TJ Mulhouse, 26 sept. 2024, RG 24/00125

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00125 - N° Portalis DB2G-W-B7I-ITGC
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 septembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [P], né le 27 Septembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [I], né le 18 Mars 1981 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 30 Mai 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 février 2020, M [W] [P] a loué à M [F] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 € charges comprises.

Par acte d'huissier de justice du 16 octobre 2023, M [W] [P] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4400 € au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 octobre 2023.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 janvier 2024, M [W] [P] a fait assigner M [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion sans délai du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner le locataire à payer la somme de 5210 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 605 €, jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
- dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,
- condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 10 janvier 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 30 mai 2024.

A cette audience, M [W] [P] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et de ses pièces. Il indique que les loyers impayés se poursuivent.

Cité par acte délivré à étude, M [F] [I] ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 17 octobre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M [W] [P] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 20 décembre 2023, la dette locative de M [F] [I] s’élève à la somme de 5210 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 janvier 2024.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M [F] [I] sera ordonnée, en conséquence.

M. [F] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [F] [I] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M [W] [P] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M [F] [I] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS