TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00490

• TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00490 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTJV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS
représentée par Mme [B], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [E] [Z] [L]
demeurant 1 rue du Clos Beauvoys – Appt 1 - 45300 PITHIVIERS
comparante en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS
Par contrat en date du 11 décembre 2020, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [E] [Z] [L] un logement à usage d’habitation avec garage sis 1 rue du Clos Beauvoys – appartement 1 – 45300 PITHIVIERS, pour un loyer mensuel initial de 385,75 euros, payable à terme échu.
Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 30 octobre 2023 à Madame [E] [Z] [L] un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2004,97 euros.
La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Madame [E] [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d'huissier du 29 janvier 2024, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location du 11 décembre 2020 et la résiliation de plein droit dudit bail et ce à compter du jugement ;ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [E] [Z] [L] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'elle occupe sis 1 rue du Clos Beauvoys – appartement 1 – 45300 PITHIVIERS, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner Madame [E] [Z] [L] à lui payer la somme de 2815,03 euros outre une indemnité d'occupation mensuelle de 397,71 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;condamner Madame [E] [Z] [L], suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 30 octobre 2023 et de l'assignation, ainsi qu'une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;constater l'exécution provisoire de droit du jugement.À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [B], salariée de la société – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 3608,61 euros en faisant état de l’absence de règlements. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise dans les débats.
Madame [E] [Z] [L] a comparu. Elle a expliqué vivre seule avec sa fille et travailler dans l’entreprise « PIHIVIERS Nettoyage » rémunérée mensuellement 1200 euros environ, outre une prime d’activité qu’elle devrait percevoir prochainement, sans prestations familiales. Elle a ajouté que sa dette d’énergie est remboursée et bénéficier d’un accompagnement social par l’UDAF. Elle a précisé par ailleurs avoir déposé un dossier de surendettement en date du 2 mai 2024.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience de laquelle il ressort que la perception de la prime d’activité est liée à ses 5 ans de résidence sur le territoire français. Il est également fait état de l’accompagnement social de la locataire et de sa situation de surendettement que cette dernière a mentionné à l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Madame [E] [Z] [L] le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.
L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s'appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le bail du 11 décembre 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant 2 mois.
Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 30 octobre 2023 par procès-verbal remis à étude, pour la somme de 2004,97 euros en principal de sorte que Madame [E] [Z] [L] avait jusqu’au 30 décembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.
Ce commandement est demeuré infructueux, deux seuls règlements pour un total de 781,01 euros étant réalisés par la locataire pendant cette période de deux mois qu’il convient de retenir en application de l’article 24 susvisé.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.
L’expulsion de Madame [E] [Z] [L] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Madame [E] [Z] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 30 décembre 2023 et, à compter du 31 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023, elle a causé un préjudice à la société bailleresse qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 397,71 euros au total, conformément à la demande.
La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.
L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Madame [E] [Z] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (288,58 euros relevant éventuellement des dépens), des frais et pénalités (144,8 euros - ne pouvant être demandé en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989), la somme de 3463,81 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Présente à l'audience, Madame [E] [Z] [L] ne conteste pas le principe et le montant de cette somme.
Madame [E] [Z] [L] sera donc condamnée à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme de 3463,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de mai 2024 incluse, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [E] [Z] [L] expose un emploi rémunéré 1200 euros mensuellement environ et une situation d’un surendettement avec le dépôt d’un dossier de surendettement le 2 mai 2024. Par ailleurs, la société bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement, la défenderesse n’ayant pas formulé de proposition. Par suite, et le dernier règlement du loyer remontant au mois de mars 2024, il ne sera pas accordé de délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas possible pour cette même raison.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [E] [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 11 décembre 2020 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [E] [Z] [L], concernant le logement à usage d’habitation situé 1 rue du Clos Beauvoys – appartement 1 – 45300 PITHIVIERS, sont réunies à la date du 31 décembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;