TJ Nanterre, 16 sept. 2024, RG 23/02388

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Septembre 2024

N°R.G. : 23/02388
N° Portalis DB3R-W-B7H-YZYT

N° minute :

[A] [X] [B], [V] [Y] [B]

c/

S.A.R.L. PRESSING AIGLE ROYAL

DEMANDEURS

Monsieur [A] [X] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [V] [Y] [B], ép. [Z]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentés par Me Jonathan NEY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 598

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PRESSING AIGLE ROYAL
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1406

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 06 mai 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 03 juillet 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2010, Monsieur [A] [B] et Madame [V] [Z] ont renouvelé bail commercial à la société EUROPRESSING, aux droits de laquelle vient la société PRESSING AIGLE ROYAL, pour une durée de 9 années débutant le 1er avril 2009 et prenant fin le 31 mars 2018, pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 27.000 euros hors charges, payable par trimestre échu, pour une activité de laverie, pressing, teinturerie, remaillage de bas et cordonnerie.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
 
Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société PRESSING AIGLE ROYAL, pour une somme de 5 408,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 juillet 2023.
 
Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, Monsieur [A] [B] et Madame [V] [Z] ont fait assigner la société PRESSING AIGLE ROYAL en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :  

Juger acquise la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la société PRESSING AIGLE ROYAL ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite [Adresse 6] ;Juger que Monsieur [B] et Madame [Z] pourront procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix des demandeurs, aux frais, risques et périls de la société PRESSING AIGLE ROYAL ;Juger que le montant total du dépôt de garantie fixé à deux trimestres, restera acquis, par provision, à Monsieur [B] et Madame [Z], conformément aux termes du contrat de bail ;Condamner la société PRESSING AIGLE ROYAL à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [B] et Madame [Z] la somme totale à parfaire de 15 956,28 euros HT au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 juillet 2023, et du coût de l’acte de 188,86 euros TTC au titre du coût de l’acte d’huissier.Fixer l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par la société PRESSING AIGLE ROYAL pour la période postérieure au 31 juillet 2023 au double du loyer normal, majorée du montant des charges et accessoires du loyer, ainsi que de la taxe à la valeur ajoutée ;Juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés :
Juger que les sommes qui seront versées par la société PRESSING AIGLE ROYAL s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû à ce titre n’étant apuré qu’en outre ;Juger que faute par la société PRESSING AIGLE ROYAL de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et Monsieur [B] et Madame [Z] pourront dès lors poursuivre l’expulsion de la société PRESSING AIGLE ROYAL ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;En tout état de cause :

Condamner la société PRESSING AIGLE ROYAL à payer Monsieur [B] et Madame [Z] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société PRESSING AIGLE ROYAL en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer, de la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir.
A l’audience du 6 mai 2024, Monsieur [A] [B] et Madame [V] [Z] ont soutenu des conclusions aux termes desquelles ils reprennent les demandes formulées dans l’assignation, actualisent la dette locative à la somme de 15 956,28 euros arrêtée au 2 avril 2024, et ajoutent les prétentions suivantes :

Condamner la société PRESSING AIGLE ROYAL au versement d’une amende civile d’un montant de 10.000 euros ;Débouter la société PRESSING AIGLE ROYAL de ses demandes reconventionnelles.
Monsieur [A] [B] et Madame [V] [Z] ont remis l’état des créanciers inscrits sur le fonds (néant) et indiqué s’opposer à tout délai de paiement.

A cette même audience, la société PRESSING AIGLE ROYAL a soutenu des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal :
Juger que la société PRESSING AIGLE ROYAL ne dispose que de trois lots composés d’un local commercial, d’un local à usage d’habitation et d’une seule cave, lesquels ne correspondent aux lots visés dans le décompte des charges de copropriété communiqué par les consorts [B] / [Z] ;Juger que ce litige présente des contestations sérieuses dans la mesure où les consorts [B] / [Z] n’ont pas respecté leurs obligations de délivrances conformes, qu’ils ont manifestement imputé à la société PRESSING AIGLE ROYAL des charges qui ne correspondent aux lots dont elle a réellement la jouissance ;Ordonner et condamner Monsieur [B] et Madame [Z] au remboursement des sommes suivantes : - 5.008,92 euros au titre des taxes sur les ordures ménagères
8.178,41 € au titre des charges réglées à tort se décomposant comme suit : Charges 2019 et 2020 : 5.720,42 euros
Charges 2021 : 1.166,68 €
Charges 2022 : 1.086,71 €
Frais de plombier : 204,60 €
Débouter Monsieur [B] et Madame [Z] de leurs demandes de condamnations à l’encontre de la société PRESSING AIGLE ROYAL reposant sur des décomptes erronés qui ne prennent pas en considération les versements effectués en août 2022 et comportant des refacturations indues ;Débouter Monsieur [B] et Madame [Z] de leurs demandes d’amende civile à hauteur de 10.000 euros ;A titre subsidiaire :
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l'article 1244-1 du code civil ;Octroyer les plus larges délais de paiement à la société PRESSING AIGLE ROYAL ;En toutes hypothèses :
Débouter Monsieur [B] et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris des frais de commandement de payer délivré de façon abusive, sans aucun justificatif fiable, avec des virements du locataire non pris en considération ;Débouter Monsieur [B] et Madame [Z] visant à obtenir un doublement de l’indemnité d’occupation ;Condamner Monsieur [B] et Madame [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de la présente procédure ;- Condamner Monsieur [B] et Madame [Z] aux entiers dépens.
Par note en délibéré autorisée du 6 mai 2024, la société PRESSING AIGLE ROYAL a justifié le paiement de 8 500 euros à valoir sur le loyer du premier trimestre 2024 par trois virements de 3 000 euros le 1er avril 2024, de 3 000 euros le 9 avril 2024 et de 2 500 euros le 19 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures des parties visées à l'audience.
 
MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre liminaire, les demandes telles que « Dire et juger », « constater », « prendre acte » , ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et il n’y sera donc pas répondu.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
<  le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
<   le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
<  la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d'effet d'au moins un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 31 juillet 2023, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués.
 
Monsieur [A] [B] et Madame [V] [Z] ne produisent pas de décompte mentionnant les évènements postérieurs au 5 juillet 2023 pour l’année 2023, le décompte du 6 septembre 2023 mentionnant des écritures débit crédit s’arrêtant à cette date (pièce n°5) ; par ailleurs le décompte du 2 avril 2024 ne fait mention que des écritures du dernier trimestre 2023 (pièce n°9) de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si les causes du commandement ont été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Il en résulte que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire souffre de contestation sérieuse.
Partant, il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes qui en découlent d'expulsion, d'indemnité d'occupation et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce,

Selon le décompte du 2 avril 2024, la créance dont le montant est contesté par le preneur, s’élève désormais selon les bailleurs à la somme de 15 956,28 euros à la date du 1er avril 2024 (échéance du premier trimestre 2024 comprise) .Toutefois, par note en délibéré autorisée du 6 mai 2024, la société PRESSING AIGLE ROYAL a justifié le paiement de 8 500 euros à valoir sur le loyer du premier trimestre 2024 par trois virements de 3 000 euros le 1er avril 2024, de 3 000 euros le 9 avril 2024 et de 2 500 euros le 19 avril 2024.

De ce fait, la créance contestée par le preneur s’élèverait à la somme de 7 456,28 euros.

Or, le décompte du 2 avril 2024 fait apparaître un solde antérieur de 5 556,91 euros qui n’est pas explicité, et il ne fait pas mention des écritures débits crédits entre le 5 juillet 2023 et le 31 décembre 2023.
Il en résulte que la créance de 5 556,91 euros est sérieusement contestable. En outre, la facturation des frais de plombier pour la somme de 204,60 euros n’est pas justifiée par les demandeurs, et dès lors, est sérieusement contestable.
Par conséquent, la créance non sérieusement contestable des bailleurs au 2 avril 2024 se monte à la somme de 7 456,28 – 5 556,91 – 204,60 soit 1694,77 euros.

Sur la demande de condamnation à une amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que :

«Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce,

Monsieur [A] [B] et Madame [V] [Z] ne démontrent nullement une action en justice dilatoire de la société PRESSING AIGLE ROYAL.

Dès lors la demande sera rejetée.

A titre reconventionnel, sur les demandes de provisions de la société PRESSING AIGLE ROYAL

Sur les demandes de restitution de charges antérieures au 31 décembre 2022 :
les demandeurs versent aux débats un courrier de la société PRESSING AIGLE ROYAL du 30 décembre 2022 dans laquelle elle conteste l’augmentation de loyer de 8 156,13 euros à 8 564,13 euros, soit 408 euros sans aucune contestation de charges, seule l’indexation des loyers ayant été contestée. Au vu des pièces versées aux débats, la demande de remboursement des charges 2019 à 2022 souffre de contestation sérieuse.

Sur la demande de remboursement de 5008,92 euros de taxes sur ordures ménagères :
Monsieur [A] [B] et Madame [V] [Z] versent aux débats l’avis de taxe foncière de l’année 2023 indiquant un montant de 360 euros de taxe sur les ordures ménagères, et les montants antérieurs sont inférieurs, la taxe de l’année 2019 étant de 214 euros. La contestation du preneur quant au bien fondé de l’imputation de ces sommes sur son compte ne peut que faire l’objet d’un jugement au fond, et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de remboursement de la facture du plombier de 204,60 euros :
Cette demande a été traitée dans le paragraphe sur la demande de provision des bailleurs.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provisions de la société PRESSING AIGLE ROYAL.

Sur les demandes accessoires
 
La société Pressing Aigle Royal qui succombe, doit supporter la charge des dépens et sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS