TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00169

• 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00169 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUMM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL
dont le siège social est sis 7 Rue Molière - 45000 ORLÉANS
représentée par Me Florence GONTIER, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W], [Z], [E] [X]
demeurant 4 rue des Verdiers - 45750 ST PRYVE ST MESMIN
non comparant, ni représenté

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 juin 2017, la société NOUVEAU LOGIS CENTRE-LIMOUSIN a loué à Monsieur [W] [X] et Madame [T] [X] un logement à usage d’habitation T5 situé 4 rue des Verdiers 45750 ST PRYVE ST MESMIN, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 704,47 euros en ce compris 89,31 euros au titre des « locaux annexes/terrasse jardin », payable mensuellement à terme échu.
La société NOUVEAU LOGIS CENTRE-LIMOUSIN est devenue la société CDC HABITAT SOCIAL.
Suivant avenant du 8 décembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a pris acte du départ le 25 juillet 2022 de Madame [T] [X], seul Monsieur [W] [X] demeurant titulaire du bail.
Par acte d’huissier du 1er décembre 2023 remis à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [W] [X] un commandement de justifier de l’occupation du logement, de la souscription de l’assurance et de payer dans les 6 semaines la somme de 2476,53 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.  
Par acte d’huissier en date du 14 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [W] [X] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ce dernier sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Le condamner à titre provisionnel au paiement des arriérés des loyers et charges soit la somme de 2437,72 euros en application de l'article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, Le condamner à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;Le condamner en outre à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du code civil ;Condamner également le défendeur au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter, ainsi qu’aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 juin 2024.
A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose des écritures sollicitant la somme de 2541,88 euros au 2 février 2024 inclus outre les intérêts légaux à compter de l’assignation y compris sur l’indemnité d’occupation ainsi que les frais d’exécution de la décision au titre des dépens, le surplus reprenant les termes de son assignation.
Elle fait état de la reprise des règlements et de la production de l’attestation d’assurance.
Monsieur [W] [X], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La fiche de diagnostic social mentionne que Monsieur [X] a toujours travaillé mais a perdu son emploi avant de retrouver des missions d’intérim, les 2 mois de chômage l’ayant mis en difficulté. Il est fait mention de la reprise des règlements. Il est par ailleurs fait état de sa séparation et de la visite de ses enfants régulièrement.
L’affaire est mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
 Le bailleur justifie avoir procédé à cette saisine le 4 décembre 2023, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation du 14 février 2024.

 •    Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

 II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail du 16 juin 2017 unissant les parties stipule dans son article intitulé « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement du loyer ou de justification de l’assurance, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer ou un mois après un commandement d’avoir à s’assurer, resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seul 2 versements pour un montant total de 1400 euros ayant été effectués dans les deux mois à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 rappelant les dispositions dans leur version applicable au litige des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 délivré pour un montant en principal de 2476,53 euros.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 février 2024.
L’expulsion de Monsieur [W] [X] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution. Il ressort des pièces fournies que la dette de Monsieur [W] [X] s’élève à la somme de 1510,70 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse de laquelle il convient de déduire 47,86 euros de frais et pénalités et 140,64 euros de frais de contentieux, soit une dette locative restante de 1.322,20 euros.
Il convient donc de condamner Monsieur [W] [X] au paiement de cette somme provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mai 2024 celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 14 février 2024.
Monsieur [W] [X] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.
Il ressort des débats que l’attestation d’assurance a été produite de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande correspondante.

III. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [W] [X] succombe à l’instance de sorte qu’ il doit être condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

 •    Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [W] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 •    Sur l’exécution provisoire
 Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, en qualité de juge des référés, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,