TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00489

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00489 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTJT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Déborah STRUS, Greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS
non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [R], demeurant 8 Square Franck Schubert - 45300 PITHIVIERS
non comparant, ni représenté

Madame [P] [M] épouse [R], demeurant 8 Square Franck Schubert - 45300 PITHIVIERS
non comparante, ni représentée

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous-seing privé en date du 12 février 2008 à effet au 1er mars 2008, la SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a donné à bail à Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] un logement à usage d’habitation situé 8 Square Frantz Schubert (appartement n°0847) - 45300 PITHIVIERS, moyennant un loyer de 312,10 euros, 78,85 euros en sus au titre des provisions sur charges, payable mensuellement à terme échu.

La SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a donné à bail emphytéotique au profit de la société LOGEMLOIRET les biens et droits immobiliers objet du présent litige ainsi constaté suivant acte authentique du 31 mai 2021 reçu par Me [O], notaire associé à ORLEANS, ainsi qu’il ressort de l’attestation du 4 juin 2021.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 30 octobre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête du bailleur à Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R]. Il portait sur la somme en principal de 1.464,59 euros au titre des loyers et charges échus, coût de l’acte en sus.
C’est dans ce contexte que, suivant assignation en date du 29 janvier 2024, la société LOGEMLOIRET a saisi le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins de :
Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous-seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 12 février 2008 par LOGEMLOIRET à Monsieur [R] [V] et Madame [R] [P] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;D’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [R] [V] et Madame [R] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement qu’ils occupent sis 8 square Frantz Schubert, apt 847 45300 PITHIVIERS, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à leurs frais et risques et périls, et conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [R] [P] à payer au requérant bailleur la somme de 1.457,90 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 335,53 euros et ce, jusqu’à la libération des lieux ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [R] [P], suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 30 octobre 2023 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [Y] [U], employée de la société – a actualisé la dette locative à la somme de 1.360,78 euros. Également, elle a fait part qu’un dossier de surendettement a été déposé par les époux [R] et a précisé être en attente des mesures définitives de la commission, la dette devant être effacée.
Régulièrement cités par procès-verbal de remise à étude, Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] ont comparu. A l’audience, ils ont déclaré être à jour de leurs paiements du loyer et ajoutent qu’il s’agit d’une dette de réparations locatives. Monsieur [V] [R] a ajouté percevoir une indemnisation de pôle emploi pour un montant de 840 euros et Madame [P] [R] a précisé être sans ressources. Les époux ont ajouté bénéficier de 306 euros au titre des APL.
L'affaire est mise en délibéré au 17 septembre 2024.
La fiche de diagnostic social vise la baisse de la dette, la mise en place d’un échéancier et l’arrêt de l’activité professionnelle de Monsieur entraînant une diminution des ressources du foyer.
Suivant note en délibérée autorisée, le dossier de surendettement a été produit.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion
Les demandeurs justifient avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de sa locataire le 8 avril 2020, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La dette locative est persistante depuis cette date.
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, une copie de l'assignation a bien été notifiée à la préfecture du Loiret le 30 janvier 2024 soit dans le délai de plus de deux mois avant l’audience.
L’action est donc recevable.
Sur la demande de résiliation du bail :
L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."
En l’espèce, le bail conclu le 12 février 2008 à effet au 1er mars 2008 contient une clause résolutoire en cas d’impayés et un commandement de payer visant cette clause, ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié le 30 octobre 2023 pour un montant de 1.464,59 euros.
Selon le décompte locatif versé aux débats, dans les six semaines ayant suivi la délivrance de ce commandement, les causes du commandement n’ont pas été apurées en totalité au regard du seul versement des locataires pour un total de 150 euros intervenu sur cette période.
De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif et la procédure de surendettement :
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société bailleresse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Ce décompte évalue la dette locative somme de 1.649,33 euros terme du mois de mai 2024 inclus sachant que la dette de 1.649,20 euros a été effacée dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Loiret entrant en application le 18 avril 2024 suite au prononcé de la recevabilité du dossier de Monsieur [V] [R] et Madame [P] [R] le 15 février 2024.
Monsieur [V] [R] et Madame [P] [R], comparants, ne remettent pas en cause ces montants, ils précisent que la dette était liée à des réparations locatives et non des impayés de loyers. Il peut être en outre constaté que, depuis la recevabilité de leur dossier de surendettement, Monsieur [V] [R] et Madame [P] [R] ont repris le paiement du loyer.

L’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019 et non modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Il est ajouté par la loi que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.
En l’espèce une décision de recevabilité avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prise par la commission de surendettement du Loiret en date du 15 février 2024 applicable à compter du 18 avril 2024.
Il ne ressort pas des débats qu’une contestation à ce plan ait été formée par l’une des parties.
Par ailleurs, il apparaît, au vu du décompte détaillé du bailleur mentionné ci-dessus que, compte-tenu de l'effacement de la dette locative au 18 avril 2024 par l'effet du rétablissement personnel, Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] ne sont aujourd’hui plus redevable d’aucune somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.
La société LOGEMLOIRET sera donc déboutée de sa demande de condamnation au paiement des impayés locatifs.
Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, dans les conditions prévues au dispositif.
Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] succombant supporteront la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il n’est pas inéquitable, compte tenu des démarches judiciaires engagées de condamner Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] tout en tenant compte de leur situation économique à verser à la société LOGEMLOIRET la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provision est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge du contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
DEBOUTE la société LOGEMLOIRET de sa demande de condamnation au paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation concernant le bail consenti le 12 février 2008 à effet au 1er mars 2008 à Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] et portant sur un logement à usage d’habitation situé 8 Square Frantz Schubert (appartement n°0847) - 45300 PITHIVIERS, après effacement du montant de 1649,20 euros en vertu de la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 18 avril 2024 prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [V] [R] et Madame [P] [M] épouse [R] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2008 à effet au 1er mars 2008 entre la société LOGEMLOIRET d’une part et Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé 8 Square Frantz Schubert (appartement n°0847) - 45300 PITHIVIERS, sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ;
SUSPEND, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu'au 18 avril 2026 ;
RAPPELLE que si Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] s’acquittent intégralement du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT qu'à défaut de paiement à l'échéance du montant du loyer, majoré des charges :
1°) la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 12 décembre 2023 ;
2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] et de tous occupants de son chef du logement situé 8 Square Frantz Schubert (appartement n°0847) - 45300 PITHIVIERS à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
3°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par ceux-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] seront condamnés à payer à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 335,53 euros, depuis le 12 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] à payer à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [P] [M] épouse [R] et Monsieur [V] [R] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
REJETTE les autres demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection