TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00707

- TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00707 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GT5J

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. SCALIS
dont le siège social est sis 14-16 rue Saint Luc - 36000 CHATEAUROUX
représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [M]
demeurant 17, rue du Pont Bordeau - Logt 1742 - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
comparant en personne

Madame [T] [Z]
demeurant 17 rue du Pont Bordeau - Logement 1742 - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
comparante en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2023, la société SCALIS a donné en location à Monsieur [L] [M] et Madame [F] [Z] un logement à usage d’habitation n° 1742 avec garage au 17 rue du Pont Bordeau 45800 SAINT-JEAN-DE-BRAYE, moyennant un loyer de 403,97 euros hors charges, payable mensuellement à terme échu.
Par acte du 26 septembre 2023, la société SCALIS a fait délivrer à chacun de Monsieur [L] [M] et Madame [F] [Z], respectivement par procès-verbal de remise à personne et à tiers présent à domicile, un commandement notamment de payer dans les six semaines les loyers et charges pour la somme en principal de 1.290,68 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 septembre 2023.
C’est dans ce contexte que, par acte du 1er février 2024, la société SCALIS a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail en vertu des articles 7 et 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et par conséquent,Ordonner à Monsieur [L] [M] et Madame [F] [Z] de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut ordonner leur expulsion du logement loué ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.305,57 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 16 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023, date du commandement de payer les loyers, sur 1.290,68 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus conformément à l’article 1231-7 du code civil,Les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges locatives à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,Ainsi qu’au paiement in solidum de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2024.

Lors de cette audience, la société SCALIS, représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures et actualise la dette à 4355,40 euros en évoquant des règlements sporadiques dont 600 euros au mois de mai dernier. Elle précise que le loyer s’élève à 418,11 euros. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [L] [M] et Madame [F] [Z], comparants, expliquent avoir 1 enfant à charge et que la carte de séjour de cette dernière n’est plus valide de sorte qu’elle ne peut travailler, n’ayant en outre pas cumulé assez d’heures lors de son dernier emploi pour revoir une indemnisation de la part de France Travail. S’agissant de la situation de Monsieur [M], il précise percevoir environ 1200 euros par mois avec des saisies sur salaires qui ont cessées depuis le mois dernier. Il est enfin fait état de la suspension de la CAF et d’un suivi social.
Il convient de prendre en compte que le prénom de Madame [Z] est [T], après vérification de son identité.
La fiche de diagnostic social contient les explications reprises à l’audience. Il est mentionné un montant de charges de 1111 euros mensuel et d’un plan d’apurement qui n’a pu être respecté.
La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, il est justifié par la société SCALIS du signalement de la situation d’impayés enregistré le 3 octobre 2023 à la CCAPEX.
En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture, enregistré le 5 février 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.
La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s'appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le bail en date du 5 janvier 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.
 Or, dans le délai de deux mois qu’il convient de retenir en application de l’article 24 susvisé suivant le commandement de payer signifié à chacun de Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] le 26 septembre 2023 ainsi qu’il est dit ci-dessus, les locataires, n’ont procédé qu’à un seul versement de 700 euros, insuffisant pour éteindre les causes dudit commandement soit la somme en principal de 1.290,68 euros au titre des loyers et charges impayés.
La clause résolutoire est donc acquise au 27 novembre 2023.
L’expulsion de Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de condamnation au paiement des arriérés locatifs
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il ressort des éléments versés aux débats que la dette locative, échéance du mois de mai 2024 incluse, de Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] s’élève à la somme de 4355,40 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus après

déduction des frais de poursuite, et de laquelle il convient de déduire en outre la somme de 12,62 euros de frais de rejet et indemnités, dénués du caractère locatif, soit une dette locative restante de 4.342,78 euros.
Les défendeurs ne contestent pas le montant de la dette locative.
La solidarité est contractuellement prévue aux termes du contrat de crédit.
Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] au paiement de la somme de 4.342,78 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus, terme du mois de mai 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.290,68 euros, à compter de l’assignation du 1er février 2024 sur la somme de 1.014,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] restent redevables des loyers jusqu’au 26 novembre 2023 et à compter du 27 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z], occupants sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2023, ont causé un préjudice à la société SCALIS qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il convient de relever qu’aucune proposition d’échelonnement n’a été expressément émise sachant qu’il ressort des éléments du débat une situation budgétaire délicate concernant les défendeurs, bénéficiant de revenus faibles eu égard à une dette locative conséquente constituée peu de temps après la conclusion récente du bail.

Sur les dépens
Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de l’espèce, il ne sera pas fait droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l’action de la société SCALIS ; CONSTATE à compter du 27 novembre 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 5 janvier 2023 conclu entre la société SCALIS d’une part et Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation n° 1742 avec garage au 17 rue du Pont Bordeau 45800 SAINT-JEAN-DE-BRAYE ; DIT que Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] devront quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux loués susdésignés ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] à payer à la société SCALIS la somme de 4.342,78 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus, terme du mois de mai 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2023 sur la somme de 1.290,68 euros, à compter de l’assignation du 1er février 2024 sur la somme de 1.014,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [T] [Z] à payer à la société SCALIS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ; REJETTE toute autre demande pour le surplus ;