TJ Bordeaux, 23 sept. 2024, RG 23/03669

Du 23 septembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/03669 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNOL

[U] [E]

C/

[C] [O]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 23/09/2024

Avocats : Me Caroline HAAS
Me Elodie VITAL-MAREILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 23 septembre 2024

JUGE : Madame Anne Karine BOURCIER

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [E]
né le 06 Juin 1952 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Elodie VITAL-MAREILLE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [O]
né le 10 Mars 1983 à ALGERIE ([Localité 5])
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Me Caroline HAAS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2015, M. [U] [E] venant aux droits de sa mère Mme [W] [J] a donné à bail à M. [C] [O] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 715 € et une provision sur charges de 35 €.
Par acte de commissaire de justice du 07 mai 2019, M. [U] [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 014,14 € au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par ordonnance de référé du 10 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX a jugé que la demande principale de M. [U] [E] de résiliation du contrat de bail est sérieusement contestable et s’est déclaré incompétent au profit du juge du fond.
Par acte de commissaire de justice du 07 juin 2021, M. [U] [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 694,24 € au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par ordonnance de référé du 18 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX a constaté des contestations sérieuses sur les décomptes produits et le respect de l’obligation de délivrance d’un logement comportant les caractéristiques d’un logement décent, et a rejeté les demandes de M. [U] [E] aux fins de résiliation du bail.
Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2023, M. [U] [E] a assigné M. [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de

BORDEAUX, aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 07 aout 2021 sur le fondement de la clause résolutoire figurant au bail pour non-paiement des loyers ;Juger que M. [C] [O] devra libérer les lieux dés signification de l’ordonnance à intervenir ; à défaut, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, dès signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tout objet mobilier appartenant à la personne expulsée qui pourrait encore se trouver dans les lieux lors de son expulsion et ce à ses frais ;Condamner M. [C] [O] au paiement de la somme de 8 213,99 € correspondant à l’arriéré locatif (mai 2023 inclus) ;Le condamner à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à son départ effectif des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2023, puis renvoyée à la demande des parties pour être utilement entendue lors de l’audience du 08 juillet 2024.
Lors de l’audience, régulièrement représenté par son conseil, sur le fondement de la clause résolutoire du bail et de l’article 1228 du code civil, M. [U] [E] actualise ses demandes comme suit :
Débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre principal :
Constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 07 aout 2021 sur le fondement de la clause résolutoire figurant au bail pour non-paiement des loyers ;

A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;
A titre infiniment subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance d’habitation ;A titre infiniment subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail pour manquement grave aux termes du bail en raison de la réalisation de travaux non autorisés par le bailleur ;En toute hypothèse :
Juger que M. [C] [O] devra libérer les lieux dés signification de l’ordonnance à intervenir ; à défaut, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, dès signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tout objet mobilier appartenant à la personne expulsée qui pourrait encore se trouver dans les lieux lors de son expulsion et ce à ses frais ;Condamner M. [C] [O] au paiement de la somme de 9 776,97 € correspondant à l’arriéré locatif (février 2024 inclus), subsidiairement à la somme de 7 447,36 € correspondant à l’arriéré locatif entre octobre 2021 et mars 2024 ;Le condamner à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à son départ effectif des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer. En défense, régulièrement représenté par son conseil, sur le fondement des articles 6 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1719 et suivants du code civil, le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, l’article 1343-5 du code civil,

M. [C] [O] sollicite de :
Débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre principal :
Débouter M. [E] de sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ;Déclarer M. [E] responsable des préjudices subis par le locataire en raison de l’indécence du logement ;Condamner M. [E] à régler à M. [O] les sommes suivantes :3 595,26 € au titre du préjudice matériel,3 000 € au titre du préjudice moral,7 666,41 € au titre du préjudice de jouissance au 31 mars 2023 (somme à parfaire au jour de l’audience) ;Ordonner la réfection du prix du loyer à hauteur de 30 % à compter de la décision à intervenir ;A titre subsidiaire :
Dire que le décompte produit par le bailleur comprend de nombreuses incohérences ;Constater que M. [O] s’acquitte intégralement du paiement du loyer ;Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire incluse dans le bail ;Accorder à M. [O] les plus larges délais de paiement ;Prendre acte que le locataire s’engage à verser au minimum la somme de 60 € jusqu’au paiement complet de sa dette locative qu’il conviendra de déterminer avec précision ;A titre infiniment subsidiaire :
Accorder à M. [O] un délai de 10 mois pour quitter le logement compte tenu de sa situation familiale et personnelle

En tout état de cause :
Condamner M. [E] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens de procédure.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIVATION :
Sur la qualification du jugement :
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.
Sur la régularité de la procédure :
Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 09 juin 2021.
L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail :
Conformément à l’article 1228 du code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. « 
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, M. [E] établit l’obligation de M. [O] d’acquitter un loyer mensuel et des charges en exécution d’un contrat de bail à usage d’habitation conclu le 1er novembre 2015. Ce bail comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Suivant exploit du 07 juin 2021, M. [E] a fait signifier à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dans le délai de deux mois, la somme de 4 540,42 € au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juin 2021. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. M. [O] conteste les effets du commandement en faisant valoir que la créance est sérieusement contestable au regard des différents décomptes produits aux débats. Il convient de noter que le décompte du 1er juin 2021 qui était annexé au commandement de payer du 07 juin 2021 n’est pas produit aux débats. Il n’est donc pas possible d’établir qu’au jour du commandement de payer M. [O] était redevable de la somme de 4 604,24 €.
Pour autant, M. [E] produit aux débats des décomptes arrêtés au 10 mai 2023, au 16 février 2024 et au 14 mars 2024. Les décomptes des 10 mai 2023 et 16 février 2024 présentent des incohérences en termes de montants et de dates telles que le juge des contentieux de la protection ne saurait les retenir pour asseoir la réalité de la créance de M. [E]. Le décompte au 14 mars 2024 débutant au 1er octobre 2021 fait état d’un solde débiteur de 7 447,36 €. Il est constaté que M. [O] ne s’est pas acquitté de son loyer et de la provision sur charges pour les mois de février, mars, juin et septembre 2022, mai 2023 ou s’acquittant d’une somme ne couvrant pas le montant de la dette au 14 mars 2024. Ce défaut de régularisation constitue un manquement suffisamment grave pour mettre fin au contrat de bail entre les parties.
En conséquence, il sera prononcé la résiliation du contrat de bail objet du litige à compter de la date de la présente décision.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :
M. [O] a repris le paiement intégral du loyer courant,M. [O] est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu des aides étant susceptibles de lui être octroyées.Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, M. [E] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de M. [O].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que M. [O] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la créance locative et les indemnités d’occupation :
En l’espèce, au soutien de sa demande, XM. [E] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7 447,36 € à la date du 14 mars 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, M. [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 7 447,36 € pour l’arriéré de loyers, charges locatives dus à la date du 14 mars 2024, échéance du mois de mars incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où M. [O] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles :
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indécence du logement :
Conformément à l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »
Conformément à l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Pour justifier du manquement de M. [E] de délivrer un logement décent, M. [O] verse aux débats un rapport du service santé-environnement de la mairie de [Localité 6] du 1er mars 2021 qui fait état des désordres suivants :

- Radiateurs électriques vétustes,
Présence de moisissures dans la salle de bain et la cuisine,Trace d’infiltration autour de la fenêtre de toit et dans la cuisine.M. [E] a été mis en demeure de réaliser des travaux suivants dans les trois mois :

- Vérifier le bon fonctionnement des radiateurs électriques,
Rechercher les causes d’humidité et y remédier,Supprimer les infiltrations en toiture.M. [E] justifie avoir réalisé les travaux. M. [O] soutient que les désordres ont perduré, or les photos produites sont non datées et ne permettent pas de s’assurer qu’il s’agit du logement occupé par M. [O]. Il ne ressort pas du dossier que M. [O] ait depuis la réalisation des travaux soumis ses difficultés à son bailleur et à son assureur.
En conséquence, faute de pouvoir prouver la réalité des désordres, M. [O] sera débouté de sa demande de déclarer M. [E] responsable des préjudices subis en raison de l’indécence du logement. Il sera ainsi débouté de ses demandes subséquentes d’indemnisation de se préjudices.
Sur la réfaction du prix du loyer :
Faute de justifier sa demande, M. [O] sera débouté de sa demande.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [O], qui comprendront le coût du commandement de payer.
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
Constate la réunion à la date de la présente décision des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 1er novembre 2015 entre M. [U] [E] venant aux droits de sa mère Mme [W] [J] et M. [C] [O] relatif au logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Condamne M. [C] [O] à payer à M. [U] [E] la somme de 7 447,36 € pour l’arriéré de loyers, charges locatives dus à la date du 14 mars 2024, échéance du mois de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Accorde à M. [C] [O] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 100 € chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

Ordonne, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

Dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour M. [C] [O] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et condamne M. [C] [O] à son paiement à compter de la date de la présente décision, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamne M. [C] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION