TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00423

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00423 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTDC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS
représenté par Mme [U], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [X]
demeurant 25 rue Georges Tommelat - 45300 PITHIVIERS
non comparant, ni représenté

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2020, à effet au 3 septembre 2020, la société LOGEMLOIRET a donné en location à Monsieur [D] [X] un logement T4 appartement n°10 au 3 Place de Fontainebleau 45300 PITHIVIERS, moyennant un loyer initial mensuel de 370,92 euros hors provisions sur charges, payable à terme échu.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 3 septembre 2020.

Monsieur [D] [X] a donné congé pour le 9 janvier 2023 prorogé au 17 janvier 2023, le tout accepté suivant courriers de la bailleresse en date des 5 et 10 janvier 2023.

Un constat d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 17 janvier 2023.

Le 17 janvier 2023, la bailleresse et Monsieur [X] ont signé une reconnaissance de dette d’un montant de 2.172,46 euros à apurer par mensualités de 50 euros à compter du 5 février 2023.

Un constat de carence de la tentative de conciliation entre les parties a été dressé le 8 décembre 2023.

Se prévalant en effet d’arriérés de loyers et charges ainsi que de dégradations locatives, la société LOGEMLOIRET a mis en demeure suivant courrier recommandé du 15 décembre 2023 Monsieur [D] [X] de régler la somme de 2.072,46 euros au titre de son solde locatif.

C'est dans que contexte que, par requête en date du 30 janvier 2024 reçue le 5 février 2024, la société LOGEMLOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner Monsieur [D] [X] au paiement de ladite somme de 2.072,46 euros outre la somme de 210 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 juin 2024.

La société LOGEMLOIRET a maintenu ses demandes en précisant que Monsieur [X] a commencé à procéder aux versements mensuels de 50 euros.

Régulièrement convoqué avec la signature de l’avis de réception attaché à la convocation et à la copie de la requête, Monsieur [D] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la demande de condamnation au paiement :
Au titre des arriérés de loyers et charges:
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° Du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort de ce décompte qu’au 18 janvier 2023, rappel étant ici fait que l’état des lieux de sortie a été signé par la bailleresse et Monsieur [X] le 17 janvier 2023, que le solde locatif dû par ce dernier s’élève à 2.172,46 euros après déduction du dépôt de garantie de 370,92 euros.

Il convient de soustraire de ce montant la somme sollicitée de 325,26 euros au titre des réparations locatives examinées ci-après, soit une demande au titre des loyers et charges impayées de 1.847,20 euros.

Il convient de déduire de ce montant celui de 22,86 euros de pénalités, dénuées de la nature locative et la somme de 250 euros réglée par Monsieur [X] depuis.

S’agissant des charges, la somme de 237,93 euros portée au débit du compte du locataire au titre de la régularisation des charges d’eau de l’année 2022, n’est pas justifiée.

La dette au titre des loyers et charges impayés s’élève donc à la somme de 1.336,41 euros après déduction du dépôt de garantie.

Le défendeur, non comparant, par définition n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette persistante.

En outre, la demanderesse fixe à 109,35 euros le montant de la somme due au titre du relevé du compteur d’eau.

Il ressort de l’état des lieux entrée un index de «501» et de l’état des lieux de sortie un « dernier index de 975» et un «index final de 1002» au prix de 4,05 euros inscrit dans l’état des lieux de sortie.

Le simple relevé de l'indice de consommation d'eau ne suffit cependant pas à justifier des charges dues par le locataire, lesquelles doivent également s'appuyer sur des factures.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de 109,35 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [X] au paiement de la somme totale de 1.227,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2023, date de son départ. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Au titre des dégradations locatives :
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et la locataire ne peut donc renoncer à leur application.

En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil.

Ledit article 1730 du code civil dispose que, s'il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La société LOGEMLOIRET excipe de dégradations locatives et produit à l’appui de sa requête :

le contrat de bail du 3 septembre 2020,
l’état des lieux d’entrée du 3 septembre 2020 établi contradictoirement par les parties,
un état des lieux de sortie contradictoire en date du 17 janvier 2023 «état des lieux sortant » établissant les indemnités forfaitaires poste par poste tenant compte de la vétusté, visant une somme totale due par la locataire de 325,26 euros au titre des dégradations locatives

Il convient en l’espèce, dès lors, poste par poste de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail 2 années et 4 mois passées dans les lieux, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, qui doit être justifié par des devis ou des factures (en l’espèce, un forfait).

*dans la chambre 2 : Il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée une électricité en « bon état » alors que l’état des lieux de sortie constate un « bon état » avec une « ampoule manquante » de sorte que sera retenu le poste de réclamation de 7,70 euros.

*dans la cuisine : Il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée une électricité en « bon état » avec un «pc ne fonctionne pas» alors que l’état des lieux de sortie constate un « bon état » avec un «tube néon hs» de sorte que sera retenu le poste de réclamation de 23,60 euros.

*dans le hall d’entrée : Il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée que la boite aux lettres est en «bon état» assorti du commentaire « remplacer la serrure (bon fait à AD MENUISERIE) » alors que l’état des lieux de sortie constate un « bon état » « serrure à remplacer » de sorte que ne sera pas retenu le poste de réclamation de 41,05 euros en l’absence de justificatif de la réparation effectuée lors de l’entrée.

* le nettoyage et les frais de déplacement : Il ne ressort pas de l’état de lieux de sortie un état général de saleté justifiant un nettoyage complet à charge du locataire. En effet, il ressort de l’état des lieux entrée l’existence de traces dans tout l’appartement, entres autres « de graisse » sur les joints dans la cuisine et de nombreuses «écailles»,

Le poste de réclamation de 182,56 euros ne sera pas retenu.

S’agissant des 3 forfaits réclamés au titre des frais de déplacement sans aucune autre précision et dans la mesure où les demandes portant sur la serrure de la boite aux lettres et le nettoyage n’ont pas à être accueillies, le poste de réclamation des frais de déplacement ne sera pas retenu.

Le montant des dégradations locatives s’élève par conséquent à la somme de 31,30 euros à laquelle sera condamné Monsieur [D] [X] au profit de LOGEMLOIRET, portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Monsieur [D] [X] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En l’espèce, compte tenu de la nature et des circonstances du litige, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS