TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 23/03836

• TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/03836 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GQYG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. FLATIHA (RCS Orléans n° SIREN 520803537)
dont le siège social est sis 579 route de Cercottes - 45520 GIDY
représentée par la SCP GUILLAUMA-PESME-JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

INTERVENTION VOLONTAIRE :

S.C.I FAME ( RCS Chartres n° SIREN 978958668)
dont le siege social est sis 2D rue du Lieutenant Stokes – 28160 YEVRES
représentée par la SCP GUILLAUMA-PESME-JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [M] [O]
demeurant 74 rue des Cloisiers - Appt 1 - 45000 ORLEANS
comparante en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 décembre 2019, la SCI FLATIHA (SIREN 520 803 537 RCS ORLEANS) a donné à bail à Madame [M] [O] un appartement à usage d’habitation au rez-de-chaussée appartement n°1 avec cave n° 1 sis 74 rue des Closiers 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 640 euros outre 35 euros de provisions sur charges, payable mensuellement à échoir le 6.
Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 17 août 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI FLATIHA à Madame [M] [O]. Il portait sur la somme en principal de 1106,84 euros au titre des loyers et charges échus.
Par acte d’huissier signifié à étude le 24 octobre 2023, la SCI FLATIHA a fait assigner Madame [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [M] [O] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [M] [O] à la somme de 1.826,76 euros correspondant aux causes du commandement et ce sous réserve des loyers échus au jour du jugement,La condamner en outre au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à libération définitive des lieux,La condamner également au paiement d'une somme de 1200,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024 et renvoyée pour être évoquée à l’audience du 11 juin 2024.
La SCI FLATIHA, représentée par son conseil, maintient ses demandes en faisant état d’une dette de 1.346,75 euros avec une reprise de règlements le 4 juin dernier. Elle précise que Madame [O] ne tient pas ses promesses de régler la totalité restant dû et juge son comportement inadmissible, le lien de confiance étant rompu. Elle fait état par ailleurs de l’absence de production de l’attestation d’assurance. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.
La SCI FAME (SIREN 978 958 668 RCS CHARTRES), représentée par son conseil, nouvelle propriétaire par suite de la vente à son profit par acte authentique du 7 décembre 2023, est intervenue volontairement à la procédure.
Madame [M] [O], comparante, reconnait le montant de la dette. Elle explique avoir été en arrêt maladie avant de reprendre le travail depuis le début d’année à temps complet en CDI rémunéré 1600 euros. Elle ajoute avoir des soucis avec ses enfants. Elle précise que ses droits à la CAF sont suspendus. Par ailleurs elle fait état d’un dégât des eaux et du risque d’effondrement du plafond objet d’une déclaration de sinistre adressée à la société bailleresse. Enfin, elle affirme avoir assuré l’appartement. Elle émet une proposition de paiements à concurrence mensuellement de 130 euros.
La question de l'application des nouvelles dispositions législatives a été soulevée lors de l'audience.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience contient les déclarations de Madame [O] reprises à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l'intervention volontaire
L'article 328 du code de procédure civile dispose que l'intervention volontaire est principale ou accessoire.
Il est précisé à l'article 329 du même code que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, est versé aux débats l’acte de vente authentique en date du 7 décembre 2023 par la SCI FLATIHA au profit de la SCI FAME de l’immeuble sis 74 rue des Closiers à ORLEANS dont dépend l’appartement n° 1 loué à Madame [O], le bail litigieux étant visé par cet acte.
La SCI FAME a donc un intérêt légitime à agir et son intervention en l'espèce est donc recevable.

II. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
La société bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 18 août 2023.
Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 octobre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.

III. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail du 23 décembre 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer et de s’assurer resté sans effet.
Se prévalant d'une situation d'impayés, le 17 août 2023, un commandement de payer dans le délai de six semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI FLATIHA à Madame [M] [O]. Il portait sur la somme en principal de 1106,84 euros au titre des loyers et charges échus.
En présence d’un seul règlement de 509,92 euros par la défenderesse dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, délai qu’il convient de retenir en application de l’article 24 susvisé, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 18 octobre 2023.
Sur l'indemnité d'occupationMadame [M] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 17 octobre 2023 et à compter du 18 octobre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [M] [O], occupante sans droit ni titre depuis le 18 octobre 2023, cause un préjudice à la SCI FLATIHA qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges tel qu’il serait dû si le bail n’était pas résilié soit tel que contenue au décompte la somme de 729,36 euros (dont 35 euros de provisions sur charges).
Sur le montant de l'arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la SCI FLATIHA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Il ressort du décompte une dette locative de de 1.346,75 euros, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient de déduire de cette somme celles de 127,75 euros au titre de la régularisation des charges 2023 et de 92,66 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, non justifiées en procédure de sorte que la dette locative restante s’élève à la somme de 1.126,34 euros, portant intérêt au taux légal à compter du commandement du 17 août 2023 et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.
Madame [M] [O], comparante, ne conteste pas le montant de cette dette locative.
La SCI FAME est propriétaire depuis le 7 décembre 2023 ainsi explicité ci-dessus.
Il ressort des termes de l’acte de vente versé aux débats la conclusion d’une convention sous seing-privée en date du 16 octobre 2023 entre la SCI FLATIHA, venderesse du logement litigieux et la SCI FAME, acquéreur. Les termes de cette convention sont relatés dans l’acte de vente s’agissant notamment : « si des délais de paiement étaient accordés à Mme [O], les remboursements des arriérés de loyers antérieurs à la vente reviendraient intégralement à l’acquéreur sans que la SCI FLATIHA n’en sollicite le remboursement. » 
En l’espèce, il convient d’accorder des délais de paiement à la défenderesse ainsi qu’il sera plus amplement explicité ci-après.
Par conséquent, il convient de condamner Madame [M] [O] au paiement au profit de la SCI FAME de la somme de 1.126,34 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse, portant intérêt au taux légal à compter du commandement du 17 août 2023 et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III/ Sur les délais de paiement
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
En l’espèce, il ressort des débats que la dette a diminué notamment par un versement conséquent de 3200 euros au mois de juin 2024. En outre, Madame [O] a fait état de son retour à l’emploi avec une rémunération stable. Par suite, il sera fait droit à sa proposition d’échelonnement de sa dette locative par le règlement mensuel de 130 euros outre les loyers et charges courants par 8 échéances mensuelles successives, le solde de l’entière dette devant être versé le 9ème mois jusqu’à complet paiement au à la SCI FAME, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la société bailleresse sera suspendue à la demande de cette dernière, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. 

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [O] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Dans cette hypothèse, occupante sans droit ni titre, elle causerait un préjudice à la société bailleresse qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Madame [O] serait dès lors condamnée au paiement au profit de la SCI FAME d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié, due à compter du la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

IV - Sur les demandes accessoires
Il ressort de la convention du 16 octobre 2023 ressortant de l’acte de cession du 7 décembre 2023, susvisée, que « la SCI FLATIHA supportera les frais d’avocat liée à la procédure ainsi que les frais d’assignation et de signification par huissier ».
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [M] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [M] [O] à verser à la SCI FLATIHA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; PREND ACTE de l’intervention volontaire de la SCI FAME ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2019 entre la SCI FLATIHA (SIREN 520 803 537 RCS ORLEANS) à laquelle vient aux droit la SCI FAME (SIREN 978 958 668 RCS CHARTRES) et Madame [M] [O] concernant le logement d’habitation au rez-de-chaussée appartement n°1 avec cave n°1 sis 74 rue des Closiers 45000 ORLEANS, sont réunies à la date du 18 octobre 2023 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [M] [O] au paiement au profit de la SCI FAME (SIREN 978 958 668 RCS CHARTRES) de la somme de 1.126,34 euros échéance du mois de juin 2024 incluse, portant intérêt au taux légal à compter du commandement du 17 août 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;