TJ Orléans, 24 sept. 2024, RG 24/00207
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00207 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSVC
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS, Greffier
DEMANDEUR :
S.A. D'HLM FRANCE LOIRE
dont le siège social est sis 33 Rue du Faubourg de Bourgogne - BP. 51557 - 45005 ORLEANS CEDEX 1
représentée par Mme [V], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [H]
demeurant 21 rue François Margotin - 45100 ORLEANS
comparant en personne
Madame [C] [H]
demeurant 21 rue François Margottin - 45100 ORLEANS
non comparante, ni représentée
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
La SA d'HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] un logement à usage d’habitation avec une place de stationnement, par un avenant en date du 23 décembre 2020 à effet au 1er janvier 2021, situé 5 rue des Tulipes (appartement n°187) - 45100 ORLEANS, par contrat du 15 mars 2019, à effet au 27 mars 2019, pour un loyer mensuel de 440,74 euros hors charges pour le logement, et 15,42 euros pour le stationnement, payable à terme échu.
Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement réalisé le 27 mars 2019.
Par courrier écrit au bailleur, tamponné comme reçu le 23 juin 2021, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] ont donné congé du logement et ont fait valoir que le délai de congé était d’un mois en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé le 23 juillet 2021.
Un avis de liquidation a été envoyé à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] par courrier en date du 26 juillet 2021.
Un plan d’apurement a été signé le 5 décembre 2021.
L’échéancier n’ayant pas été respecté, une mise en demeure a été envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception par la SA d’HLM France LOIRE à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H], le 21 août 2023, afin de régler la somme de 1.322,41 euros relative aux loyers impayés et aux réparations locatives liés au logement. Le pli est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ».
La SA d’HLM FRANCE LOIRE a saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat de carence en date du 16 novembre 2023.
La SA d'HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner le 15 janvier 2024 Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS, aux fins suivantes :
A défaut de conciliation prévue par la loi,
De condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] au paiement de la somme de 1322,41 euros ;De condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la couverture des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;De condamner Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1231-6 alinéa 1er et 2 du Code civil et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure civile.
Lors de l'audience du 25 juin 2024, la SA D'HLM FRANCE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [V], employée du bailleur, a actualisé la dette à la somme de 1322,41 euros. Elle a détaillé la dette en précisant qu’il s’agit de 838,64 euros d’impayés de loyer, et 1.083,77 euros de réparations locatives. Elle a indiqué que les locataires ont quitté le logement en 2021. Elle ajoute qu’un accord de règlement à hauteur de 50 euros par mois avait été mis en place, mais que les locataires ont réglé 500 euros puis plus rien. Elle précise qu’une tentative de conciliation a eu lieu. La société bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement.
La question de la recevabilité de la demande en paiement sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile a été mise d’office dans les débats par le juge.
Cités respectivement par procès-verbal de remise à personne physique et par procès-verbal de remise à un tiers, Monsieur [S] [H] a comparu et Madame [C] [H] n’a pas comparu.
A l’audience, Monsieur [S] [H] a expliqué avoir fait les travaux qui lui avaient été demandés. Également, il ajoute qu’il a signé l’état des lieux de sortie car on lui a dit que s’il ne le signait pas, les loyers restaient à sa charge. Il a envoyé un courrier pour contester l’état des lieux de sortie. Il précise qu’il n’y a pas de retard de loyer, et qu’il a réglé le loyer chaque mois. Il travaille et perçoit environ 1.900 euros par mois. Il sollicite des délais à hauteur de 50 euros par mois à compter du mois d’octobre ou novembre 2024.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Il y aura lieu de déclarer la demande en justice recevable, celle-ci ayant été précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice au sens de l’article 750-1 du Code de procédure civile.
I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Outre le contrat de bail du 15 mars 2019, à effet au 27 mars 2019, la SA d'HLM FRANCE LOIRE produit un décompte des sommes dues au 29 décembre 2023 ainsi que le congé envoyé par Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H].
Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 23 juillet 2021 : cette date correspond au délai d’un mois faisant suite au congé ayant été préalablement reçu le 23 juin 2021. Elle sera donc retenue.
A cette date, la dette locative était de 89,44 euros.
A cette somme, il convient d’ajouter la régularisation de chauffage, eau froide, eau chaude au titre de l’année 2021 à hauteur de 868,67 euros. Également, il y a lieu d’ajouter le prorata du montant du loyer du mois de juillet 2021, ainsi que celui du stationnement pour un montant total de 392,69 euros.
De cette somme, il convient de déduire 56 euros correspondant aux allocations logement versées au titre du mois de juin 2021.
En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.294,80 euros.
De cette somme, il y a lieu de soustraire celle de 600 euros, qui correspond aux règlements effectués par Monsieur [S] [H] et Madame [P] [H] entre le mois d’octobre 2021 et le mois d’avril 2023.
Également, il y a lieu de soustraire la somme de 440,74 euros correspondant au dépôt de garantie du logement, ainsi que la somme de 15,42 euros correspondant au dépôt de garantie du stationnement.
Il en résulte une dette locative s’élevant à la somme de 238,64 euros.
Monsieur [S] [H] présent à l’audience, ne conteste pas le montant de cette dette et Madame [C] [H], absente à l'audience, n'en conteste ni le principe, ni le montant.
Il y aura lieu en conséquence de tenir compte de cette dette, dans le calcul ci-dessous des sommes dues au titre des réparations locatives.
II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le contrat de bail du 15 mars 2019, à effet au 27 mars 2019 reprend ces dispositions en son article 2.1 des conditions générales.
La SA d'HLM FRANCE LOIRE sollicite une somme totale de 1.083,77 euros au titre des réparations locatives.
Elle produit l'état des lieux d'entrée réalisé le 27 mars 2019 contradictoirement avec les locataires.
Il y aura donc lieu de prendre en considération le logement dans son état du 27 mars 2019 pour vérifier s’il existe des réparations locatives.
L'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, le 23 juillet 2021.
La demande financière présentée par le bailleur est également étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.
Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.
Sur le cellier :
- Sur les murs :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 57 euros correspondant à la remise en état des peintures, ainsi que le rebouchage des trous de chevilles, soit 100% du coût fixé pour ces travaux.
Elle produit pour cela une facture datée du 21 septembre 2021 de la société AMT aménagement.
L’état des lieux d’entrée précise que les murs étaient dans un état moyen, de multiples traces de peintures blanches étaient présentes.
L’état des lieux de sortie révèle que les murs sont dans un mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé qu’il y a 19 trous de cheville non bouchés et des traces de peinture blanche, ainsi qu’un mur taché sous la fenêtre.
En conséquence, et compte-tenu que l’état des murs était déjà dégradé lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il y aura lieu de fixer l’indemnisation due au titre de ce poste à hauteur de 50%, soit la somme totale de 28,50 euros.
Sur la chambre n°1 :
- Sur les murs :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 301,39 euros correspondant à la remise en état des murs de la chambre, soit 72% du coût de ces travaux.
Elle produit pour cela une facture datée du 21 septembre 2023.
L’état des lieux d’entrée précise que les murs de la chambre étaient en bon état.
L’état des lieux de sortie révèle que les murs de la chambre sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé qu’un panneau de papier peint présente des raccords et qu’un autre panneau présente des lès de couleur différente.
En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation due au titre de ce poste à hauteur de 60%, soit la somme totale de 251,16 euros.
Sur la chambre n°2 :
- Sur les placards :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 6,50 euros pour le remplacement du bec-de-cane du placard, soit 25% du coût des travaux.
Elle produit pour cela une facture datée du 21 septembre 2023.
L’état des lieux d’entrée précise que les placards de la chambre étaient dans un état moyen.
L’état des lieux de sortie révèle que les placards de la chambre sont dans un état moyen. Il manque la poignée et des traces sur les murs sont présentes.
En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande d’indemnisation à hauteur de la somme demandée de 6,50 euros.
Sur l’entrée :
- Sur les murs :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 185,76 euros correspondant à la remise en état des murs de l’entrée, soit 72% du coût de ces travaux.
Elle produit pour cela une facture datée du 21 septembre 2023.
L’état des lieux d’entrée précise que les murs de l’entrée étaient en bon état.
L’état des lieux de sortie révèle que les murs de l’entrée sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé que le papier peint est refait, mal posé et que des défauts de coupe sont présents.
En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande d’indemnisation à hauteur de la somme demandée de 185,76 euros.
- Sur le sol :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 232,10 euros correspondant au nettoyage du sol, soit 100% du coût de ces travaux.
Elle produit pour cela une facture datée du 20 septembre 2023.
L’état des lieux d’entrée précise que le sol de l’entrée était dans un état moyen, un jaunissement ainsi que des légères rayures et accrocs étant présents.
L’état des lieux de sortie révèle que le sol est dans un état moyen suite à un jaunissement et des taches de peinture.
En conséquence, et compte-tenu du fait que le sol était déjà dans un état moyen lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il sera retenu une indemnisation à hauteur de 30%, soit la somme de 69,63 euros pour ce poste.
Sur le séjour :
- Sur les murs :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 281,52 euros correspondant à la remise en état des murs du séjour, soit 72% du coût des travaux.
Elle produit pour cela une facture datée du 21 septembre 2023.
L’état des lieux d’entrée précise que les murs du séjour étaient en bon état.
L’état des lieux de sortie révèle que les murs du séjour sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé que deux panneaux de papier peint sont mal coupés en rive, qu’il y a des décollements et qu’une tâche noire sur un lé et une trace sous la fenêtre sont présentes.
En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation due au titre de ce poste à hauteur de 60%, soit à la somme de 234,60 euros.
- Sur les portes :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 6,50 euros correspondant au remplacement du bec-de-cane, soit 25% du coût des travaux.
Elle produit pour cela une facture datée du 21 septembre 2023.
L’état des lieux d’entrée retient que les portes du séjour étaient dans un état moyen.
L’état des lieux de sortie révèle que les portes du séjour sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé que la poignée est manquante.
En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 6,50 euros pour ce poste.
Sur la clé de la boîte aux lettres :
La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 13,00 euros correspondant au remplacement de la clé manquante.
L’état des lieux d’entrée précise que 3 clés ont été délivrées pour la boîte aux lettres.
L’état des lieux de sortie révèle qu’une clé de la boîte aux lettres est manquante.
En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 13,00 euros pour ce poste.
Il en résulte une somme totale due de 795,65 euros.
Il a été indiqué ci-dessus que Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] étaient débiteurs d’une somme de 238,64 euros, qui doit être ajoutée à ce montant.
Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] seront donc condamnés à payer solidairement une somme de 1.034,29 euros au titre des réparations locatives, des loyers et des charges impayés à la société FRANCE LOIRE, déduction faite des sommes précitées.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative, n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où il n’a pas été fait application des dispositions des premiers alinéas de cet article.
Selon l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
A l’audience, Monsieur [S] [H] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois afin de régler cette dette locative.
En l'espèce, la société FRANCE LOIRE précise être favorable à l’octroi de délais de paiement pour le règlement de cette dette.
En tout état de cause, il y aura lieu d'accorder à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] des délais de paiement, selon les modalités indiquées dans le dispositif.
Il y aura lieu de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront notamment le coût de l’assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM FRANCE LOIRE, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] seront condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande en justice présentée par la SA d’HLM FRANCE LOIRE à l’encontre de Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H], sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.034,29 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives pour le logement situé 5 rue des Tulipes (appartement n°187) – 45100 ORLEANS, terme du bail fixé le 23 juillet 2021, et cela après déduction du montant des dépôts de garantie de 440,74 euros et 15,42 euros selon décompte en date du 29 décembre 2023, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à s’acquitter de cette somme en 20 mensualités de 50 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] aux entiers dépens de l'instance, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.