TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 23/01062

• 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/01062 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GJ23

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [B]
demeurant 1 rue de la Justice - 45140 INGRE

Madame [V] [G] épouse [B]
demeurant 1 rue de la Justice - 45140 INGRE

représentés par la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par la SCP GUILLAUMA PESME, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [M]
demeurant 1020 chemin des Cruyes - 13090 AIX EN PROVENCE
représenté par la SELARL MALLET-GIRY ROUICHI, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d’ORLEANS

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous-seing privé en date du 26 octobre 2006 à effet au 1er novembre 2006, Monsieur [W] [M] a donné à bail à Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [G] épouse [B], un bien à usage d’habitation (appartement n°72) avec cave et parking (n°621) situé Résidence Le point du jour, immeuble Les Rouches 39 rue des Anguignis – 45650 SAINT JEAN LE BLANC, pour un loyer mensuel initial de 585 euros et 115 euros de provision sur charges, payable d’avance chaque mois.

Un dépôt de garantie d’un montant de 1.170 euros a été versé par les locataires.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er novembre 2006.

Le 24 décembre 2020, un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative à l’encontre de Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B] a été délivré à Madame [V] [B], pour une somme en principal de 2.433 euros.

Un congé pour vendre a été signifié le 31 décembre 2020 par Messieurs [W] [M], [L] [M] et [O] [M] (les consorts [M]) à Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B] pour le 31 octobre 2021.

Monsieur [W] [M] est décédé le 15 janvier 2022, laissant Monsieur [L] [M] et Monsieur [O] [M], ses fils, pour lui succéder.

Un protocole d’accord entre les consorts [M] et les époux [B] a été signé le 30 avril 2021.

Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B] ont restitué les clés du logement le 15 juin 2021.

Par courriers en date du 12 juillet 2021 et du 15 août 2021, Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B] ont mis en demeure Monsieur [L] [M] de leur restituer leur dépôt de garantie d’un montant de 1.170 euros.

Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B] ont par la suite saisi leur assurance de protection juridique, COVEA PROTECTION JURIDIQUE, qui a invité Monsieur [L] [M], par courrier en date du 12 novembre 2021, à prendre contact avec elle afin de trouver une solution adaptée à la solution du litige.

Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [G] épouse [B] ont fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, aux fins suivantes :

Condamner Monsieur [L] [M] à verser à Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B] la somme de 1.170 euros au titre du dépôt de garantie, augmenté des pénalités de 10% par mois de retard (17 mois x 117 euros = 1.989 euros + 1.170 euros) soit la somme totale de 3.159 euros à ce jour à actualiser au jour du jugement ;Condamner Monsieur [L] [M] à verser à Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B] la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité pour frais de justice irrépétibles ;Et condamner Monsieur [L] [M] aux entiers dépens.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 juin 2024 après renvois.

Lors de l’audience, Monsieur [Y] [B] et Madame [V] [B], représentés par leur Conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance en sollicitant en outre le rejet comme irrecevables et en tout état de cause mal fondées des demandes de Monsieur [L] [M].

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions en réplique et récapitulatives déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [M], représenté par son Conseil, sollicite du Juge des contentieux de la protection :

Déclarer l’action introduite par Monsieur et Madame [B] irrecevable et les en débouter ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à régler à Monsieur [L] [M] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;Subsidiairement,
Condamner Monsieur et Madame [B] à la somme de 2.433 euros au titre des loyers impayés suivant commandement du 24 décembre 2020, avant déduction du dépôt de garantie ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à régler à Monsieur [L] [M] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] aux dépens de l’instance.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions en réplique et récapitulatives déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITÉ

En vertu de l’article 750-1 alinéa 1 du Code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ».

En vertu de l’article 826 du Code de procédure civile, « en cas d’échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, le demandeur peut saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales ».

En l’espèce, les demandeurs ont tenté de mettre en œuvre une conciliation en proposant à Monsieur [M] de recourir à une telle mesure afin de trouver une issue amiable au différend qui les oppose.

Un constat de carence de conciliation a été établi par Madame [F] [T], conciliateur de justice le 8 juin 2022.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR LES DEMANDES D’IRRECEVABILITE DE L’ACTION

Sur l’action engagée du fait de la régularisation d’un protocole d’accord :
L’article 1103 du Code Civil dispose que, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 2052 du Code Civil prévoit que, « la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ».

En l’espèce, un protocole d’accord visant l’article 2052 du Code Civil dans son ancienne version a été régularisé entre les parties le 30 avril 2021.

Il y est expressément fait mention que celui-ci met un terme à tout différend né ou à naître relativement au contrat de location.

Ce protocole prévoit que les consorts [M] sursoient à toute mesure judiciaire ou d’exécution à l’encontre des époux [B] jusqu’au 31 juillet 2021, date butoir pour les locataires de libérer le logement.

Il ressort des éléments du débat que les époux [B] ont restitué les clés le 15 juin 2021.

En outre, le protocole d’accord prévoit notamment la renonciation par les consorts [M] à toute mesure judiciaire à l’encontre des époux [B] sous réserve de la bonne exécution par ces derniers des obligations leur incombant visés à l’article 2 dudit protocole.

L’article 2.3 dudit protocole prévoit le respect par les locataires des dispositions du bail, et en particulier le règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 823 euros jusqu’à leur départ, notamment des mois de mai et juin 2021 inclus.

Force est de constater que le protocole d’accord ne traite pas du dépôt de garantie, de sorte que l’action intentée à l’effet de sa restitution par les époux [B] n’est pas irrecevable.

Sur l’action engagée à l’égard d’un seul propriétaire indivis :
Aux termes de l’article 815-3 du Code Civil dispose notamment que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ; (……)
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
L’article 117 du Code de procédure civile dispose que constitue une irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du coïndivisaire le fait pour ce dernier d’exercer une action en justice excédant la limite d’un acte conservatoire sans être le mandataire de l’indivision, ni être autorisé judiciairement pour agir en son nom.

Il est admis que la demande d’un indivisaire en paiement de loyers constitue une action relative à l’inexécution des obligations nées du bail et s’analyse comme un acte d’administration.

En l’espèce, il ressort de la déclaration de succession signée et versée aux débats que Monsieur [L] [M] est ayant droit de Monsieur [W] [M] à concurrence de 2/3 en pleine propriété.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur et Madame [B] est recevable.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT ET LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En vertu de l’article 3-2 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».

Aux termes du contrat de bail signé par les parties, « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…) A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie d’un montant de 1.170 euros ait été versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux, à savoir le 1er novembre 2006.

Sur l’imputation du dépôt de garantie au titre des dégradations locatives :
Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 1er novembre 2006.

Il ressort des éléments du débat l’absence d’établissement d’un état des lieux de sortie lors de la restitution des clés, le 15 juin 2021.

Si les époux [B] reprochent à Monsieur [M] de ne pas s’être déplacé pour établir l’état des lieux de sortie, il convient de relever que ce dernier ne formule aucune demande relative à des indemnités locatives.

Par suite, et à ce titre, il ne peut y avoir une imputation quelconque sur le montant du dépôt de garantie, le défendeur excipant d’ailleurs une imputation sur les loyers restant dus.

Sur l’imputation du dépôt de garantie au titre des loyers :
L’article 1.2 intitulé « CONCESSION DES CONSORTS [M] » du protocole d’accord du 30 avril 2021 dispose qu’ils (les consorts [M]) remettront aux époux [B] les six dernières quittances correspondant aux loyers acquittés sans faire état de l’arriéré antérieur litigieux au plus tard huit jours francs après la signature par les parties du présent protocole.

L’article 2.3 intitulé « CONCESSION DES EPOUX [B] » du protocole d’accord du 30 avril 2021 prévoit notamment le respect par les locataires des dispositions du bail, et en particulier le règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 823 euros jusqu’à leur départ, notamment des mois de mai, juin et juillet 2021 inclus.

L’article 3 intitulé « RESOLUTION » est ici littéralement rapporté : 3.1 A défaut d’exécution par les parties de l’un des engagements prévus aux présentes, l’accord intervenu sera caduc. La somme stipulée au commandement de payer (2.433 euros) restera exigible.

Il ne ressort pas des débats l’inexécution des engagements des parties telles que prévues par le protocole, pas plus que la résiliation de ce protocole.

Il convient de rappeler que le dépôt de garantie n’est pas visé dans le protocole, à l’inverse des modalités financières concernant la dette et le règlement des loyers jusqu’au départ des locataires pour lesquelles le protocole d’accord trouve application en vertu des articles 1103 et 2052 susvisés.

La somme de 2.433 euros n’est donc pas dû.
En outre, il convient de relever qu’il ressort du tableau des loyers impayés remis par le défendeur pour la période jusqu’au mois de novembre 2020 inclus, qu’au titre des années 2018, 2019 et 2020 la somme restante due par les demandeurs s’élève à cette somme de 2.433 euros en principal, lequel tableau est contenu dans le commandement de payer.

Cependant, les demandeurs fournissent leurs relevés de compte auprès de la Banque Populaire Val de France justifiant outre des règlements contenus dans ledit tableau, ceux pour l’année 2018 des 30 juillet (400 euros), 5 novembre 2018 (705 euros) et pour l’année 2019 des 15 janvier (305 euros), 29 mars (300 euros), 29 avril (305 euros), 7 juin (300 euros), 18 novembre (500 euros), soit un montant total de 2.815 euros excédant la somme réclamée de 2.433 euros au titre des arriérés.

Par conséquent, Monsieur [M] sera condamné à restituer le dépôt le dépôt de garantie de 1.170 euros à Monsieur et Madame [B], portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la majoration de 10% :L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il s'agit d'un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, les locataires ayant quitté le logement le 15 juin 2021, Monsieur [M] aurait dû restituer le dépôt de garantie aux époux [B] au plus tard le 16 août 2021.
Il convient de préciser que sont versés aux débats des échanges entre Monsieur [M] et les époux [B] postérieurs à la libération du logement sans que le bailleur ait demandé la nouvelle adresse à ces derniers aux fins de restitution du dépôt de garantie malgré la réclamation de la restitution du dépôt de garantie.
En conséquence et conformément aux dispositions précitées, Monsieur [M] sera condamné à verser aux époux [B] la somme de 1.170 euros correspondant au dépôt de garantie, majoré de 10% du loyer, soit mensuellement la somme de 58,50 euros (correspondant au montant contractuel du loyer hors charges soit 585 x 10%) à compter du 16 août 2021 jusqu’à la restitution du dépôt de garantie.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS POUR PROCEDURE ABUSIVE
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En l'espèce, Monsieur [L] [M] motive sa demande de dommages et intérêts de 3.000 euros au titre de la procédure abusive.
Or, la solution donnée au litige et l’absence d’élément suffisant démontrant une faute de nature à caractériser le caractère abusif de la procédure initiée par les époux [B], conduit à ce que le défendeur soit débouté de sa demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [B], Monsieur [L] [M] sera condamné à leur verser la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS