TJ Nanterre, 16 sept. 2024, RG 24/00798

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Septembre 2024

N°R.G. : 24/00798
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGL2

N° minute :

Société LAFFITTE PIERRE

c/

S.A.S. REEJ CONSULTING

DEMANDERESSE

Société LAFFITTE PIERRE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Katy BONIXE de la SELEURL CABINET BONIXE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E2021

DEFENDERESSE

S.A.S. REEJ CONSULTING
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Francine TOUCHARD VONTRAT de la SELEURL FTO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: B0838

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 juin 2024, avons mis l’'affaire en délibéré au 18 juillet 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2020, la société LAFFITTE PIERRE a donné à bail commercial à la société REEJ CONSULTING, pour une durée de neuf années, un local commercial d'un immeuble sis à [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de base de 73 800 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement et d’avance, pour une activité à usage exclusif de bureaux.

Par avenant n°1 en date du 10 juin 2022, la société REEJ CONSULTING a pris à bail des locaux supplémentaires d'une superficie de 198 m2 sis au 5ème étage de l'immeuble, à compter du 1er septembre 2022, moyennant un loyer annuel de 71.280 euros hors taxes hors charges.

Le bail du 23 décembre 2020 et l'avenant n°1 du 10 juin 2022 forment un tout indivisible et non dissociable, de sorte que la location est donc consentie pour la somme de 148.635 euros hors taxes, hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, la société LAFFITTE PIERRE a fait délivrer une sommation de payer une somme de 124 179,28 euros en principal au titre de la dette locative arrêtée au 28 août 2023 (troisième trimestre 2023 inclus).
Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la société LAFFITTE PIERRE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre la société REEJ CONSULTING pour demander de :

Condamner la SAS REEJ CONSULTING, à titre provisionnel, au paiement au profit de la société LAFFITTE PIERRE d'une somme d'un montant de 248.949,36 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges cumulé à compter du 3ème trimestre 2022 jusqu'au 1er trimestre 2024 inclus ;Condamner en conséquence la SAS REEJ CONSULTING, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 24.894 euros au titre de la clause pénale de 10 %, conformément à la clause pénale contractuelle, à parfaire ;Ordonner que toute somme due par la SAS REEJ CONSULTING portera intérêts au taux légal, majoré de 3 points à compter de la délivrance de la présente assignation ;Condamner la SAS REEJ CONSULTING à payer à la société LAFFITTE PIERRE la somme 3.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS REEJ CONSULTING aux entiers dépens.
A l’audience du 3 juin 2024, la société LAFFITTE PIERRE a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande de condamnation à la somme de 309 730 euros correspondant aux loyers et charges impayés au deuxième trimestre 2024 inclus. Elle s’oppose aux délais de paiement. Elle précise qu’une instance au fond est pendante mais que le juge de la mise en état n’est pas encore désigné, le juge des référés est donc compétent. Concernant la question des travaux, elle fait valoir que seuls les gros travaux sont à la charge du bailleur selon le contrat de bail.

A l’audience, la société REEJ CONSULTING a soutenu des conclusions selon lesquelles les termes de ses conclusions, déposées à l’audience du 3 juin 2024, par lesquelles il est demandé de :
In limine litis,
• Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la société LAFFITE PIERRE au bénéfice du juge du fond,
Subsidiairement,
Vu les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile,
Vu les contestations sérieuses,
• Débouter la société LAFFITTE PIERRE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Infiniment Subsidiairement,
• Accorder des délais de paiement sur deux ans à la société REEJ CONSULTING pour le règlement de la somme de 248.949,36 euros
En tout état de cause,
• Condamner la Société LAFFITTE PIERRE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
• Condamner la Société LAFFITTE PIERRE aux entiers dépens de la présente.

Elle expose avoir assigné au fond par acte du 4 décembre 2023 aux fins de voir le bailleur lui rembourser des loyers indus depuis le 1er janvier 2023 et au titre de la quote-part de travaux mis à sa charge, et la première date utile est le 6 décembre 2024, mais le juge des référés n’est pas compétent car l’affaire a été enrôlée et distribuée le 3 janvier 2024 ; que la quote-part des travaux refacturés est contestable, que compte tenu des ascenceurs en panne le bailleur a proposé le 2 mai 2023 une franchise de loyers, mais le preneur a assigné au fond devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour obtenir le remboursement de travaux et de loyers indus.

Conformément aux articles 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’exception d’incompétence soulevée in limine litis

1Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : « 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.[...]4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ».

En l’espèce

In limine litis, la société REEJ CONSULTING demande au juge des référés de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la société LAFFITE PIERRE au bénéfice du juge du fond.

La société REEJ CONSULTING fait valoir qu’elle a assigné au fond la société LAFFITTE PIERRE, par acte du 4 décembre 2023, aux fins de faire constater les manquements du bailleur ainsi que les préjudices subis en découlant et de voir condamner le bailleur à émettre des avoirs au titre des loyers indus depuis le 1er janvier 2023 et au titre de la quote-part des travaux mis à la charge de la société preneuse. Elle indique que la première audience est celle du 6 décembre 2024. Or la société LAFFITTE PIERRE a assigné en référé la société REEJ CONSULTING, par acte du 26 mars 2024, pour une audience fixée le 3 juin 2024.

L’audience du 6 décembre 2024 étant une audience d’orientation se déroulant devant le président de la chambre saisie, aucun juge de la mise en état n’était désigné à la date de présentation des demandes au juge des référés.
En conséquence, il convient de rejeter l’exception d’incompétence.
Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

1Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il est constant que le local doit être conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat, et que le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution lorsque le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance.

En l’espèce,

la société LAFFITTE PIERRE demande la condamnation de la société REEJ CONSULTING, à titre provisionnel, d'une somme d'un montant de 309 730 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges à compter du 3ème trimestre 2022 jusqu'au 2ème trimestre 2024 inclus.

La société REEJ CONSULTING conteste la demande au motif que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ce que :

les bureaux étaient mal isolés et ne bénéficiaient pas du chauffage et de la climatisation, en 2023 l’ascenseur a été en panne particulièrement au quatrième trimestre de l’année 2023 et a entraîné la chute d’un salariéles travaux durant l’année 2023 ont entraîné des nuisances sonores et la réinstallation des fenêtres a été problématique en raison de la lenteur des travaux ce qui a perturbé les salariés dans leur travail de façon anormale, les fuites de climatisation et la chute d’une dalle de plafond,l’insécurité des locaux en raison notamment des dysfonctionnements de la porte d'entrée et de la porte du garage/parking et des cambriolages qui ont eu lieula fuite d’eau dans le parking.
La société LAFFITTE PIERRE reconnaît que la Société REEJ CONSULTING s'est plainte du bruit au mois d’avril 2023 et de pannes d'ascenseur au mois d’octobre et de novembre 2023, mais indique qu’elle a accordé une franchise de loyer en juillet 2023 pour le 3ème trimestre à hauteur de 12 372 euros, et en octobre 2023 pour le 4ème trimestre à hauteur de 13 330,21 euros ; que par courriel du 2 novembre 2023, elle a proposé dans le cadre d’un avenant de consentir une franchise de six mois sur le loyer mais qu’il n’est pas du ressort du juge des référés d’évaluer le montant des préjudices subis, sur lesquels devra statuer le juge du fond.

Les pièces versées aux débats justifient d’un certain nombre de préjudices de jouissance sur l’année 2023, néanmoins d’une part, des franchises de loyer ont été accordées pour deux trimestres en 2023 à hauteur de 12 372 euros et 13 330 euros, , et d’autre part, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le preneur ait été dans l’incapacité totale d’utiliser les locaux, de sorte que la contestation ne peut être considérée comme sérieuse par le juge des référés.

De même, au vu des pièces versées aux débats, la contestation de la refacturation de la quote part de travaux ne peut être tranchée par le juge des référés.

Le décompte locatif au 29 mai 2024, versé aux débats, présente un solde débiteur de 309 730,08 euros au 1er avril 2024 inclus (2ème trimestre 2024 inclus).

Il n’existe pas de contestation sérieuse sur le quantum réclamé.

Aussi, il convient de condamner par provision la société REEJ CONSULTING à payer à la société LAFFITTE PIERRE la somme provisionnelle de 309 730,08 euros au titre de l’arriéré locatif impayés jusqu'au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024.

Sur les demandes de pénalité forfaitaire et d’intérêts légaux majorés

La clause du bail qui prévoit une pénalité de 10 % sur toutes les sommes impayées, ainsi que celle relative aux intérêts légaux majorés, s'analysent en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi.

Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce,
A titre infiniment subsidiaire, le preneur sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois. Toutefois il ne verse aux débats aucune pièce afférente à sa situation financière, et l’arriéré locatif ne cesse de s’accroître puisqu’il était, le 5 septembre 2023, de 124 719,28 euros, puis, le 27 mars 2024 jour de l’assignation, de 248.949,36 euros et enfin, le jour de l’audience du 3 juin 2024, de 309 730 euros.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. La société REEJ CONSULTING, succombant, sera condamnée aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société REEJ CONSULTING à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS