TJ Chartres, 24 sept. 2024, RG 23/00740

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

N° RG 23/00740 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GFOG

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Véronique JOLY

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[U] [H] épouse [I], [Z] [I]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 24 Septembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [P],

Madame [G] [S] épouse [P]
née le 26 Mars 1954 à COURTALAIN (28290)?

demeurant tous deux 14 rue Charles Brune - 28160 YEVRES
représentés par la SCP RGM AVOCATS ASSOCIES, demeurant 140 RUE GRIBALDI - 69006 LYON 06, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 694 substituée par Me Véronique JOLY, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [H] épouse [I],

Monsieur [Z] [I],

demeurant tous deux 60 avenue GALLIENI - 28160 BROU
non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 25 mai 2010, Monsieur [R] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] un local à usage d’habitation situé au 60 Avenue GALLIENI 28160 BROU, pour un loyer mensuel de 521,58 € et 10 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] ont fait signifier le 06 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1.798,24 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [R] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour obtenir pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;
- de condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :
- de la somme de 2.922,40 € incluant la clause pénale de 10% avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer conventionnel majoré de 10%,
- d'une somme de 550 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- des dépens.

A l’audience du 12 mars 2024, l’affaire a été appelée et renvoyée à la date du 4 juin 2024 pour production d’un historique de compte complet sur l’ensemble de la période de location détaillant les loyers et les versements.

A l’audience du 4 juin 2024, l’affaire a été appelée et retenue. Monsieur [R] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] - représentés par leur conseil - reprennent les termes de son assignation.

A l'appui de ses prétentions, Monsieur [R] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] fait valoir que Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'ils sont opposés à des délais de paiement.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l'acte en l'étude le 13 octobre 2023, Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] ne sont ni présents, ni représentés.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail ayant été conclu le 25 mai 2010 est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieur à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [R] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux"

En l'espèce, le bail conclu le 25 mai 2010 contient une clause résolutoire (article : " 2.11 CLAUSE RESOLUTOIRE visée dans le bail") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.798,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 06 septembre 2023.

- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, le dernier décompte produit par le bailleur en date du 3 mai 2024, laisse apparaître que la dette locative au 3 mai 2024 est de 521,58 €, le versement du loyer courant a donc repris avant l’audience.

Par ailleurs, si Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I], non comparants, n'apportent par définition aucun élément concernant leur situation, cependant les récents versements notamment un versement d’un montant de
2129,79 € le 19 mai 2024, ayant permis de diminuer considérablement le montant de la dette locative démontre les possibilités à respecter un échéancier et à apurer la dette.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
 
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I], et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT ET L’INDEMANITE D’OCCUPATION:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l'espèce, Monsieur [R] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 521,58 € à la date du 03 mai 2024.

Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 521,58 €, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

L’indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, en cas de non-respect de l’échéancier octroyé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [H] épouse [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,