TJ Orléans, 24 sept. 2024, RG 24/00946

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00946 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUMT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA d'HLM VALLOIRE HABITAT
dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer - 45000 ORLEANS
représentée par Madame [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [C]
demeurant 40 rue Danton – Porte 15 - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
comparant en personne

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 juillet 2021, la société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [C] un appartement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble du groupe ALBERT CAMUS, sis 40 rue Danton (appartement n°15, 1er étage) - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE moyennant un loyer mensuel de 409,53 euros charges comprises, payable mensuellement à terme échu.
Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 octobre 2023 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, à Monsieur [B] [C]. Il portait sur la somme en principal de 844,98 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié le 13 février 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 23 juillet 2021 à Monsieur [B] [C] ;Constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 23 juillet 2021 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [B] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Et en tout état de cause :
Condamner Monsieur [B] [C], à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1.263,64 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Monsieur [B] [C], à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 418,66 euros à compter du 12 décembre 2023 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;De condamner Monsieur [B] [C] à verser au requérant une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.
La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [A] [Y], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.661,03 euros en faisant état d’un dernier règlement au mois de juin 2023 pour un loyer mensuel de 431,87 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [C], comparant, reconnait la dette. Il explique être au chômage suite à un licenciement et percevoir 976 euros d’allocations chômage. Il ajoute avoir un contrat professionnel en septembre pour une durée d’un an. Il précise ne pas percevoir d’APL et sur un ton menaçant, il ajoute que cela n’est pas normal. Il continue en ajoutant « je vais régler ça à ma façon, je vais foutre le bordel, je vais leur faire la guerre ».
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience mentionne que Monsieur [B] [C] s’est présenté au rendez-vous, mais que l’entretien a été très compliqué en raison d’un comportement agressif verbalement de Monsieur [C], ne laissant aucune possibilité d’installer un dialogue. Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [C] est un homme isolé, en intérim et locataire du logement depuis 2021. Monsieur [C] dit avoir toujours régler son loyer. Il explique que les impayés de loyer font suite à son licenciement en juin 2023. Il ajoute que deux mois avant sa perte d’emploi, il a vu son budget se déstabiliser et ses ressources ont été diminuées de moitié (de 1700 à 800 euros). Monsieur [C] indique avoir cumulé 6 mois d’impayés de loyer et indique avoir repris le paiement du loyer en janvier ainsi qu’en mars 2024. Enfin, Monsieur [C] [B] souhaite pouvoir bénéficier d’une augmentation des APL ainsi que d’une aide financière qui prendra en charge la totalité de sa dette.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne.
I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 5 octobre 2023.
Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail du 23 juillet 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Se prévalant d'une situation d'impayés, le 11 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [B] [C]. Il portait sur la somme en principal de 844,98 euros au titre des loyers et charges échus.
En tout état de cause, en présence d’un seul règlement de 418,66 euros dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 décembre 2023.
Sur l'indemnité d'occupationMonsieur [B] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 11 décembre 2023 et à compter du 12 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [B] [C], occupant sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2023 cause un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 418,66 euros.
Sur l'expulsion du locataireLe contrat de bail étant résilié à compter du 12 décembre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [C] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Sur le montant de l'arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2.661,03 euros déduction faite des frais d’huissier, terme du mois de mai 2024 inclus.
Monsieur [B] [C], comparant, ne conteste pas la dette.
Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme susdite de 2.661,03 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les délais de paiementLa demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, malgré une reprise du loyer courant au moins de juin 2024, Monsieur [B] [C], comparant, ne sollicite pas de délais de paiement.
En effet, à l’audience, Monsieur [B] [C] a montré un comportement agressif envers le Tribunal s’agissant du blocage de ses droits aux APL. Monsieur [C] s’est emporté et n’a cessé de répéter qu’il n’était pas normal qu’il ne touche pas d’APL compte tenu de sa situation. Malgré les demandes formulées par le Juge afin de retrouver une attitude calme, Monsieur [B] [C] est resté agressif verbalement tout le long de l’étude de son dossier.
En conséquence, il n’a pas fait état de sa situation personnelle, et n’a pas sollicité des délais de paiement pour le règlement de sa dette locative.
En tout état de cause, il ne pourra pas lui être accordé des délais de paiement, en l’absence de demande explicite de la part du locataire.

III - Sur les demandes accessoires
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [B] [C], succombant, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [B] [C] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2021 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [B] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble du groupe ALBERT CAMUS, sis 40 rue Danton (appartement n°15, 1er étage) - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE sont réunies à compter du 12 décembre 2023 ; DIT que Monsieur [B] [C] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [B] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [B] [C] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 2.661,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [B] [C] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges fixées à 418,66 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [B] [C] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,