TJ Orléans, 24 sept. 2024, RG 24/00945

1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00945 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUMR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA d'HLM VALLOIRE HABITAT
dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer - 45000 ORLEANS
représentée par Madame [N], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [H] [R]
demeurant 10 Allée du Clos Fleuri - Appt 16 - 45000 ORLÉANS
non comparant, ni représenté

Madame [I] [O] [G]
demeurant 10 Allée du Clos Fleuri - Appt 16 - 45000 ORLÉANS
non comparante, ni représentée

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 février 2022, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a consenti à Monsieur [S] [H] [R] et à Madame [I] [O] [G] à titre principal, un bail conventionné sur un appartement à usage d’habitation de type 4 sis 43 rue de la République - n°B13 3ème étage - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE, pour un loyer mensuel de 401,95 € et 64,71 € de provision pour charges, ainsi qu’à titre accessoire, la location d’un parking n°13 moyennant un loyer de 12,96 €, payables à terme échu.
Se prévalant d'une situation d'impayés, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer le 13 octobre 2023 à Monsieur [S] [H] [R] et à Madame [I] [O] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire des deux baux précités portant sur la somme en principal de 2.873,44 euros au titre des loyers et charges échus et impayés des mois d’octobre 2022 à octobre 2023.
Par acte d’huissier du 13 février 2024 signifié à l’étude, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avec résiliation de plein droit des baux du 23 février 2022 liant les parties, et en conséquence ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [S] [H] [R] et de Madame [I] [O] [G], et de tout autre occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
Voir condamner solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] au paiement de la somme de 3.918,82 euros arrêté au jour de délivrance de l’assignation le 13 février 2024 et représentant l’arriéré de loyer et charges et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;
Voir fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 522,69 € à compter du 14 décembre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;
Voir condamner solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] au paiement d’une somme de 400,00 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Voir condamner solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023, ainsi que tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;
Voir ordonner l’exécution provision de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du CPC.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.
La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [P] [N], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 7.108,94 euros -hors frais de poursuite, frais et pénalités divers- en faisant état de l’abandon manifeste des locaux loués par les locataires -procès-verbal de constat d’abandon par commissaire de justice en date du 15 avril 2024- l’ordonnance du juge autorisant la reprise des lieux par le bailleur étant susceptible d’intervenir prochainement.

Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G], bien que régulièrement cités par procès-verbal remis à l’étude n’ont pas comparu, n’étaient pas excusés, et ne se sont pas fait représenter.
Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Le jugement sera réputé contradictoire et susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur VALLOIRE HABITAT justifie avoir procédé à ce signalement suivant lettre avec accusé de réception du 2 octobre 2023.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 13 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.
La demande formée par la société VALLOIRE HABITAT est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 13 octobre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, les contrats de location conclus le 23 février 2022 contiennent une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphes V des conditions particulières), et le commandement de payer visant spécifiquement ces clauses a été signifié le 13 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.873,44 euros et ce, dans le délai contractuel prévu de 2 mois, et non dans le légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

En l'espèce, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis jurisprudentiel de la Cour de Cassation, le délai prévu contractuellement par les parties pour l’application de la clause résolutoire restera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer le 13 octobre 2023.

Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] disposaient donc d’un délai pour régler cette somme de 2.873,44 euros, expirant le 13 décembre 2023 à 24 heures, et en l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 14 décembre 2023 à 0 heure.

L’expulsion de Monsieur [S] [H] [R] et de Madame [I] [O] [G] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] restent redevables des loyers jusqu’au 13 décembre 2023 et à compter du 14 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 14 décembre 2023 causent un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré, les locaux étant réputés abandonnés depuis un procès-verbal de constatations daté du 15 avril 2024, sans toutefois qu’une restitution des clés par les locataires en titre ne soit intervenue.

Aussi, en l’état des éléments connus et des circonstances particulières du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation de 522,69 € -égale au montant mensuel du loyer et des charges, tel que si le contrat n’avait jamais été résilié- laquelle s’appliquera à compter du 14 décembre 2023, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.
En outre, ladite indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats le bail principal (appartement) et accessoire (parking), ainsi que le décompte des loyers et charges impayés à la date du 20 juin 2024, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Ce décompte évalue la dette locative -frais de poursuites et frais divers déduits- à la somme de 6.852,07 euros, terme du mois de juin 2024 inclus.
Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G], non comparants, ne contestent pas, par définition, le montant de leur dette locative.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] au paiement de la somme de 6.852,07 euros, qui portera intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

III - Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 et de l’assignation introductive d’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il n’est pas inéquitable de condamner solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] à une indemnité de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de location conclus le 22 février 2022, entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G], d’autre part, concernant le logement d’habitation n°B13 3ème étage et le parking n°13 annexé au bail, situés au 43 rue de la République 45800 SAINT JEAN DE BRAYE, sont réunies à la date de résiliation des baux le 14 décembre 2023 ; DIT que Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [H] [R] et de Madame [I] [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution dans le cadre des opérations d'expulsion ; CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.852,07 € (six mille huit cent cinquante-deux euros et sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -terme du mois de juin 2024 inclus- ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 522,69 € (cinq cent vingt deux euros et soixante neuf centimes) calculée à compter du 14 décembre 2023, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 et de l’assignation introductive d’instance ; CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [I] [O] [G] au paiement de la somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La greffière, Le juge,