frais d'avocat et frais d’expertise judiciaire,
RAMENER à de plus justes proportions les sommes à lui octroyer sur la base de l'article 700 du CPC,
DÉBOUTER purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de Monsieur [T],
CONDAMNER tout succombant du choix du Tribunal aux entiers dépens, distraits au profit de SELARL LESCUDIER & ASSOCIÉS qui y a pourvu.

Il soutient que l'expert rappelle bien dans un addendum du 19 octobre 2021 que l'origine des désordres s’est produite dans les parties communes et ne se trouve en aucun cas dans les parties privatives.
Il ajoute que M. [L] ne tient pas compte des frais et dépenses inhérentes en qualité de propriétaire qu’il aurait dû assumer de sorte que la perte locative mensuelle est moindre que celle annoncée, et que le logement aurait pu être reloué dès le 1er août 2021 sans difficulté. Il indique que le préjudice moral n'est pas justifié et qu'une partie des fais sollicités constitue des dépens et frais irrépétibles.
Il conclut que les infiltrations ont touché toute la colonne d’appartements de l’immeuble du 3e étage jusqu’au rez-de-chaussée, ainsi que les parties communes à chaque palier et le sous-sol et qu'elles sont le fait d’une partie commune.

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Par conclusions récapitulatives en date du 5 décembre 2023, M. [P] et la SA PACIFICA demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil, REJETER l’intégralité des prétentions formées à l’encontre de M. [P] et de la société PACIFICA,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 1240 du Code civil, vu l’article l121-12 du Code des assurances, CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] et son assureur la société GROUPAMA MEDITTERANEE à verser à la société PACIFICA la somme de 1540 euros,
CONDAMNER tout succombant à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [P] et à la société PACIFICA, outre les entiers dépens.

Ils exposent que l’origine des désordres ne se trouve en aucun cas dans les parties privatives et que que M. [P] n’est pas l'auteur des dégâts des eaux subis par M. [L], mais seulement victime des défauts de la canalisation commune, il n'a donc commis aucune faute. Ils affirment que l’origine des fuites d’eau est bien la défection du piquage de l’évacuation des eaux usées du WC au 3ème étage et que l'appartement de M. [P], situé au deuxième étage, a donc subi la défaillance d’une partie commune.
Ils font état de la subrogation de la société PACIFICA dans les droits de M. [P] à hauteur des indemnités d’assurances versées, précisant que la production d’une quittance d’indemnisation n’est pas requise par le texte et que la preuve du paiement et de son caractère obligé est parfaitement apportée.
Ils contestent tout défaut d'entretien de la part de M. [P] en lien avec les désordres, les recherches de fuite ayant été exposées pour rechercher une cause qui s’est avérée être extérieure au lot privatif de M. [P].

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 2 juillet 2024 et la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.

I/ Sur l'homologation du rapport d'expertise judiciaire

Il convient de rappeler qu’il ne peut y avoir lieu à « homologation d'un rapport d'expertise », qui constitue seulement un élément de preuve, le technicien étant commis pour éclairer le juge sur une question de fait et ses constatations ou ses conclusions ne liant pas celui-ci. Cette demande sera donc rejetée.

II/ Sur l'origine des désordres

En premier lieu, le commissaire de justice mandaté par M. [L] a constaté le 4 janvier 2018 l'inondation du couloir situé dans le hall d'accès à l'immeuble desservant les zones de stationnement et des marques d'infiltrations sur le pan mural au 1er étage à la sortie de l'ascenseur sur la droite de la volée d'escalier, avec des cloquages et écaillements de peinture. Dans le lot de M. [L], le commissaire de justice a mis en évidence :
des marques d'infiltrations dès l'entrée, des marques jaunâtres avec des moisissures sur le voile supérieur, un revêtement disloqué et craquelé en de nombreux endroits ;
sur le pan mural où est fixé le tableau électrique, un trou important fragilisé par la friabilité des matériaux ; l'écoulement d'un tuyau tâchant la zone située au sous-sol, de nombreux champignons et l'humidité extrême de l'espace, des épaufrures et cloques liées aux infiltrations, la désolidarisation des plinthes du support mural, des marques d'infiltrations sur le tableau électrique et le compteur EDF,
le cloquage et le désagrégation du parquet, une fissure parcourant l'intégralité du pan touché par les infiltrations,
la moisissure des chambranles, le diamètre et l'encadrement de la porte d'entrée ne remplissant plus leur office,
des marques d'infiltrations d'eau sur le pan mural abritant et recueillant la porte coulissante séparant l'espace séjour – cuisine des espaces nuit,
des infiltrations dans la chambre, avec des cloques et une dislocation du revêtement, des traces et écoulements jaunâtres, des auréoles dans le placard,
dans la salle d'eau, la fissuration du chambranle et de l'encadrement de la porte, des marques d'infiltrations sur la porte et le pan mural supportant les gonds, l'effondrement partiel du mur situé à proximité immédiate de la cuvette, des infiltrations et écoulements affectant la grille d'aération de la VMC, le cloquage et la dislocation de la peinture du plafond, des marques d'infiltrations, de moisissures et des cloquages dans le placard abritant le cumulus.

Une recherche de fuite a été menée dans les garages entre les mois de janvier et avril 2018 par la société MJE, faisant état d'une fuite constatée chez M. [K], provenant du robinet de la douche, mais également d'une fuite provenant des étages supérieurs au troisième.

Le cabinet POLYEXPERT, dans son rapport en date du 27 juin 2018, mentionne une infiltration à travers des joints d'étanchéité dans l'appartement du 2ème étage ayant entraîné des écoulements importants endommageant les embellissements, les cloisons et le parquet de l'appartement de M. [L], étant précisé que leur persistance en dépit de la remise en état des joints « semble provenir » d'un appartement du 3ème étage.

Le rapport d'intervention dressé le 31 mars 2019 par la société HYDRODETECT sur demande du syndic confirme l'existence des désordres en sous-sol (ruissellement continu endommageant le plafond) ainsi que dans l'appartement de M. [L] (remontées capillaires avec formation de salpêtre dans la quasi-totalité du bien, trou conséquent près du tableau électrique et décollement important du revêtement dans les WC). Après sondages destructifs, l'expert amiable conclut à une défaillance du piquage présent dans la dalle entre les 2ème et 3ème étages.

Le commissaire de justice sollicité par M. [L] le 28 mai 2019 constate quant à lui la persistance et même l'aggravation des désordres précités.

Le rapport d'expertise amiable dressé par ailleurs le 23 septembre 2019 sur demande de l'assureur de M. [P] explique que les dommages dans l'appartement de l'assuré, affectant la peinture des plafonds du séjour, les pans de mur de l'entrée, le plafond du couloir et de la chambre ainsi que l'intérieur d'un placard sont issus d'une fuite sur la colonne commune de descente des eaux usées de l'immeuble, ayant entraîné des infiltrations dans le logement en juin 2018.

Dans son rapport en date du 23 septembre 2021, l'expert judiciaire indique que le sinistre apparu le 20 avril 2018 chez M. [L] a touché toute la colonne d'appartements de l'immeuble du 3ème étage jusqu'au rez-de-chaussée ainsi que les parties communes à chaque palier et le sous-sol.
M. [I] met également en exergue, dans l'appartement de M. [P], la présence :
- d'anciennes traces d'humidité en pied de cloison du palier dans l'entrée,
- de décollement de la peinture sur le plafond dans le séjour ainsi que d'auréoles d'anciennes taches d'humidité,
- d'anciennes taches d'infiltration d'eau au plafond et sur la contre-cloison de la colonne des eaux usées dans la salle de bains.

Dans l'appartement de M. [L], il relève :
- dans le hall, une remontée d'humidité sur toutes les cloisons et sur le plafond,
- dans le séjour, des traces d'infiltration au plafond et le soulèvement du parquet en raison du dégât des eaux,
- des dégradations dans un dégagement et un placard contenant le chauffe-eau, au niveau de la cloison de la gaine technique,
- des anciennes traces d'humidité en pied de cloison dans la chambre et sur le fond du placard,
- dans la salle de bains, des traces d'humidité sur la cloison se trouvant contre la gaine technique et sur le plafond.

Enfin, dans les parties communes, il fait état de remontées d'humidité devant la porte palière de M. [L], d'une trace d'une ancienne infiltration au plafond de l'accès aux garages au rez-de-chaussée et dans le SAS d'accès aux garages au sous-sol, autour de l'évacuation des eaux usées.

Suite aux différents sondages menés par son sapiteur et à l'examen des pièces précitées, M. [I] mentionne que la réparation des défaillances d'ordre privatif affectant le robinet de la douche descellé au 2ème étage, la faïence fendue dans la salle de bain et le joint de douche au 3ème étage n'ont pas permis de mettre un terme aux désordres, qui ont donc persisté après les travaux réalisés.
Il considère ainsi que les désordres dénoncés sont issus d'une fuite importante causée par la défaillance de raccordement du tuyau PVC du réseau des eaux usées des WC passant dans la dalle du plancher de l'appartement du 3ème étage ainsi que sur la colonne d'évacuation des eaux usées de l'immeuble entre les 3ème et 2ème étages.

Si les conclusions de l'expert en point 7.5 peuvent paraître confuses voire contradictoires s'agissant de l'origine des désordres, M. [I] indiquant qu'elle s'est produite « sur des parties communes » et « sur des parties privatives », il n'en demeure pas moins que ce dernier a précisé dans une note aux parties en date du 19 octobre 2021 que les défaillances repérées dans les parties privatives ne sont pas à l'origine des désordres, qui ne se trouvent « en aucun cas dans les parties privatives ».

En effet, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les travaux privatifs relatifs aux fuites découvertes sur le bac et le robinet de la douche de l'appartement du 2ème étage, propriété de M. [P], ainsi que les travaux privatifs relatifs aux fuites d'eau dans la salle de bain de l'appartement du 3ème étage, propriété de M. [T], n'ont pas permis de mettre un terme aux infiltrations, raison pour laquelle seule la défection du piquage de l'évacuation des eaux usées des WC du 3ème étage est la cause des désordres.
L'expert judiciaire confirme bien, dans ses conclusions finales en page 25, que les fuites d'eau sur les parties privatives et sur une partie commune sont issues du branchement de ce WC.

Dès lors, aucun élément ne démontre que les installations sanitaires des appartements de M. [T] et de M. [P] sont à l'origine des désordres subis par M. [L] d'une part, par le syndicat des copropriétaires d'autre part.
Il ressort cependant incontestablement du rapport d'expertise judiciaire, du rapport d'intervention dressé le 31 mars 2019 par la société HYDRODETECT et du rapport d'expertise amiable du 23 septembre 2019 que les infiltrations ont été causées par la défection du piquage de l'évacuation des eaux usées des WC du 3ème étage.

III/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la garantie de son assureur

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il sera rappelé aux parties que la rédaction de ce texte est issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et est applicable aux instances introduites à compter du 1er juin 2020. S'agissant d'une responsabilité de nature extracontractuelle, il y a lieu d'appliquer la rédaction précitée à l'instance introduite par exploit du 4 janvier 2022.

Il en résulte que le demandeur n'a plus à démontrer l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. Il s'agit au contraire d'une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Le rapport d'expertise judiciaire, le rapport d'intervention du 31 mars 2019 de la société HYDRODETECT et le rapport d'expertise amiable du 23 septembre 2019 établissent que les infiltrations ont été causées par la défection du piquage de l'évacuation des eaux usées des WC du 3ème étage.

S'il n'appartient effectivement à l'expert judiciaire d'émettre un avis juridique mais uniquement technique, l'ordonnance a néanmoins donné mission à M. [I] de se prononcer sur l'origine commune ou privative des désordres. En tout état de cause, les conclusions de l'expert judiciaire ne s'imposent pas à la présente juridiction, seule chargée de trancher ce point. L'avis donné par l'expert sur la qualification de partie privative ou commune n'a donc aucunement pour conséquence d'invalider le rapport.

Aucune partie n'a produit le règlement de copropriété de l'immeuble aux débats.

Néanmoins, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. A ce titre, les canalisations d'évacuation d'eaux usées sont réputées constituer des parties communes en ce qu'elles sont affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires. Dès lors, une canalisation est en principe une partie commune, à moins qu'elle ait été déclarée partie privative par le règlement de copropriété, ce qui n'est pas sérieusement contesté par les parties, d'autant plus que la canalisation litigieuse se trouve dans la dalle de plancher de l'appartement du 3ème étage.

En conséquence, la canalisation et la colonne d'évacuation des eaux usées étant des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera engagée de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires a conclu le 13 mars 2008 un contrat d'assurance multirisque propriétaire non occupant auprès de la société GROUPAMA, garantissant les dégâts des eaux, de sorte que cette dernière doit être condamnée in solidum avec son assuré à réparer les dommages causés au copropriétaire. La demande de mise hors de cause formulée par la société GROUPAMA doit donc être rejetée.

IV/ Sur la responsabilité délictuelle de Messieurs [P] et [T] et la garantie de la société PACIFICA

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la caractérisation d'une faute personnelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité les unissant.

Il a déjà été précédemment démontré que l’origine des sinistres ne se situe pas en parties privatives, mais bien en parties communes.
Au surplus, M. [L] fonde ses prétentions sur l'article 1240 du code civil, soit la responsabilité du fait personnel des défendeurs, impliquant la démonstration d’une faute de leur part, et non sur le fondement d’une responsabilité objective, tel que le trouble anormal de voisinage.
Or, force est de constater que M. [L] n’établit l’existence d’aucune faute personnelle de la part de M. [T] d'une part et de M. [P] d'autre part.

Par conséquent, l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de M. [T], de M. [P] et de la société PACIFICA, aussi bien par M. [L] que par le syndicat des copropriétaires et son assureur la société GROUPAMA MEDITERRANEE sera rejeté.

Conformément à sa demande, M. [T] sera mis hors de cause.

V/ Sur l'indemnisation de M. [L]

A/ Sur la perte de loyers

Il résulte des pièces communiquées que M. [L] avait consenti à M. [Y] le 12 mai 2017 un contrat de bail portant sur l'appartement du 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 3], à effet du 1er juin 2017, pour un loyer mensuel de 690 euros hors charges.

Il n'est pas contesté que les infiltrations sont apparues le 20 avril 2018 et que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux relatifs à la colonne d'évacuation des eaux usées en juillet 2019.

Par courrier en date du 23 septembre 2018, le locataire de M. [L] a fait état de l'aggravation des infiltrations depuis 5 mois, de la présence de moucherons, fourmis, de champignons et d'une odeur de moisi. Il a ainsi informé son bailleur de son obligation de quitter le logement « sans attendre la fin du bail ».
Il n'est pas contesté que M. [Y] a quitté les lieux fin décembre 2018.

La perte de revenus locatifs du demandeur apparaît donc entière et certaine et ne constitue pas uniquement une perte de chance, puisque son locataire a précisément quitté les lieux en raison des dégâts des eaux non réparés et de leurs conséquences.

Les différents constats et expertises précités mettent en évidence l'inhabitabilité du logement, dont les pièces principales et sanitaires sont affectées de multiples traces d'infiltrations, d'écoulements, de moisissures et de champignons rendant la location impossible.

M. [L] a procédé aux travaux de remise en état de son appartement fin juillet 2021 et l'a vendu par acte du 28 septembre 2021.

Il sera rappelé aux parties qu'en application d'une jurisprudence constante, il n'appartient pas à la victime de limiter son préjudice dans l'intérêt des responsables. Aussi, il ne peut être reproché à M. [L] de ne pas avoir procédé à la remise en état immédiate de son bien de son bien fin juillet 2019, puisque ce dernier est en droit d'attendre la perception de l'intégralité de son indemnisation par les responsables de ses dommages. En ce sens, le risque et la charge de la procédure judiciaire et de sa longueur pèsent bien sur les responsables des désordres.

Cette perte de loyer, certaine, doit donc s'évaluer entre les mois de janvier 2019 et mars 2021, comme sollicité par le demandeur, et s'établit à la somme de 17 940 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société GROUPAMA MEDITERRANEE seront condamnés in solidum à verser à M. [L] la somme de 17 940 euros au titre de la perte de loyer.

A toutes fins utiles, il doit être observé qu'il n'appartient pas à la présente juridiction de déduire les frais inhérents à la mise en location d’un bien immobilier ou tout autre impôt.

B/ Sur les travaux engagés

L'expert judiciaire évalue le montant des travaux de reprise dans l'appartement de M. [L] à la somme totale de 9 331,06 euros TTC selon devis de la société BF RENOVATION. Le demandeur justifie de la réalisation de ces travaux par la société BF RENOVATION selon facture en date du 21 juillet 2021 du même montant.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société GROUPAMA MEDITERRANEE, seront donc condamnés in solidum à verser à M. [W] [L] la somme de 9 331,06 euros au titre des travaux engagés.

C/ Sur les frais d’huissier, les frais d’avocat et les frais d'expertise

Il doit être rappelé au demandeur que les frais d'assignation et d'expertise font juridiquement partie des dépens et que les frais d'avocat sont appréciés au stade des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le constat de commissaire de justice n'a été rendu nécessaire qu'en raison des désordres générés par une partie commune de la copropriété. Dès lors, le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société GROUPAMA MEDITERRANEE, seront condamnés in solidum à verser à M. [W] [L] la somme de 290 euros au titre du constat établi le 4 janvier 2018 par l’étude Plaisant.

D/ Sur le préjudice moral

Force est de constater que M. [L] ne justifie de l'existence d'aucun préjudice moral distinct des préjudices déjà précédemment indemnisés. En effet, l'appartement étant destiné à un investissement locatif, M. [L] n'avait pas vocation à en jouir personnellement. Son préjudice financier a été utilement réparé au titre de la perte de revenus locatifs et par la prise en charge des dépens et des frais irrépétibles par une partie des défendeurs.
Il sera donc débouté de cette demande indemnitaire.

VI/ Sur les demandes reconventionnelles

A/ De la société PACIFICA

Si la mission de l'expert judiciaire ne portait effectivement pas sur les parties privatives appartenant à M. [P] et que les constatations de M. [I] ne peuvent revêtir la valeur d'une expertise judiciaire sur ce point, il n'en demeure pas moins que ses constatations contradictoires sont corroborées par celles dressées par l'expert amiable dans son rapport du 23 septembre 2019. En effet, les deux rapports mettent en évidence, dans l'appartement du 2ème étage, des traces d'humidité sur les cloisons et plafonds du séjour, de l'entrée et de la chambre, issues de la fuite sur la colonne commune de descente des eaux usées, engageant donc la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 précité.

L'expert judiciaire a évalué le montant des réparations à la somme de 1 540 euros TTC.

La société PACIFICA invoque avoir réglé ce montant à son assuré et produit deux bordereaux de virement à M. [P] en date du 24 septembre 2019 et du 15 février 2022, d'un montant de 734,25 euros et de 805,75 euros.

Si le mécanisme de la subrogation légale de l'assureur dans les droits de son assuré requiert la démonstration d'un paiement effectué en application des garanties souscrites, la société PACIFICA devant donc démontrer l'existence réelle du paiement préalable en exécution d'une police d'assurance souscrite, il n'en demeure pas moins que M. [P], partie à la présente procédure, reconnaît dans ses écritures avoir bénéficié de cette indemnisation par son assureur, en application du contrat conclu, couvrant le bien situé dans l'immeuble en cause.
En outre, le rapport d'expertise amiable du 23 septembre 2019 vise la police d'assurance n°5404636908 conclue par M. [P] auprès de la société PACIFICA concernant cet appartement. La subrogation ne peut donc être sérieusement contestée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société GROUPAMA MEDITERRANEE seront condamnés in solidum à verser à la SA PACIFICA la somme de 1540 euros TTC.

B/ Du syndicat des copropriétaires

Il a déjà été jugé que les demandes indemnitaires et appels en garantie formulés par le syndicat des copropriétaires et son assureur à l'encontre de M. [P] et de M. [T] ne sauraient aboutir, en l'absence de toute faute de ces derniers.

En revanche, le contrat d'assurance conclu par le syndicat des copropriétaires auprès de la société GROUPAMA couvre les dommages matériels subis par les biens de l'assuré, causés par les fuites d'eau accidentelles ou les débordements provenant de conduites non enterrées d'adduction, de distribution, d'évacuation des eaux pluviales, ménagères ou de vidange mais également les frais de recherche de fuite ayant provoqué un dommage matériel d'eau couvert par le contrat.

L'expert judiciaire a constaté les dommages affectant les cloisons communes au niveau de la gaine technique des chutes suite aux différents sondages ainsi que la peinture autour de la porte palière du premier étage, des SAS du rez-de-chaussée et du sous-sol, causés par les dégâts des eaux issus de la défectuosité du piquage de l'évacuation des eaux usées des WC du 3ème étage. Les travaux réparatifs sont estimés à la somme totale de 2 500 euros TTC.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposé des frais de recherche de fuite en réglant à la société MJE la somme totale de 1 210 euros entre juin et décembre 2018 ; et la somme de 540 euros à la société HYDRODETECT en février 2019.

La société GROUPAMA ne dénie pas l'étendue de sa garantie.

Par conséquent, la société GROUPAMA MEDITERRANEE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [10] sis [Adresse 3] la somme de 2 500 euros TTC au titre des conséquences dommageables causées aux parties communes par les infiltrations d'eau et la somme de 1 750 euros TTC au titre des frais de recherche de fuite.

VI/ Sur les appels en garantie

En l'absence de toute responsabilité de M. [T] et de M. [P], les appels en garantie formulés par la société GROUPAMA et le syndicat des copropriétaires à leur encontre ainsi qu'à l'égard de la société PACIFICA ne sauraient aboutir.

Le syndicat des copropriétaires a conclu le 13 mars 2008 un contrat d'assurance multirisque propriétaire non occupant auprès de la société GROUPAMA garantissant les dégâts des eaux. La société GROUPAMA ne déniant pas l'existence et l'étendue de sa garantie, elle sera condamnée à relever et garantir son assuré des condamnations prononcées contre lui dans le cadre de la présente instance.

VII/ Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Selon l'article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
 
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [10] sis [Adresse 3] et la société GROUPAMA MEDITERRANEE qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Ils seront condamnés :
in solidum, à verser à Monsieur [W] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
à verser à Monsieur [E] [P] et la SA PACIFICA la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS