TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00582

• TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00582 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTS6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. MUSSO
dont le siège social est sis 493 Avenue Alphonse Daudet - 84270 VEDENE
représentée la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Audrey GUERIN, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [R] [B] [C]
demeurant 11, rue des Bernadières - 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE
comparante en personne

Monsieur [T] [S] [P]
demeurant 11 Rue des Bénardières - Appt n° 635 - 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE
comparant en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 20 avril 2021, la SCI MUSSO (SIREN 392 022 349 RCS AVIGNON) a donné à bail à Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] un appartement à usage d’habitation T3 situé 11 rue des Benardières, 45140 SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE, comprenant également la cave n°53 et une place de stationnement n°83, pour un loyer mensuel de 568,00 euros et 80,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance mensuellement le 1er.
Se prévalant d'une situation d'impayés, le 23 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal respectivement de remise à personne et à tiers présent à domicile à la requête de la SCI MUSSO à Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P]. Il portait sur la somme en principal de 7.039,69 euros au titre des loyers et charges échus.
Par acte d’huissier signifié à l'étude le 25 janvier 2024, la SCI MUSSO a fait assigner Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à compter du 24 décembre 2023Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] ainsi que tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,Ordonner à défaut d’enlèvement volontaire la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse aux frais risques et périls des défendeurs ou dire que le sort du mobilier sera régi en vertu des termes des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner solidairement Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] au titre des loyers et charge au mois de janvier 2024 à la somme de 8.066,71 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 7039,69 euros et de l’assignation pour le surplus ;Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges et indexations contractuelles jusqu'à complète libération des locaux;Condamner solidairement Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] au paiement d'une somme de 720,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner solidairement à titre provisionnel les défendeurs en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024.
La SCI MUSSO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation et fait état d’un loyer actuel de 687,34 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.
Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P], comparants, ont expliqué que Madame a perdu son emploi et est en attente de la décision de la commission du Conseil des Prud’hommes. Elle a indiqué percevoir désormais 1200 euros en qualité d’hôtesse de propreté. Monsieur a précisé percevoir environ 2000 euros et avoir repris le règlement du loyer. Il a évoqué un découvert bancaire de 2900 euros en cours de régularisation. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 220 euros mensuellement compte tenu de la reprise du règlement depuis le mois de février.
La fiche de diagnostic social et financier en date du 22 avril 2024 reçue au greffe avant l'audience, outre les explications reprises lors de l’audience fait état d’un jugement positif du conseil des prud’hommes, l’indemnisation correspondante devant contribuer à l’apurement de la dette.
L’affaire est mise en délibéré au 17 septembre 2024.
À l'audience, la SCI MUSSO a été autorisée à communiquer par voie de note en délibéré un décompte actualisé de sa créance. Par courriel du 11 juillet 2024, la SCI MUSSO a remis ce décompte actualisé.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I- Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 juin 2024.
Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur la solidaritéL'article 1310 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.
Aux termes de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. […] La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la SCI MUSSO d’une part, et Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] d’autre part, comporte une clause de solidarité entre colocataires.
Par voie de conséquence, Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] seront tenus solidairement du paiement de la dette locative.
Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié à chacun des défendeurs ainsi qu’il est dit ci-dessus le 23 octobre 2023, pour la somme en principal de 7.039,69 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai qu’il convient de retenir en application de l’article 254 susvisé, les locataires n'ayant effectué que 2 versements pour un montant total de 695 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 24 décembre 2023.

Sur l'indemnité d'occupationMadame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] restent redevables des loyers jusqu’au 23 décembre 2023 et à compter du 24 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P], occupants sans droit ni titre depuis le 24 décembre 2023 causent un préjudice à la SCI MUSSO qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Sur l'expulsion des locatairesLe contrat de bail étant résilié à compter du 24 décembre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Sur le montant de l'arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la SCI MUSSO verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8384,19 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, celui du mois de juillet 2024 n’étant pas encore échu au moment de l’audience.
Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] ne contestent pas le montant de cette dette.
Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme , laquelle portera intérêts au taux légal à du 23 octobre 2023 sur la somme de 7039,69 euros, de l’assignation du 25 janvier 2024 pour la somme de 1.027,02 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur la demande de délais de paiement :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] ont expliqué avoir un emploi. Cependant, force est de constater que l’indemnisation par suite de la décision du conseil des prudhommes exposée par Monsieur [S] [P] dès l’évaluation sociale au mois d’avril dernier n’a pas été affectée à l’apurement de la dette locative laquelle a augmenté depuis l’assignation du 25 janvier 2024. En effet, il ressort du décompte que si les trois derniers mois de loyers (avril mai et juin 2024) ont été réglés intégralement, le dernier paiement intégral remonte  au mois de novembre 2022 outre un découvert bancaire conséquent en cours d’apurement évoqué. Aussi, eu égard au montant de la dette locative que la proposition d’échelonnement ne permet pas d’apurer dans le délai légal, il ne sera pas accordé de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MUSSO, Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2021 entre la SCI MUSSO, d’une part, et Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation T3 situé 11 rue des Benardières, 45140 SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE, comprenant également la cave n°53 et une place de stationnement n°83, sont réunies à la date du 24 décembre 2023 ; DIT que Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] devront par conséquent quitter les lieux loués sis 11 rue des Benardières, 45140 SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE, comprenant également la cave n°53 et une place de stationnement n°83 et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] à verser à la SCI MUSSO la somme de 8.384,19 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois de juin 2024 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à du 23 octobre 2023 sur la somme de 7039,69 euros, de l’assignation du 25 janvier 2024 pour la somme de 1.027,02 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE solidairement Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] à verser à la SCI MUSSO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE in solidum Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE in solidum Madame [R] [B] [C] et Monsieur [T] [S] [P] à payer à la SCI MUSSO la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de délais de paiement, REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière. La greffière, La juge des contentieux de la protection,