TJ Bordeaux, 23 sept. 2024, RG 23/03548

Du 23 septembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/03548 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMHE

[E] [S]

C/

[C] [G], Société UDAF 33

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 23/09/2024

Avocats : Me Nadine PLA-DEBRAY
la SELARL PMB & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 5]

JUGEMENT EN DATE DU 23 septembre 2024

JUGE : Madame Anne Karine BOURCIER

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [S]
né le 11 Février 1956 à [Localité 9]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Représenté par la SELARL NADINE PLA AVOCATS, Me Nadine PLA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSES :

Madame [C] [X] épouse [G]
née le 20 Novembre 1960 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]
assistée de son curateur en la personne de l’Association UDAF 33 - curatrice de Mme [G] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentées par Maître Audrey MARIE-BALLOY de la SELARL PMB & ASSOCIES (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 05 octobre 2012, M. [S] a confié la gérance d’un logement donné à bail situé au [Adresse 1] [Localité 6] à la SARL ACTIF 33 IMMOBILIER.
Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2019, à effet du 30 juillet 2019, M. [S] a donné à bail à Mme [C] [G] un logement situé au [Adresse 1] [Localité 6] moyennant un loyer initial de 610 €.
Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, M. [E] [S] a fait délivrer à l’association UDAF 33 prise en sa qualité de curatrice de Mme [C] [G] un commandement de payer la somme de 3 771,97 € au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 09 juin 2023, M. [E] [S] a fait délivrer à la locataire Mme [C] [G] un commandement de payer la somme de 3 850,78 € au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, M. [E] [S] a assigné Mme [C] [G] et l’association UDAF 33 prise en sa qualité de curatrice de Mme [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :
Constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 31 juillet 2023 ;Ordonner la libération des lieux par Mme [G] et de tout occupant de son chef, de même que la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de Mme [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais et périls de Mme [G] ;Condamner Mme [G] et l’UDAF à payer la somme de 3 699,54 € au titre du commandement de payer les loyers entre le 1er juillet 2022 et le 31 décembre 2022 ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clefs ;Condamner Mme [G] et l’UDAF à payer à M. [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, à compter de la résiliation du bail, soit le 31 juillet 2023, jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clefs, indemnité à indexer selon les termes du contrat résilié ;Dire que ces sommes porteront intérêt aux taux légal ;Condamner Mme [G] et l’UDAF à payer à M. [S] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [G] et l’UDAF aux dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement. L’affaire a été appelée à l’audience du 31 octobre 2023, puis renvoyée à la demande des parties pour être utilement entendue lors de l’audience du 08 juillet 2024.
Lors de l’audience, régulièrement représenté par son conseil, au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de la clause résolutoire du contrat de bail, M. [E] [S] maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation, et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [G] et de l’UDAF. Il indique être opposé à l’octroi de délai pour quitter le logement et de délai de paiement de la dette locative.
En défense, régulièrement représentée par son conseil, Mme [C] [G] assistée de son curateur en la personne de l’UDAF 33

sollicite :
A titre principal :
Débouter M. [S] de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de Mme [G] et de l’UDAF 33 ;Condamner M. [S] à payer à Mme [G] assistée de son curateur la somme de 1 500 € au titre du préjudice subi ;Condamner M. [S] à payer à Mme [G] assistée de son curateur la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens ;A titre subsidiaire :
Accorder à Mme [G] assistée de son curateur un délai qui ne saurait être inférieur à 36 mois pour partir du logement ;Accorder à Mme [G] assistée de son curateur un délai qui ne saurait être inférieur à 24 mois pour payer l’éventuelle dette locative ;Dire et juger que chaque partie conserve ses dépens.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION :
Sur la qualification du jugement :
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.
Sur la régularité de la procédure :
Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 31 mai 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement à l’article VIII.
M. [S] a fait signifier à Mme [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 850,78 € euros au titre des loyers échus dans le délai de deux mois, suivant exploit du 31 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Mme [G] n’a pas régularisé la dette locative alléguée et n’a pas saisi la juridiction compétente pour contester la dette alléguée, dans le délai de deux mois.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde M. [S] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 31 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Mme [G] se prévaut du fait que le logement aurait été indécent entre le mois de juillet 2022 et décembre 2022 et de l’accord de la SARL ACTIF 33 IMMOBILIER pour se décharger du paiement des loyers durant cette période. Il s’évince des photos de l’état des lieux d’entrée, des photos non datées produites par Mme [G] que l’appartement de Mme [G] a semblé souffrir de dégâts et de travaux, ce que confirme le mail de la gestionnaire du contrat de bail daté du 12 avril 2023. Cependant, Mme [G] ne prouve pas que les troubles affectant la jouissance normale des lieux loués aient rendu le logement insalubre et inhabitable entre juillet et décembre 2022. L’insalubrité n’est pas établie de manière formelle par des éléments concrets d’insalubrité.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 31 juillet 2023.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, que Mme [G] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis janvier 2023. Par suite il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, M. [E] [S] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Mme [G].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [G] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la demande d’astreinte :
En cas de non-respect du moratoire ci-dessus, l’expulsion de l'occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
Sur la créance locative et les indemnités d’occupation :
En l’espèce, au soutien de sa demande, M. [S] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance locative s’établirait à la somme de 3 699,54 € à la date du 20 avril 2023 correspondant aux loyers et charges impayées d’aout 2022 à décembre 2022.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Mme [G] et l’UDAF seront donc condamnées au paiement de la somme de 3 699,54 € au titre de la créance locative pour l’arriéré de loyers, charges locatives. Mme [G] et l’UDAF seront, en outre, condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles :
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Mme [G].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Mme [G] à verser à M. [S] la somme de 800 €.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
CONSTATONS la réunion à la date du 31 juillet 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 30 juillet 2019 entre M. [E] [S] et Mme [C] [G], relatif au logement situé au [Adresse 1] [Localité 6] ;
CONDAMNONS Mme [C] [G] et l’UDAF 33 prise en sa qualité de curatrice de Mme [C] [G] à payer à M. [E] [S] la somme de 3 699,54 € au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Mme [C] [G] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 100 € chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Mme [G] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mme [C] [G] et l’UDAF 33 prise en sa qualité de curatrice de Mme [C] [G] à son paiement à compter du 1er aout 2023, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Mme [C] [G] et l’UDAF 33 prise en sa qualité de curatrice de Mme [C] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
CONDAMNONS Mme [C] [G] et l’UDAF 33 prise en sa qualité de curatrice de Mme [C] [G] à payer à M. [E] [S] une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein
droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION