TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00271

1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00271 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSZH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli - CS 14314 - 45043 ORLEANS CEDEX 1
représentée par Mme [E], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [S]
demeurant 53 rue du Chateau Vignon - Apt 10 - 45330 LE MALESHERBOIS
non comparant, ni représenté

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2011, la société LOGEMLOIRET a donné en location à Monsieur [X] [S] un logement n°10 au rez-de-chaussée sis 53 rue du Château Vignon 45330 MALESHERBES, moyennant un loyer initial mensuel de 243,35 euros, payables à terme échu.

Se prévalant d’impayés, par acte du 25 septembre 2023, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Monsieur [X] [S], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 2282,01 euros.

C’est dans ce contexte que par acte du 15 janvier 2024, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans ledit bail et la résiliation du bail de plein droit du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls et conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 3173,45 euros outre une indemnité d'occupation mensuelle de 271,80 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

Le condamner en outre au paiement de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et de l'assignation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 juin 2024.

Lors de cette audience, la société LOGEMLOIRET, représentée par Madame [E], salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 3322,76 euros et fait état de la reprise du loyer courant. Elle fait état par ailleurs d’un dossier de surendettement et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [S], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la société LOGEMLOIRET a procédé à la saisine de la CAF le 6 janvier 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 17 janvier 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande est donc recevable.

II/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 1er juin 2011 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, LOGEMLOIRET a signifié le 25 septembre 2023 au défendeur par procès-verbal remis à étude un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant total en principal de 2282,01 euros, lequel commandement est demeuré infructueux au cours de la période de deux mois suivant, délai qu’il convient de retenir en application de l’article 24 susvisé, dans la mesure où le locataire a procédé à deux règlements pour un montant total de 400 euros.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 26 novembre 2023.

III/ Sur l’arriéré locatif du logement
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort en effet des pièces produites que la dette locative de Monsieur [S] s’élève à la somme de 3322,76 euros après déduction des frais de poursuite au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le logement à usage d’habitation, terme du mois de mai 2024 inclus, de laquelle il convient de déduire la somme de 169,69 euros de pénalités et frais divers, soit une dette locative restante de 3153,07 euros.

Monsieur [X] [S] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [S] au paiement de la somme totale de 3153,07 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV/ Sur l’impact de la procédure de surendettement :
L’article24- V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le VIII dudit article 24 prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a, suivant décision du 18 avril 2024, imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les échéances courantes devant être honorées.
Suivant recommandé avec accusé de réception en date du 24 avril 2024, la société LOGEMLOIRET a contesté les mesures décidées par ladite Commission.
Par ailleurs, il apparaît, au vu du décompte détaillé que le défendeur a repris le règlement au titre du loyer courant.

La dette locative de Monsieur [S] s’élève à la somme de 3153,07 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision à laquelle il est condamné au paiement ainsi qu’explicité ci-dessus.
Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 2, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation dans les conditions prévues au dispositif et d’accorder à Monsieur [X] [S], des délais de paiement par des mensualités de 130 euros par mois jusqu’à cette décision, en plus du loyer et des charges courants.
Il convient de prévoir néanmoins que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit la somme de 271,80 euros.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Monsieur [X] [S] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et de l'assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail,

CONSTATE à compter du 26 novembre 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 1er juin 2011 conclu entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [X] [S] et portant sur un logement d’habitation n°10 au rez-de-chaussée sis 53 rue du Château Vignon 45330 MALESHERBES ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à la société LOGEMLOIRET la somme de 3153,07 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités, échéance du mois de mai 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [X] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités successives de 130 euros jusqu’au prononcé de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formulée à l’encontre de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 18 avril 2024 consistant en mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [X] [S], les échéances courantes devant être honorées,

SUSPEND en conséquence, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée à l'encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Loiret le 18 avril 2024 ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [X] [S] se libère des sommes dues dans le délai accordé ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 3153,07 euros devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement n°10 sis 53 rue du Château Vignon 45330 MALESHERBES, que la demanderesse puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [X] [S] soit condamné à verser à LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 271,80 euros à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et de l'assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,