TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00168

• 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00168 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUML

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT
dont le siège social est sis 6 Rue du Commandant de Poli - CS 14314 - 45043 ORLEANS CEDEX 1
représentée par Madame [M], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [K]
demeurant 16 rue des Bouteilles – 1er étage – Appt 3 - 45000 ORLEANS
comparant en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 7 février 2012, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [H] [X] et Monsieur [F] [K], un bien à usage d’habitation situé 16 rue des Bouteilles (1er étage, appartement n°3) - 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel initial de 311,18 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Madame [H] [X] a donné congé le 7 janvier 2023 avec un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, reçu le 11 janvier 2023 par la société LOGEMLOIRET, laissant Monsieur [F] [K] seul titulaire du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 27 octobre 2023 à Monsieur [F] [K] un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.412,13 euros, selon décompte arrêté le 16 octobre 2023.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner en référé Monsieur [F] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, que la location consentie à Monsieur [F] [K] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [F] [K] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [K] au titre des loyers et charges à la somme de 3.769,66 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [K] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;
condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [K] au paiement d’une somme de 150 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;
condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [K] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [D] [M], employée de la société – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 6.015,70 euros, hors frais de poursuite. Le bailleur a indiqué qu'il n'y avait aucun paiement de la part du locataire, ni aucun contact avec celui-ci. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge et il a été précisé que les éléments constitutifs de la dette seraient vérifiés.
Cité à étude, Monsieur [F] [K] a comparu. Il a expliqué que son ex-conjointe était partie avec ses deux enfants et que cela a été compliqué pour lui car il ne voit pas ses enfants. Il a précisé ne pas payer de pension alimentaire. Il a ajouté avoir repris le travail depuis un mois, et percevoir un revenu d’environ 1820 euros par mois ainsi que les APL. Enfin, Monsieur [F] [K] a fait état d’une dette EDF d’un montant de 1534 euros. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du montant du loyer pour régler la dette locative.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 20 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction s'appliquant au moment du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 7 février 2012 contient une clause résolutoire (article 3.5 page 5).

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause a été signifié le 27 octobre 2023, pour la somme de 2.412,13 euros en principal.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 27 octobre 2023.

Monsieur [F] [K] avait jusqu’au 27 décembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant été réalisé par le locataire durant cette période.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 décembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [F] [K] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [F] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 27 décembre 2023 et, à compter du 28 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2023, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.

L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (138,84 euros et 129,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), de la facturation du risque locatif (six fois 3,19 euros et trois fois 5,50 euros, dont la facturation n'est pas justifiée en procédure), des pénalités d’enquête OPS et frais de dossier SLS (trois fois 7,62 euros et une fois 22,87 euros, non justifiés par la production de la procédure prévue par le Code de la construction et de l'habitation et plus particulièrement en l’absence de la mise en demeure nécessaire), la somme de 5.934,33 euros à la date du 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [F] [K] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [F] [K] sera donc condamné à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme provisionnelle de 5.934,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.769,66 euros à compter du 19 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Monsieur [F] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [F] [K] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire auxquels s’oppose la société bailleresse.
Force est toutefois de constater que Monsieur [F] [K] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer, le dernier paiement effectif constaté date du mois d’août 2023, de sorte qu’il ne peut bénéficier de délais de paiement.
La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas possible pour cette même raison.
En conséquence, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [F] [K] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS