TJ Nanterre, 16 sept. 2024, RG 24/01095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Septembre 2024

N°R.G. : 24/01095
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGMH

N° minute :

SAIEM.[Localité 4] HABITAT

c/

[X] [D]

DEMANDERESSE

SAIEM [Localité 4] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

DEFENDERESSE

Madame [X] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 juin 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 18 juillet 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2002, l’office public d’HLM de [Localité 4] a donné à bail professionnel à Madame [X] [D], médecin, des locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer annuel de 2 672,16 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement à terme échu pour une activité de cabinet de médecine libérale, et ce du 1er novembre 2002 au 31 octobre 2011, date à laquelle il s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte sous seing privé du 10 février 2006, le loyer annuel a été porté à 2 928,07 euros hors taxes hors charges.
 
Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier en date du 5 février 2024, la SAIEM [Localité 4] HABITAT venant aux droits de l’office public d’HLM de [Localité 4], a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à Madame [X] [D], pour une somme de 5 525,55 euros en principal au titre de la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024 (mois de décembre 2023 inclus).
 
Par acte d’huissier du 7 mai 2024, la SAIEM [Localité 4] HABITAT a assigné Madame [X] [D] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir : 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel à la date du 6 mars 2024, date d’expiration du délai d’un mois après le commandement de payer, délivré le 5 février 2024; Rejeter toute demande éventuelle de délai de paiement de la part de Madame [D] ; En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Madame [X] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis au rez-de-chaussée du [Adresse 2] à [Localité 4] et de tous locaux accessoires, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 € par jour de retard qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ou jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés si celle-ci intervient avant l'expiration du délai de 6 mois; Condamner Madame [D] au paiement de la somme provisionnelle de 3.305,75 euros (décompte arrêté au 25 mars 2024) au titre des arriérés de loyers et charges ; Condamner Madame [D] à payer à la SAIEM [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges appelés aux termes du bail, depuis le 6 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamner Madame [D] à payer à la SAIEM [Localité 4] HABITAT la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l’audience du 3 juin 2024, la SAIEM [Localité 4] HABITAT a confirmé oralement les termes de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par dépôt en étude, Madame [X] [D] n'a pas comparu.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
<    le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
<    le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
<   la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d'effet d'un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 5 février 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 5 525,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024 (mois de décembre 2023 inclus).

Selon le décompte daté du 25 mars 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 6 mars 2024.

L’obligation de Madame [X] [D] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu'une astreinte soit nécessaire pour en assurer l'exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation due par Madame [X] [D] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

S'agissant du paiement par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte arrêté au 25 mars 2024, produit par la SAIEM [Localité 4] HABITAT, l'obligation de Madame [X] [D] au titre des loyers, charges et taxes à la date de l’assignation du 7 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 305,75 euros (mois de février 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [X] [D].

Sur les demandes accessoires :
 
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [X] [D], partie perdante, aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner Madame [X] [D] à payer à la SAIEM [Localité 4] HABITAT la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ; Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 mars 2024 ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [X] [D] et de tout occupant de son chef des lieux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne Madame [X] [D] à verser à titre provisionnel à la SAIEM [Localité 4] HABITAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamne par provision Madame [X] [D] à payer à la SAIEM [Localité 4] HABITAT la somme de 3 305,75 euros (mois de février 2024 inclus) au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation et taxes ;