TJ Rennes, 19 sept. 2024, RG 24/01124

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

N° RG 24/01124 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2EP

Jugement du 19 Septembre 2024

[W] [C]

C/
[J] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
A MADAME [C]

CERTIFIE CONFORME DELIVRE
LE
A MONSIEUR [O]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Septembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [W] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne, assistée de monsieur [X] [N] son compagnon

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

M. [J] [O] a donné à bail d'habitation à Mme [W] [C] un appartement situé “[Adresse 6].

Mme [W] [C] a versé à M. [J] [O] la somme de 680 € au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le 6 février 2021.

Mme [W] [C] a quitté le logement et restitué les clés le 13 juillet 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie du logement a été réalisé en présence des deux parties.

Mme [W] [C] a sollicité amiablement et à plusieurs reprises auprès de M. [J] [O] la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie.

Par requête en injonction de payer, Mme [W] [C] a sollicité la condamnation de M. [J] [O] à lui restituer le solde du dépôt de garantie d’un montant de 384,00€.

Par injonction de payer en date du 13 décembre 2023, M. [J] [O] a été condamné à payer à Mme [W] [C] la somme de 384€.

Par lettre recommandée reçue le 12 février 2024, M. [J] [O] a fait opposition à l’injonction de payer.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 20 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été appelée et plaidée.

A cette audience, Mme [W] [C] a maintenu sa demande, exposant que le dépôt de garantie ne lui avait été restitué que partiellement par le bailleur. Elle a déclaré que les dégradations constatées étaient minimes et ne justifiaient pas une retenue du solde du dépôt de garantie.

M. [J] [O] a sollicité le rejet de la demande de Mme [W] [C], mentionnant principalement la dégradation du lino à l’origine de la retenue sur le dépôt de garantie.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'opposition:

L'opposition est recevable si elle a été diligentée dans les formes prévues par l'article 1415 du code de procédure civile et dans le délai d'un mois prévu par l'article 1416 du même code.

En vertu de ce dernier article, si l'opposition n'a pas été signifiée à personne, le délai d'un mois court à compter du premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant eu pour effet de rendre indisponible tout ou partie des biens du débiteur.
En l’espèce, la signification de l'ordonnance a été faite à étude le 6 février 2024. Le12 février 2024, M. [J] [O] a fait opposition à cette injonction de payer. Son opposition est donc recevable.

Il y a donc lieu de mettre à néant l'ordonnance rendue à son encontre le 13 décembre 2023 et de lui substituer le présent jugement.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

L’article 22 de la loi du 6 juillet prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...].
Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

Lors de son entrée dans les lieux, Mme [W] [C] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 670€. Suite à son départ du logement, M. [J] [O] lui a restitué la somme de 286€, retenant donc 384€ au titre des dégradations constatées au sein du logement.

Les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 autorisent le bailleur à conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie après le départ du locataire à condition que des sommes lui restent dues ou que le locataire soit redevable de sommes en raison de dégradations constatées au sein du logement.

La restitution du dépôt de garantie est donc de droit, sauf démonstration par le bailleur d’un motif légitime (dégradations, sommes restantes dues notamment). Lors de l’audience, M. [J] [O] a justifié la retenue sur le dépôt de garantie en raison des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, notamment sur le lino au sol (poinçonnements multiples).

L’état des lieux d’entrée réalisé le 6 février 2021 mentionne, s’agissant des chambres, que le revêtement du sol pvc est en très bon état (neuf). Le procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé le 13 juillet 2022 note, pour sa part, s’agissant de la chambre 1 “le sol est recouvert de revêtement plastifié en état d’usage, imitation parquet, en forme de rouleau, en pvc. Je relève de multiples poinçonnements”. L’observation de l’huissier concernant la chambre 2 est identique.
M. [J] [O] verse des photographies rapprochées du sol permettant de visualiser des poinçonnements de plusieurs centimètres.
M. [J] [O] verse également aux débats un devis pour la dépose du sol et de raccord de sol pour une chambre d’un montant de 247,50€.
Il ressort de l’examen des deux états des lieux l’existence de dégradations sur le sol des deux chambres. Ces dégradations ne peuvent être imputées à la vétusté au regard de l’état neuf du revêtement lors de l’entrée dans les lieux des locataires et de la faible durée d’occupation du logement (17 mois). Il convient, cependant, de préciser que ce type de revêtement est relativement fragile selon la qualité. M. [J] [O] a produit la facture de pose des sols dans les deux chambres ( facture de l’entreprise Brocéliande Peinture du 4 février 2021). Le prix du revêtement plastique posé s’élevait à 11,40€ le m2 hors taxe, ce qui correspond à un revêtement d’entrée de gamme avec probablement une qualité moyenne, comportant un risque de marquage rapide.
Dans ces conditions, la somme mise à la charge de Mme [W] [C] au titre de la réparation de ces dégradations devra être limitée à 100€, étant précisé que s’agissant d’un PVC en rouleau, les parties abîmées peuvent être changées sans remplacer l’intégralité du sol.

Les procès-verbal d’état des lieux relevait également de multiples traces sur la cuvette des toilettes, notée comme étant en mauvais état. Lors de l’entrée dans les lieux, la cuvette était mentionnée comme étant en bon état mais “abîmé au fond (émail parti)”. L’état des lieux de sortie n’est pas suffisamment précis sur les traces relevées alors même que l’état des lieux d’entrée notait déjà des dégradations sur la cuvette. Il n’y a donc pas lieu de retenir de dégradations sur la cuvette.

Ainsi au regard de l’ensemble de ces observations, il apparaît que M. [J] [O] doit restituer la somme complémentaire de 284€ à Mme [W] [C] au titre du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [J] [O] les dépens de la présente instance, y compris ceux relatifs à l’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS,