TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/02176

• 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/02176 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GW7A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [O], [L], [X] [D]
Madame [K] [T] épouse [D]
demeurant 584 Hameau de la Rotte - 41220 DHUIZON

représentés par la SELARL BERGER TARDIVON GIRAULT SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [H] [P]
demeurant 3 rue de l'Enfer - 1er étage - 45130 MEUNG SUR LOIRE
non comparante, ni représentée

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
RAPPEL DES FAITS

Monsieur [O], [L], [X] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] ont donné à bail à Madame [H] [P] un bien à usage d’habitation situé 3 rue de l’Enfer (1er étage) - 45130 MEUNG SUR LOIRE, par contrat du 2 mars 2023, pour un loyer mensuel de 425 euros hors charges, payables d’avance chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] ont fait signifier par procès-verbal remis à étude le 11 juillet 2023 à Madame [H] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.305 euros, selon décompte en date du 21 juin 2023.

Monsieur [O] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] ont ensuite fait assigner le 24 janvier 2024 Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions des requérants et y faire droit ;Constater que Madame [P] [H] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié dans le délai de deux mois imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Madame [P] [H] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [P] [H] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [P] [H] au paiement de la somme de 4.785 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner Madame [P] [H] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;Condamner encore Madame [P] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Madame [P] [H] au paiement d’une somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter ;Condamner Madame [P] [H] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.
A l’audience du 11 juin 2024, Monsieur [O] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] – représentés par leur avocat – ont maintenu leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.525 euros, hors frais. Ils n’ont pas donné leur accord à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Madame [H] [P] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, Monsieur [O] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 2 mars 2023 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.305 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a donc expiré le 11 septembre 2023 à 24 heures.

Entre le 11 juillet 2023 et le 11 septembre 2023 à 24 heures, Madame [H] [P] n’a procédé à aucun règlement.
Il en résulte que Madame [H] [P] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 11 juillet 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 12 septembre 2023 et il y aura lieu de le constater.

L'expulsion de Madame [H] [P] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [H] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 11 septembre 2023 et, à compter du 12 septembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2023, elle a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l'assignation.

Monsieur [O] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] ont produit un décompte démontrant que Madame [H] [P] reste devoir la somme de 6.525 euros à la date du 6 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [H] [P] ne conteste par définition, ni le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 6.525 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [H] [P] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [D] et Madame [K] [T] épouse [D], Madame [P] [H] sera condamnée à verser aux bailleurs la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS