TJ Nîmes, 24 sept. 2024, RG 24/00075

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Minute N°

N° RG 24/00075
N° Portalis DBX2-W-B7I-KME4

Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE RESIDENCE [5] [Adresse 1]

C/

S.C.I. COURBESSAC

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE RESIDENCE [5] [Adresse 1]
Représenté par son Syndic le Cabinet CAMILLERI GESTION
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par la SELARL BENOIT MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. COURBESSAC
M. [O] [D], Gérant
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 25 juin 2024
Date du Délibéré : 24 septembre 2024

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE

La SCI COURBESSAC est propriétaire des lots n° 51 et 52 dans la résidence [5] sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte d'huissier en date du 20 février 2024, le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble résidence [5] [Adresse 1] a fait assigner la SCI COURBESSAC à comparaître à l'audience du 26 mars 2024 devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes aux fins de condamnation, sous bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement :

- d'une somme de 1 779,48 euros arrêtée au 31 octobre 2023 au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrementavec intérêts à compter du commandement de payer ;
- d'une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;
- d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

Par jugement du 21 mai 2024, la réouverture des débats a été ordonnée.

A l'audience du 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [5] est représentée et l'affaire a été retenue.
Il maintient l’ensemble de ses demandes et actualise le montant des charges et frais sollicités à 6000,96€.

La SCI COURBESSAC, assignée par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) et dont la lettre recommandée est revenue “destinataire inconnu à l’adresse”, n'est ni présente, ni représentée. La décision sera rendue réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

1-Sur l'action en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L'article 14-1 du même texte dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale », ce alors que son article 19-2 dispose que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (...) ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires [5] verse au dossier, outre le contrat de syndic, le détail des appels de fonds, le procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2021, 2022 et 2023 ainsi que le décompte de sa créance.

A ce titre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être pris en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier), soit un montant total de 5185,51€, décompte arrété au 24 juin 2024, avec intérets au taux légal à compter du 29 février 2024.
Cette somme portera intérets au taux légal à compter de l’assignation, le commandement de payer n’ayant pas touché son destinataire.

2-Sur l'action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L.1331-22 à L.1331-25, L.1331-28 ou L.1334-2 du code de la santé publique ou des articles L.129-1 ou L.511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ".

Au vu des détails des appels de fond et du décompte versé, il apparait justifié de condamner le défendeur à verser au demandeur les sommes suivantes en tenant compte des montants prévus dans le contrat de syndic valable lors de l’émission de la lettre :
- frais de mis en demeure du 28 mai 2023 : 35€ (art 10-1 a).

S’agissant des frais de « transmission dossier avocat » ou « suivi de dossier contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les honoraires d’huissier ou avocat seront pris en compte dans les frais irrépétibles si leur montant est justifié.

Enfin le commandement de payer par huissier du 18 septembre 2023 et l’assignation seront prises en compte dans les dépens.

2-Sur la demande indemnitaire

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, La SCI COURBESSAC a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

3-Sur les demandes accessoires

La SCI COURBESSAC succombe à la présente instance et en supportera donc les dépens.

La SCI COURBESSAC versera au Syndicat des copropriétaires [5] une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Il s'en évince que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS