TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 23/00487

• TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/00487 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GMNI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [L], [U], [F] [R] épouse [S] [G]
demeurant Avenida de Brasil 4-10F - MADRID 28020 ESPAGNE

Madame [M], [X], [P] [R] épouse [V]
demeurant 03 rue des Chanteleau - 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN

Madame [U], [N], [Z] [R] épouse [W]
demeurant 12 chemin des Oiseaux - 78114 MAGNY LES HAMEAUX

Monsieur [I], [J], [K] [R]
demeurant 1ç rue Georget - 37000 TOURS

Madame [X] [R]
demeurant 16 rue aux Daims - 28310 TOURY

représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [O] [Y] [T] épouse [E]
demeurant 24 Belle rue Saint Laurent - 45000 ORLEANS
représentée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS
bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° C-45234-2023-4583 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Orléans le 26 octobre 2023

Monsieur [H] [E]
demeurant 24 belle rue Saint Laurent - 45000 ORLEANS
non comparant, ni représenté

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail du 24 janvier 2019 à effet du 1er février 2019, Madame [L] [S] [G] née [R], Madame [M] [V] née [R], Madame [U] [W] née [R], Monsieur [I] [R] et Madame [X] [R] (Les consorts [R]), ont loué à Madame [O] [E] née [Y] [T] et Monsieur [H] [E] un appartement (lot 780) avec cave n° 18 (lot 855) et emplacement de stationnement au 2nde sous-sol n° 60 (lot 462) sis 24 Belle rue Saint Laurent à ORLEANS (45000) moyennant un loyer initial mensuel de 510 euros, 140 euros de provision sur charges en sus, payable mensuellement d’avance au plus tard le 5.
Se prévalant d’impayés, par acte du 1er février 2023, les consorts [R] ont fait signifier à chacun de Madame [O] [E] née [Y] [T] et Monsieur [H] [E], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 6516,02 euros, coût et frais de l’acte en sus.

En outre, se prévalant de troubles du voisinage, par acte du 1er février 2023, les consorts [R] ont fait signifier à chacun de Madame [O] [E] née [Y] [T] et Monsieur [H] [E], par procès-verbal de remise à étude, un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire contenue audit bail

C’est dans ce contexte que, par acte du 19 mai 2023, les consorts [R] ont fait signifier à Madame [O] [E] et Monsieur [H] [E] une assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de d’ORLEANS afin de :

Déclarer les bailleurs recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par les consorts [R] à Madame et Monsieur [E] le 24 janvier 2019 avec effet le 1er février 2019,Condamner ces derniers ainsi que de tout occupant de leur chef à quitter sans délai l’appartement occupé,Autoriser les consorts [R] à faire procéder à leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier, Dire et juger que les meubles et objet se trouvant dans les lieux suivront le sort conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [O] [E] et Monsieur [H] [E] à leur payer la somme de 6.996,86 euros égale au montant des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 mai 2023 avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;Les condamner en outre solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuellement dû jusqu'à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement les défendeurs suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en tous les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.Madame [O] [E] née [Y] a fait citer Monsieur [H] [E] aux fins de comparution à l’audience du 13 février 2024 suivant procès-verbal remis à étude en date du 9 février 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 février 2024 et renvoyée. Lors de l’audience tenue après renvois le 11 juin 2024, les demandeurs maintiennent leurs demandes et actualisent leurs créances à 10.386,85 euros.
Madame [O] [E] née [Y] [T], représentée par son conseil, conteste les demandes des bailleurs tant concernant le montant de la dette locative que celle fondée sur les troubles anormaux du voisinage et sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS, de :
La recevoir en ses demandes et conclusions et l’en déclarer bien fondée, et y faisant droit :Prononcer le caractère sérieusement contestable de l’obligation de paiement revendiqué,Prononcer l’absence de manquement aux obligations du locataire imputable à Madame [Y] aux termes du contrat de location consenti le 24 janvier 2019,En conséquence :
Débouter les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire :
Prononcer la suspension de l’effet de la clause résolutoire dans l’attente d’un retour à meilleure fortune,Condamner Monsieur [H] [E] au règlement intégral de la dette locative,En tout état de cause :
Débouter les consorts [R] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui resteront à leurs charges.

Monsieur [H] [E], régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne l’absence de présentation des défendeurs au rendez-vous proposé.
La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité de la demande :
En l’espèce, il est justifié par la société demanderesse du signalement de la situation d’impayés le 2 février 2023 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret, laquelle a accusée réception le 22 mai 2023 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l’existence d’une contestation sérieuse :
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L'article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Sur le montant de la dette locative :Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, le demandeur produit à l’audience un décompte actualisé à 10.386,55 euros outre l’acte de bail.
Madame [E] soulève une contestation sérieuse quant au montant sollicité en ce que l’allocation personnalisée au logement (APL) n’aurait pas été versée par le gestionnaire l’Agence Guy Hoquet dénommée « CE et CO IMMO » aux bailleurs.
Madame [E] produit les attestations de paiement au profit de Monsieur [H] [E] et elle-même que la CAF lui a adressées pour la période des mois de février 2022 à janvier 2024. Il apparait  que les APL ont bien été versées directement à « CE ET CO IMMO » soit 411 euros pour les mois de février à avril 2022, 310 euros pour les mois de mai et juin 2022, 493 euros pour le mois de juillet 2022 outre un rappel de 12 euros versés au titre du mois d’août, 545 euros pour ce mois d’août 2022, 561 euros pour les mois de septembre à décembre 2022 inclus, 576 euros pour les mois de janvier à août 2023 inclus , le total de 1.173 euros pour les mois de septembre et octobre 2023 (versé au mois de novembre 2023), 597 euros pour le mois de novembre 2023.
En rapprochant chacune de ces sommes des écritures contenues dans l’extrait de compte des locataires, il ressort que chacun de ces montants figure bien au crédit du compte des locataires.
Cependant le libellé des écritures ressortant de l’extrait de compte des locataires est source de confusion en ce qu’il ne distingue pas clairement et systématiquement le produit provenant de la CAF de celui provenant des virements des locataires. Ainsi, à titre d’exemple les 2 virements de 447,08 et 561 euros en date du 20 janvier 2023 sont libellés « votre virement CIC » sans que celui de la CAF soit 561 euros au titre du mois de décembre 2022 (rappel du mois de novembre) soit expressément visé. En revanche, les virements des mois de mars à juin 2023 sont libellés « CAF » à l’inverse notamment celui de 1173 euros effectué au mois de novembre 2023 dont la somme correspondante est portée sur l’attestation de paiement de la CAF au titre du mois de novembre 2023 (rappel du mois de septembre).
Par ailleurs, il ressort de l’analyse des extraits et consultation de compte des locataires que l’échéance du 1er au 31 juillet 2021 est facturée 2 fois.
En outre, il apparait que les appels portant sur les sommes de 702,57 euros (pour un loyer et charges de 651,02 euros) au titre de l’échéance du mois de janvier 2021, 2.177,45 euros (pour un loyer et provisions sur charges de 651,02 euros) au titre de l’échéance du mois de février 2021, 1.600,81 euros (pour un loyer de 659,24 euros) au titre de l’échéance du mois de janvier 2022, 1.578,15 euros (pour un loyer de 677,41 euros) au titre de l’échéance du mois de décembre 2022, excédant le montant du loyer et charges pour les périodes correspondantes ne sont pas précisées et/ou justifiées.
Sur les troubles anormaux du voisinage Aux termes des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
S’agissant des troubles de voisinage dont se prévaut les bailleurs, sont produits 2 courriers du syndic des 15 juin 2022 et 10 janvier 2023 faisant état notamment de nuisances sonores, détérioration de l’hygiène dans les parties communes, non-respect du règlement intérieur, provenant des locataires des consorts [R].
Cependant les photos et vidéos visées dans ce dernier courrier ne sont pas produites.
Madame [O] [E] conteste ces troubles expliquant que les nuisances proviennent d’une location en AIR BNB et produit des photographies. Elle ne conteste pas la détérioration de sa fenêtre et affirme que sa réparation incombe aux propriétaires.
Aussi, il convient de considérer qu’il existe également une contestation sérieuse des demandes formées par les bailleurs au titre des troubles de voisinage, lesquels ne produisent aucun élément suffisant pour confirmer ou infirmer les allégations de la défenderesse.
Par ailleurs il convient de rappeler à toutes fins utiles les termes de l’article 4g de la loi du 6 juillet 1989 notamment : « Est réputée non écrite toute clause :
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. »

Il ressort de l’ensemble de ces éléments tant relatifs au montant de la créance locative sollicité qu’aux troubles de voisinage excipés, qu’il existe une contestation sérieuse.
Par conséquent, il n’y a lieu à statuer sur les demandes présentées par les parties en ce qu’elles excèdent la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Les consorts [R] seront donc déboutés de l’ensemble de ses demandes.
Il y aura donc lieu de renvoyer les parties à se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires :
Les consorts [R] conserveront la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
En l’espèce, la demande des consorts [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail consenti le 24 janvier 2019 par Madame [L] [S] [G] [R], Madame [M] [V] née [R], Madame [U] [W] née [R], Monsieur [I] [R] et Madame [X] [R] (Les consorts [R]), au profit de Madame [O] [E] née [Y] [T] et Monsieur [H] [E] et portant sur un appartement (lot 780) avec cave n° 18 (lot 855) et emplacement de stationnement au 2nde sous-sol n° 60 (lot 462) sis 24 Belle rue Saint Laurent à ORLEANS (45000) ; CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse à l’égard des demandes formées par Madame [L] [S] [G] [R], Madame [M] [V] née [R], Madame [U] [W] née [R], Monsieur [I] [R] et Madame [X] [R] ; INVITE les parties à mieux se pourvoir au fond ; DIT n’y avoir lieu à statuer ; REJETTE l’ensemble des demandes ; DIT que Madame [L] [S] [G] [R], Madame [M] [V] née [R], Madame [U] [W] née [R], Monsieur [I] [R] et Madame [X] [R] conserveront la charge du paiement des dépens de la présente instance ; REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,