TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00487

• 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00487 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTJR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis 6, rue du Commandant de Poli - CS 14314 - 45043 ORLEANS CEDEX 1
représentée par Mme [L], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [D]
demeurant 16 Clos de Lambreville - 45480 OUTARVILLE
non comparant, ni représenté

Madame [V] [W] épouse [D]
demeurant 16 Clos de Lambreville - 45480 OUTARVILLE
non comparante, ni représentée

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
RAPPEL DES FAITS

Par contrat et avenant en date respectivement des 2 et 9 mai 2000, la SIAP a donné à bail à  Monsieur [C] [D] et Madame [H] [D] née [M] un logement d’habitation situé 16 Clos de Lambreville – appartement 1271 – 45480 OUTARVILLE, pour un loyer mensuel initial de 2112,14 francs, 127,44 francs de provisions sur charges en sus, le tout en ce compris 126,89 francs au titre du garage, payables à terme échu.

Par acte notarié du 31 mai 2021, il a été constaté le bail emphytéotique consenti par la SA SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) concernant l'immeuble comprenant le logement à la société LOGEMLOIRET.

Se prévalant d’impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 17 octobre 2023 à chacun de Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D] née [W], respectivement par procès-verbal de remise à tiers à domicile et à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5908,77 euros.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d'huissier du 29 mai 2024, aux fins suivantes :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location du 9 mai 2000 et la résiliation de plein droit dudit bail et ce à compter du jugement ;Ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu'il occupe sis 16 Clos de Lambreville – appartement 1271 – 45480 OUTARVILLE dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D] à lui payer la somme de 7.570,91 euros outre une indemnité d'occupation mensuelle de 479,98 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D] suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 17 octobre 2023 et de l'assignation, ainsi qu'une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;Constater l'exécution provisoire de droit du jugement.

À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET, représentée avec pouvoir par Madame [L], maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 6.211,14 euros en ce compris du SLS depuis le mois de mai 2024. Elle fait état de l’absence de reprise des paiements et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle précise que c’est le fils de Monsieur [D] qui réside au domicile et par ailleurs elle se désiste de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [D] née [W], désolidarisée du bail.

Chacun des défendeurs, régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il convient de préciser la présence de Monsieur [B] [D], fils de Monsieur [C] [D], sans détenir pouvoir de ce dernier.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état d’un rendez-vous avec Monsieur [B] [D], Monsieur [C] [D], lequel « rentrerait vers le mois de mars/avril » ainsi précisé. Il est mentionné que son fils résiderait désormais avec son père, lequel serait peu aidé par ses autres enfants. Il ressort également de la fiche que c’est la surfacturation qui expliquerait la situation alors que la feuille d’imposition aurait été remise à la bailleresse.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- SUR LE DESISTEMENT :

La société LOGEMLOIRET a déclaré lors de l’audience se désister de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Madame [V] [W]. Elle produit son courrier du 24 avril 2024 aux termes duquel la bailleresse prend acte du départ de cette dernière du logement, Monsieur [C] [D] demeurant seul titulaire. Il y a lieu de constater ce désistement.

II. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d'impayés de Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D] le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s'appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, l’avenant au bail du 9 mai 2000 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit « dès le délai légal expiré ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 17 octobre 2023 à chacun de Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D], respectivement par procès-verbal de remise à tiers à domicile et à étude, pour un montant en principal de 5908,77 euros de laquelle il convient de déduire 22,33 euros de frais d’assurance.

Monsieur [C] [D] et Madame [V] [D] avaient jusqu’au 17 décembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme de 5.886,44 euros

Ce commandement est demeuré infructueux en l’absence de règlements durant la période de 2 mois à compter de la délivrance du commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [C] [D] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'organisme d'habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d'un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la société LOGEMOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
La bailleresse verse aux débats la mise en demeure du 4 décembre 2023 en application de l’article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation. Il ressort du décompte un montant de SLS de 196,20 euros.

Monsieur [C] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 17 décembre 2023 et, à compter du 18 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2023, il cause un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail pour le logement (479,98 euros conformément à la demande).

La société LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [D] reste devoir, après soustraction du coût des risques locatifs et des frais de pénalités soit 89,88 euros, 45,74 euros de frais de dossier SLS, dénués du caractère locatif, outre 324,65 euros de frais de poursuite relevant éventuellement des dépens, la somme de 6075,52 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse en ce compris la somme susvisée de 196,20 euros de SLS.

Non comparant, le défendeur ne conteste par définition pas la dette.

Monsieur [C] [D] sera donc condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une somme de 6075,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés échéance du mois de mai 2024. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [C] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer du logement soit 479,98 euros conformément à la demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [D], succombant, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [C] [D] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS