TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00359

• TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00359 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GW3O

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [M], [W], [L] [X]
demeurant 16 rue Chrétien de Troyes - 75571 PARIS
représenté par la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Miguel BARATA, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [J], [Z], [G] [B] épouse [X]
demeurant 46 rue de Sermaises - 45330 MALESHERBES
représentée par la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Miguel BARATA, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [R] [O]
demeurant 27 avenue du Général Patton - 1er étage - porte 3 - 45330 MALESHERBES
non comparante, ni représentée

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’un contrat sous seing privé en date du 25 juillet 2017, Monsieur [M] [X] et Madame [J] [X] née [B] ont loué à Madame [Y] [O] un appartement à usage d’habitation situé 27 avenue du Général Patton-Malesherbes - 45330 LE MALESHERBOIS, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 300,00 euros outre 90 euros de provisions pour charges.
Suivant ordonnance de référé du 28 février 2022 rendue par le magistrat exerçant à titre temporaire, siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS, il a notamment été :
Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2017 entre Monsieur et Madame [X], d’une part, et Madame [Y] [O], d’autre part, concernant le logement situé au 27 avenue du général Patton-Malesherbes - 45330 LE MALESHERBOIS, sont réunies à la date du 16 avril 2021 ;Prononcé la condamnation de Madame [Y] [O] à verser à Monsieur et Madame [X] [M] la somme provisionnelle de 2999,51 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2021, terme du mois de novembre 2021 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, laquelle a été autorisée à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.Excipant une nouvelle situation d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er septembre 2023 par procès-verbal de remise à étude, à la requête des bailleurs à Madame [Y] [O]. Il portait sur la somme en principal de 2722,46 euros au titre des loyers et charges échus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er septembre 2023.
Par acte d’huissier en date du 29 janvier 2024, Monsieur et Madame [X] [M] ont fait assigner Madame [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, en référé, et demandent de :

* constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire inscrite au bail ;
* constater que Madame [Y] [O] est occupante sans droit ni titre à compter de l'application de cette clause résolutoire ;
En conséquence :
* ordonner son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique si nécessaire ;
* condamner la défenderesse à payer une indemnité provisionnelle d'un montant de 4.704,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 8 janvier 2024, somme qui sera réévaluée le jour de l'audience sauf règlement postérieur à l'assignation ;
* la condamner également à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant fixé dans le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux ;
* la condamner en outre au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Loiret le 16 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 juin 2024.
A cette audience, Monsieur et Madame [X], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance à la somme de 5.766,62 euros. Ils s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement. Ils font état par ailleurs de la production de l’attestation d 'assurance.
Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [Y] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 1er septembre 2023.
Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement effectif n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 1er septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 sachant que c’est bien ce délai de deux mois qu’il convient de retenir en application de l’article susvisé applicable au présent litige et non de six semaines.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 novembre 2023.
Sur l'indemnité d'occupationMadame [Y] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 2 novembre 2023 et à compter du 3 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [Y] [O], occupante sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2023, cause un préjudice à Monsieur [M] [X] et Madame [J] [X] née [B] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.
Sur l'expulsion de la locataireLe contrat de bail étant résilié à compter du 3 novembre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [O] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur le paiement des loyers et charges impayésAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, Monsieur et Madame [X] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges actualisé au 14 mai 2024 dont il ressort une dette de 5.766,62 euros, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.
La défenderesse, non comparante, ne conteste pas le montant de la dette.
Il convient toutefois de retrancher la taxe d’ordures ménagères des années 2022 et 2023 d’un montant total de 308 euros non justifiée, de même que les frais de rejet de 20 euros dénués de toute nature locative.
Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 5.438,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le logement à usage d’habitation, terme du mois de mai 2024 inclus. Il convient donc de condamner Madame [Y] [O] au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [O] succombant, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [Y] [O] à verser à Monsieur [M] [X] et Madame [J] [X] née [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l’action recevable ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2017 entre Monsieur [M] [X] et Madame [J] [X] née [B], d’une part, et Madame [Y] [O], d’autre part, concernant le logement situé au 27 avenue du général Patton-Malesherbes - 45330 LE MALESHERBOIS, sont réunies à la date du 3 novembre 2023 ; DISONS que Madame [Y] [O] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [Y] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Madame [Y] [O] à verser à Monsieur [M] [X] et Madame [J] [X] née [B] la somme provisionnelle de 5.438,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le logement usage d’habitation, terme du mois de mai 2024 inclus portant intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [Y] [O] à verser à Monsieur [M] [X] et Madame [J] [X] née [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer révisé augmenté des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;