TJ Pontoise, 24 sept. 2024, RG 24/00040

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION STATUANT SUR UN INCIDENT ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 24 Septembre 2024

N° RG 24/00040 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTXJ78A

Jugement rendu le 24 septembre 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFD venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ILE DE FRANCE à la suite d’une fusion absorption, SA au capital de 124.821.620 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 379 502 644, dont le siège social est [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

PARTIES SAISIES

Monsieur [D] [X]
né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 11] (Tunisie), de nationalité tunisienne,
[Adresse 4]
[Adresse 4],
[Localité 6]

Madame [F] [M], épouse de Monsieur [D] [X],
née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 9] (Tunisie), de nationalité tunisienne,
[Adresse 4]
[Adresse 4],
[Localité 6]

tous deux représentés par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et Me Saïda DAKHLI, avocat plaidant au Barreau de MEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 novembre 2023 publié le 21 décembre 2023 volume 2023 S n°300 au service de publicité foncière de [Localité 10] 2, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 6], cadastré section BN n°[Cadastre 5], consistant en un appartement avec emplacement de parking, formant les lots n°130 et n°447, appartenant à M. [X] [U] et Mme [F] [M] épouse [D].

Par exploit du 13 février 2024, signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner M. [X] [U] et Mme [F] [M] épouse [D] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 15 février 2024.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2024 aux termes desquelles les parties saisies demandent au juge de l'exécution de :
- les autoriser à vendre amiablement leur bien dans un délai de quatre mois à compter de la décision à intervenir
- dire que le montant de la mise à prix en cas de vente forcée ne saurait être inférieur à 200.000 euros net vendeur
- dire que l'indemnité d'exigibilité contractuelle réclamée est une clause pénale et en réduire le montant à 1 euro
- débouter le CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT de l'intégralité de ses prétentions ;

Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations. Le juge de l’exécution a autorisé la partie saisie à communiquer un mandat de vente en durant le délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance et la demande de vente amiable :

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT résulte des pièces versées aux débats, notamment la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 03 mai 2010 par Maître [K] [Y], notaire à [Localité 6], contenant un prêt taux fixe profilé de 212.500 euros remboursable en 360 mensualités au taux hors assurance de 4,10%, la mise en demeure en date du 11 août 2022 avisée le 17 août 2022 et la mise en demeure en date du 27 septembre 2022 avisée le 29 septembre 2022 valant déchéance du terme et exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt.

Le décompte du 24 octobre 2023 visé au commandement de payer valant saisie laisse apparaître un solde débiteur de 169.547,88 euros en principal, intérêts et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

Les époux [D] sollicitent la réduction à la somme de 1 euro de l’indemnité d’exigibilité anticipée de 7% qu’ils considèrent comme une clause pénale manifestement excessive. Ils font valoir qu’ils ont honoré les échéances du prêt souscrit entre le 1er janvier 2010 et le début de l’année 2022, sans incident de paiement, ni retard.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT déclare s’opposer fermement à la réduction de la clause pénale.

Or la pénalité de 7% réclamée à hauteur de 10.830,85 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, aux paiement avérés des débiteurs pendant 12 ans et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 4,10%.

Elle sera donc réduite à 1 euro.

La créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera donc mentionnée pour la somme de 158.718,03 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 24 octobre 2023.

M. [X] [U] et Mme [F] [M] épouse [D] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier.

Ils soutiennent que le commissaire de justice qui a dressé le procès-verbal de description du bien le 11 décembre 2023 a fait appel à un serrurier pour pénétrer dans les lieux, et que depuis cette opération ils n'ont plus réussi à entrer dans l’appartement.
Ils produisent un courriel en date du 10 juin 2024 envoyé par le responsable de l’agence ORPI de [Localité 8] qui indique s’être rendu à l’appartement dont s’agit le jour même pour réaliser une estimation, mais n’avoir pas pu ouvrir la porte d’entrée car la clé fournie ne fonctionnait pas.

Avec l’autorisation du juge de l’exécution, les débiteurs ont toutefois communiqué durant le délibéré, un mandat de vente simple consenti à l’agence L’ENTENTE IMMO, signé le 18 juillet 2024 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 214.500 euros, avec une rémunération du mandataire à hauteur de 6.9% du prix de vente à la charge du vendeur (14.800,50 euros), soit un prix net vendeur 199.699,50 euros.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s'oppose pas à la demande de vente amiable formulée par le débiteur saisi.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [X] [U] et Mme [F] [M] épouse [D] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel mais aussi pour permettre une marge de négociation aux fins de permettre la régularisation d'une vente amiable, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 165.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais arrêté au 23 avril 2024, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 2.402,97 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

Sur la contestation du montant de la mise à prix :

Les défendeurs contestent le montant de la mise à prix à hauteur de 82.000 euros en cas de vente forcée et sollicitent que cette mise à prix soit fixée à 200.000 euros correspondant selon eux à la valeur réelle du bien.

Il y a lieu de statuer sur cette demande qui a son intérêt en cas d'échec de la vente amiable.

La mise à prix est destinée à attirer le plus d'amateurs possibles aux fins de faire monter les enchères et n'a pas pour objet de refléter la valeur réelle du bien.

Les époux [D] ne fournissent pas d'estimation de leur bien mais seulement un mandat de vente au prix net vendeur 199.699,50 euros, inférieur au montant de la mise à prix qu'ils souhaitent voir fixer.
En outre, pour tenir compte du marché immobilier actuel et permettre une marge de négociation afin de favoriser la vente amiable, le prix plancher est fixé à 165.000 euros.

Il s'ensuit que la valeur minimale du bien saisi n'est certainement pas de 200.000 euros.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande des débiteurs saisis et de maintenir la mise à prix au montant de 82.000 euros.

PAR CES MOTIFS