TJ Orléans, 24 sept. 2024, RG 24/00440

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00440 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTFH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,
Greffier : Déborah STRUS, Greffier, lors des débats
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21, Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Z], demeurant 31 rue Auguste Goineau - Etage 1, Appt 112 - 45000 ORLEANS
comparant en personne

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

· RAPPEL DES FAITS

Madame [O] [J] a donné à bail par contrat du 1er juillet 2020 à Monsieur [U] [Z] un bien à usage d'habitation situé au 31 rue auguste Goineau -appartement n°112 -1er étage- 45000 ORLEANS moyennant un loyer mensuel initial de 500,00 euros, outre 40,00 euros de provision sur charges, payables d’avance au 12 de chaque mois.

Le 1er juillet 2020, la bailleresse Madame [O] [J] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Des loyers restant impayés à compter du mois de juillet 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Monsieur [U] [Z] avoir procédé -selon une première quittance subrogative du 14 juillet 2023 et en sa qualité de caution- à un versement d’un montant de 634,99 € au bailleur Madame [O] [J], puis le 17 janvier 2024 une seconde quittance subrogative a été délivrée par ce dernier à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 3.232,94 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre des mois de juillet 2022 à décembre 2023 inclus.

Par acte du 13 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée dans les droits de Madame [O] [J] - a fait délivrer à Monsieur [U] [Z] un acte valant commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 634,99 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour la période de juillet 2022 à mai 2023.
Dénonçant la situation d’impayés, le Commissaire de justice intervenant pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi par voie électronique le 15 septembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par acte de Commissaire de justice du 25 janvier 2024 remis à l’étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée en son action;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de la somme de 3.232,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 sur la somme de 634,99 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [U] [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 26 janvier 2024.
Un rapport de diagnostic social et financier a été transmis au greffe du tribunal avant l’audience publique du 25 juin 2024, d’où il ressort que les difficultés financières répétées de Monsieur [U] [Z], intérimaire cariste, sont essentiellement dues au surendettement consécutif à une mauvaise gestion de son budget mensuel.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a indiqué que des loyers et charges arriérés restaient dus pour la période des mois de juillet 2022 à mai 2024 inclus, et que le locataire ne s’était donc acquitté d’aucun loyer courant pendant toute cette période.
Elle a donc maintenu oralement l’intégralité de ses demandes et actualisé sa créance selon décompte du 24 juin 2024 à la somme de 5.137,62 euros, hors frais de procédure, tout en s’en remettant au tribunal quant aux délais de paiement.

Monsieur [U] [Z], comparaissant en personne, a déclaré être intérimaire, célibataire sans enfant, ne pas contester le principe et le montant de sa dette locative, a indiqué ensuite au tribunal sa situation actuelle de surendettement et a sollicité l’autorisation d’un paiement échelonné sur la base de 200 € par mois destiné à résorber son arriéré de loyers et charges, tout en promettant de régler son loyer courant. A ce sujet, il a affirmé avoir réglé ses loyers courants de mai et juin 2024, et a ajouté qu’il envisageait de quitter le logement, étant en recherche d’un appartement plus petit.

Le règlement des loyers courants par le locataire a été immédiatement contesté par l’avocat de la société requérante qui a proposé d’en fournir la justification au tribunal suivant une note en délibéré à établir sous quinzaine, laquelle a été autorisée par le juge.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire selon les dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 1er juillet 2020 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »

L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».
En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée aux droits et actions de la bailleresse, tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions destinées à mettre un terme au bail en raison des impayés locatifs - démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 1er juillet 2020, et en expulsion à l’encontre de Monsieur [U] [Z].

II. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation du 25 janvier 2024 a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 juin 2024.

Par ailleurs, suite à la signification du commandement de payer au locataire le 13 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi -par la voie électronique- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 15 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc parfaitement recevable.

III. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 13 septembre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, le contrat de location conclu le 1er juillet 2020 contient une clause résolutoire (page 4 § 8 des conditions particulières) qui ne précise toutefois aucun délai particulier pour le règlement des causes du commandement de payer les loyers et charges signifié le 13 septembre 2023, lequel vise spécifiquement cette clause pour le paiement de la somme en principal de 634,99 euros - à tort dans un délai de 2 mois - et non dans le délai légal de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023.
Ainsi, aucun délai n’ayant été prévu contractuellement entre les parties pour l’application de la clause résolutoire, le délai légal -fixé à six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer du 13 septembre 2023- s’appliquera de plein droit en l'espèce.

Monsieur [U] [Z] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 634,99 euros, expirant le 25 octobre 2023 à 24 heures. En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 26 octobre 2023.

L’expulsion de Monsieur [U] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats, dans une note en délibéré datée du 8 juillet 2024, un décompte arrêté à la même date démontrant, d’une part, que Monsieur [U] [Z] n’a pas réglé son loyer courant de mai 2024, mais uniquement la somme de 289,31 € le 4 juin 2024 correspondant à un reliquat de loyer impayé ainsi qu’à une régularisation de charges, et d’autre part, qu’il reste devoir la somme de 5.156,41 euros au titre des loyers et charges arriérés, hors frais de poursuite (cf. quittance subrogative du 27 juin 2024).

Il est donc constant que Monsieur [U] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 25 octobre 2023 et, qu’à compter du 26 octobre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2023, le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience.

Comparaissant en personne à l'audience, Monsieur [U] [Z], célibataire sans enfant, ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative, tout en faisant part au tribunal de sa situation actuelle de travailleur intérimaire surendetté et en promettant de régler son loyer courant et de payer 200 € par mois pour résorber l’arriéré de loyers et charges.

Dans ces circonstances, Monsieur [U] [Z] sera condamné au paiement de la somme principale de 5.156,41 euros (dette arrêtée selon décompte du 8 juillet 2024), assortie des intérêts calculés au taux légal sur la somme de 634,99 euros à compter du commandement de payer en date du 13 septembre 2023, et à compter de l'assignation introductive d’instance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.

Monsieur [U] [Z] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure au 25 octobre 2023, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux avec remise des clés.

Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges mensuelles du logement à la date de résiliation du bail s’élevant à 570,79 euros, conformément à la demande contenue dans l'assignation.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présent à l'audience, Monsieur [U] [Z] reconnaît le montant de sa dette locative, mais à l’examen des pièces versées aux débats, il est constant en premier lieu, qu’il ne se trouve pas financièrement en capacité de faire face au paiement de l’arriéré de loyers et charges du logement, et en second lieu, qu’il n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience.
De ce fait, aucun délai de paiement ne pourra lui être légalement accordé par la juridiction.

Dans ces circonstances, Monsieur [U] [Z] ne pouvant bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, la clause résolutoire acquise au 26 octobre 2023 conservera par conséquent tous ses effets.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [Z], qui succombe dans la présente procédure, supportera la charge de l'intégralité des dépens, dont le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES afin d’obtenir la reconnaissance de ses droits de caution, subrogée dans les droits du bailleur, et eu égard à la situation financière de surendettement de Monsieur [U] [Z], ce dernier ne sera donc pas condamné à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société requérante sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Il y a lieu, enfin, de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS