TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00941

• TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00941 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUMK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE
dont le siège social est sis 16 Rue Henri Barbusse - 37700 SAINT PIERRE DES CORPS
représentée par Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [T] [I]
demeurant 45 rue Denis Papin – Porte 4511 - 45400 FLEURY-LES-AUBRAIS
non comparant, ni représenté

Madame [B] [T]
demeurant 45 rue Denis Papin – Porte 4511 - 45400 FLEURY-LES-AUBRAIS
non comparante, ni représentée

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2018, la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné en location à Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] un appartement - escalier 45 - étage 1 - porte 4511, situé 45 rue Denis Papin à FLEURY LES AUBRAIS (45400) moyennant un loyer mensuel initial de 342,37 euros, 147,74 euros de provision sur charges en sus.
Se prévalant d’échéances de loyers impayées, par acte du 25 octobre 2023, la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait délivrer par procès-verbal de remise à étude à chacun de Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire inscrite au bail pour la somme en principal de 1.987,42 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 11 octobre 2023.
C’est dans ce contexte que par acte du 19 février 2024, la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait assigner Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :
Les défendeurs condamnés solidairement à lui payer la somme de 2.884,58 euros suivant décompte du 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée audit commandement et à compter de l’assignation pour le surplus ;Constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise et prononcer la résiliation du bail ;Condamner les défendeurs à quitter lesdits ainsi que tout occupant de leur chef ;Dire qu'à défaut de départ volontaire des lieux, ils seront expulsés ainsi que tout occupant de son leur chef, avec, si besoin, le concours d'un serrurier ;Condamner en outre solidairement Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges en deniers ou quittances à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ou expulsion ;Ainsi qu’au paiement solidairement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Lors de l’audience du 11 juin 2024, la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE, représentée par son avocat, maintient ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 3.799 euros en précisant que les locataires versent 50 euros en sus du règlement du loyers qu’ils ont repris. La demanderesse fait également état d’un rappel APL de 2951 euros qui devrait solder la dette.
Chacun des défendeurs, cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, il est justifié par la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE du signalement de la situation d’impayés enregistré par la CCAPEX le 26 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 20 février 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.
La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement
Sur l’acquisition de la clause résolutoire :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Le bail en date du 17 avril 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers et charges locatives, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.
Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié aux défendeurs le 25 octobre 2023, ces derniers ont effectué 1 seul règlement de 700 euros de sorte que les causes du commandement ne se sont pas éteintes, à savoir la dette locative réclamée à hauteur de 1.987,42 euros en principal.
La clause résolutoire est donc acquise au 26 décembre 2023.
L’expulsion de Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de condamnation au paiement :Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, à l’audience, la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 3.799,86 euros de laquelle il convient de déduire 228,02 euros de frais de poursuite, soit une dette locative restante de 3.571,84 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse.
Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la créance réclamée par la demanderesse.
Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] restent redevables des loyers et charges et jusqu’au 26 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T], occupants sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2023, ont causé un préjudice à la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE qui n’a pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 547,70 euros telle qu’elle ressort des éléments versés aux débats. 
La solidarité est contractuellement prévue.
Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation soit la somme de 3.571,84 euros portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.987,42 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 897,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, outre le paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens
Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONSTATE à compter du 26 décembre 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 17 avril 2018 conclu entre la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE d’une part et Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] d’autre part, et portant sur un appartement - escalier 45 - étage 1 - porte 4511 situé 45 rue Denis Papin à FLEURY LES AUBRAIS (45400) ; DIT que Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] devront quitter les lieux loués consistant en un appartement - escalier 45 - étage 1 - porte 4511 situé 45 rue Denis Papin à FLEURY LES AUBRAIS (45400) et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux suivants : le logement - escalier 45 - étage 1 - porte 4511 situé 45 rue Denis Papin à FLEURY LES AUBRAIS (45400) ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] à payer à la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 3.571,84 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.987,42 euros et à compter de l'assignation jusqu’à la somme de 897,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] à verser la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail d’habitation s’était poursuivi, soit la somme de 547,70 euros à compter du terme du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE toute autre demande pour le surplus ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] [I] et Madame [B] [T] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,