TJ Pontoise, 20 sept. 2024, RG 21/02193

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

20 Septembre 2024

N° RG 21/02193 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MACP

Code NAC : 71G

S.C.I. JORGE ARMOET

C/

S.D.C. RESIDENCE [Localité 12] VILLAGE
S.A. ALLIANZ IARD
S.A. AXA FRANCE IARD
S.A.S. EECG
S.C.I. [Localité 12] VILLAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 20 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice Présidente
Madame BABA-AISSA, Juge
Madame QUENTIN, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 31 Mai 2024 devant Coline QUENTIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Coline QUENTIN

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DEMANDERESSE

S.C.I. JORGE ARMOET, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 12], représentée par Me Daniel ROMBI, avocat au barreau de PARIS, Plaidant, et Me Julien LALANNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSES

S.D.C. RESIDENCE [Localité 12] VILLAGE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 12], représentée par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 11], représentée par Me Céline DELAGNEAU, avocate au barreau de PARIS, et Me Philippine PARASTATIS, avocate au barreau du VAL D’OISE,

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 10], représentée par Me Marie-noël LYON, avocate au barreau du VAL D’OISE

S.A.S. EECG, dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 7], défaillant

S.C.I. [Localité 12] VILLAGE, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 9], représentée par Me Fabrie LEPEU, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et Me Fabienne DEHAECK, avocat au barreau du VAL D’OISE, postulante

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI [Localité 12] VILLAGE a entrepris la construction d’un ensemble immobilier de 63 logements collectifs, 2 commerces et une aire de stationnement répartis sur 7 bâtiments en R+2 , sur un terrain situé [Adresse 2] à [Localité 12] (95560). Une police d’assurance dommages-ouvrage et CNR a été souscrite auprès de la compagnie ALLIANZ IARD.

Le chantier a été ouvert le 23 avril 2012 et les travaux ont été réceptionnés avec réserves, selon les lots, entre les mois de mars et mai 2014. Est notamment intervenue dans le cadre de cette opération de construction, en tant que titulaire du lot plomberie, la SAS EECG, assurée auprès de la compagnie GAN EUROCOURTAGE, aux droits de laquelle vient la compagnie ALLIANZ IARD.

La SCI [Localité 12] VILLAGE a vendu en l’état futur d’achèvement les différents lots composant l’ensemble immobilier à divers acquéreurs. C’est ainsi que la SCI JORGE ARMOET a acquis, selon acte authentique du 19 décembre 2013, le lot n°1 situé en rez-de-chaussée du bâtiment A, composé d’un local commercial destiné à la location. La SCI JORGE ARMOET a pris possession du bien le 17 avril 2014, avec réserves.

Le 31 octobre 2019, le local appartenant à la SCI JORGE ARMOET et exploité par la SARL ECOBEEZ a subi un dégât des eaux. La SCI JORGE ARMOET a déclaré le sinistre à son assureur, la compagnie MMA IARD, le 1er novembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait intervenir successivement la société THOP et la société PCVC SERVICES afin de faire cesser la fuite et d’en déterminer l’origine. Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs adressé une déclaration de sinistre le 25 novembre 2019 à la compagnie ALLIANZ IARD, assureur dommages-ouvrage.

A la suite de ce dégât des eaux, sont intervenues les compagnies d’assurance suivantes :
- La société MMA, assureur “Propriétaire non occupant” de la SCI JORGE ARMOET ;
- La société ALLIANZ IARD, assureur dommages-ouvrage ;
- La société AXA FRANCE IARD, assureur “Multirisques immeuble” du Syndicat des copropriétaires.

Les différentes investigations réalisées à l’initiative du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 12] Village et des assureurs ont mis en évidence une fuite sur les réseaux de chauffage encastrés dans la dalle des planchers bas, au niveau des logements 111 et 112 situés au premier étage de l’immeuble.

Le 26 février 2020, la compagnie ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur dommages-ouvrage, a notifié au syndic sa position de garantie pour “les écoulements d’eau au plafond du local commercial du rez-de-chaussée”. Les travaux réparatoires des réseaux de chauffage dans les appartements111 et 112 ont été réalisés par la société PCVC selon facture du 10 novembre 2020.

Par acte introductif d’instance en date du 19 avril 2021, la SCI JORGE ARMOET a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 12] Village devant ce tribunal afin de solliciter sa condamnation à réparer le préjudice subi du fait du sinistre.

Le syndicat des copropriétaires a pour sa part fait assigner en garantie devant ce tribunal les sociétés suivantes :
- La compagnie ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur dommages-ouvrage par exploit en date du 5 octobre 2021 ;
- La SCI [Localité 12] VILLAGE, en sa qualité de maître de l’ouvrage et vendeur en l’état futur d’achèvement, par exploit en date du 7 octobre 2021 ;
- La compagnie AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur de l’immeuble, par exploit en date du 4 octobre 2021 ;
- La société EECG, entreprise chargée du lot plomberie, par exploit en date du 29 octobre 2021.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 février 2022.

Enfin, par acte en date du 25 mai 2022, la SCI [Localité 12] VILLAGE a fait assigner en garantie la compagnie ALLIANZ IARD, venant aux droits de la compagnie GAN EUROCOURTAGE, es qualité d’assureur responsabilité décennale de la société EECG. Cette instance a été jointe à l’instance principale par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 septembre 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 mars 2023, la SCI JORGE ARMOET demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, de :
“À titre principal
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
• JUGER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12], responsable des dommages subis par la SCI JORGE-ARMOËT provoqués par la défectuosité des canalisations de distribution du chauffage collectif, constituant des parties communes.
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme de 56.771,11 € TTC au titre des frais de remise en état du local commercial dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier,
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme 56.284,80 € TTC au titre des pertes de loyer commercial depuis le mois de novembre 2019 jusqu’au 31 mars 2023, puis 1.372,80€ par mois jusqu’à complète remise en état du local permettant à nouveau son exploitation.
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme de 196,26 euros au titre des primes d’assurances supplémentaires pour le prêt immobilier
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme de 1.116,36 € au titre du surcoût des mensualités du prêt immobilier.
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme 2.300 € HT (soit 2.760 € TTC) au titre des honoraires du cabinet SEEL.
À titre subsidiaire
Vu l’article 1242 du Code Civil
• JUGER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12], responsable des dommages subis par la SCI JORGE-ARMOËT provoqués par la défectuosité des canalisations de distribution du chauffage collectif, constituant des parties communes.
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme de 56.771,11 TTC au titre des frais de remise en état du local commercial dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier,
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme 56.284,80 € TTC au titre des pertes de loyer commercial depuis le mois de novembre 2019 jusqu’au 31 mars 2023, puis 1.372,80€ par mois jusqu’à complète remise en état du local permettant à nouveau son exploitation.
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme de 196,26 euros au titre des primes d’assurances supplémentaires pour le prêt immobilier
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme de 1.116,36 € au titre du surcoût des mensualités du prêt immobilier.
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme 2.300 € HT (soit 2.760 € TTC) au titre des honoraires du cabinet SEEL.
En tout état de cause
Vu l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile
• DISPENSER la SCI JORGE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, situé [Adresse 3] [Localité 12] à payer à la SCI JORGE-ARMOËT la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
• DEBOUTER les défendeurs de leurs éventuelles demandes tendant à écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du Code de procédure civile.

La SCI JORGE ARMOET fait notamment valoir :
- que le dégât des eaux lui a causé un préjudice matériel en ce que son local est dégradé et doit être remis en état, pour un coût chiffré à la somme de 56.771,11 euros TTC ;
- qu’elle subit en outre une perte de loyers, la société ECOBEEZ qui exploitait le local ayant fait valoir l’exception d’inexécution et cessé de payer ses loyers à compter du 1er novembre 2019 compte tenu de l’impossibilité d’utiliser le local suite au dégât des eaux ; qu’elle subit ainsi une perte mensuelle de 1.372,80 euros TTC qui perdure jusqu’à la complète remise en état du local ;
- qu’elle a également dû assumer des frais bancaires supplémentaires dans la mesure où elle a été contrainte de solliciter un report des échéances de remboursement du prêt immobilier ayant servi à l’acquisition du bien ;
- qu’elle n’a perçu aucune indemnisation de la part de son assureur la compagnie MMA, seule la société ECOBEEZ ayant été indemnisée de son préjudice au titre de la perte d’usage ;
- que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dès lors que le dégât des eaux trouve son origine dans une fuite des canalisations de distribution du chauffage collectif encastrées, soit dans les parties communes de l’immeuble ;
- à titre subsidiaire, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en sa qualité de gardien des parties communes, sur le fondement de l’article 1242 du code civil.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 12] Village demande au tribunal de :

“- ORDONNER à la SCI JORGE-ARMOËT de remettre une attestation des sinistres déclarés pour les années 2019, 2020 et 2021 de son assureur, certifiant l’absence de règlement indemnitaire des suites du DDE de l’immeuble et de produire les rapports de l’expert d’assurance des MMA, assureur du local.
- DEBOUTER la SCI JORGE-ARMOËT et tous les défendeurs en intervention, de toutes fins,
moyens et prétentions
Subsidiairement,
- REDUIRE le préjudice aux seuls travaux de reprise des embellissements dégradés par le dégât des eaux, et le préjudice locatif à la somme de 4000 € correspondant à la perte de loyer du 1 er novembre 2019 au 28 février 2020.
- CONDAMNER solidairement la SCI [Localité 12] VILLAGE, la compagnie ALLIANZ IARD, la société EECG, chargée du lot CVC plomberie, et la compagnie AXA FRANCE IARD, à relever et garantir indemne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, pris en la personne de son syndic PIERRE DE VILLE IMMOBILIER, de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre.
- CONDAMNER solidairement la SCI [Localité 12] VILLAGE, la compagnie ALLIANZ IARD, la société EECG, chargée du lot CVC plomberie, et la compagnie AXA FRANCE IARD à verser Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] VILLAGE, pris en la personne de son syndic PIERRE DE VILLE IMMOBILIER une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julien AUCHET, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile”.

Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir :
- que, s’agissant des travaux de remise en état du local, le devis produit par la SCI JORGE ARMOET n’a fait l’objet d’aucune validation par un expert judiciaire, ni même par les experts d’assurance ; qu’il inclut de nombreux travaux sans lien de causalité avec les fuites constatées sur l’installation de chauffage ;
- que, s’agissant de la perte locative, il n’est pas établi que cette perte soit liée au sinistre dès lors que la société ECOBEEZ avait déjà des difficultés financières avant le dégât des eaux et avait transféré son siège social à [Localité 13] dès le mois d’août 2019 ; qu’à tout le moins la perte locative doit être circonscrite à une période d’un mois dès lors qu’il n’existait plus aucune fuite active depuis l’intervention de la société PCVC au mois de novembre 2019, de sorte que les travaux de remise en état du local commercial pouvaient être mis en oeuvre à compter de cette date ;
- que les frais bancaires dont la SCI JORGE ARMOET sollicite l’indemnisation sont sans lien avec le sinistre ;
- qu’en tout état de cause la SCI JORGE ARMOET doit produire les rapports de son expert d’assurance et justifier de l’absence d’indemnisation par son propre assureur afin d’éviter une double indemnisation ;
- à titre subsidiaire, que les désordres relèvent de la garantie décennale, de sorte que le maître de l’ouvrage, l’assureur dommages-ouvrage et l’entrepreneur doivent être condamnés à garantir le syndicat des copropriétaires, de même que la société AXA en sa qualité d’assureur de l’immeuble.

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Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE, demande au tribunal, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, des articles 1792 et suivants du code civil, des articles L.241-1 et L124-3 du code des assurance, de :

“A titre principal :
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] Village de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE
- METTRE HORS DE CAUSE la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SOCIÉTÉ LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS VENANT AUX DROITS DE LA SCI [Localité 12] VILLAGE ;
A titre subsidiaire :
- CONDAMNER in solidum la Société EEGC et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD et la compagnie ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur CNR de la SOCIÉTÉ LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS VENANT AUX DROITS DE LA SCI [Localité 12] VILLAGE à garantir et relever indemnes la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] Village en principal, intérêts, frais et accessoires avec capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du Code Civil ;
- CONDAMNER in solidum tous succombants à régler la somme de 3.000 euros à la la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum tous succombants aux dépens”.

La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS fait notamment valoir :
- à titre principal, que le devis de remise en état présenté par la SCI JORGE ARMOET n’a fait l’objet d’aucune validation par un expert, ni de la moindre discussion contradictoire, et n’est corroboré par aucun élément de nature à justifier que les travaux envisagés sont en rapport avec le dégât des eaux ;
- qu’en outre la SCI JORGE ARMOET ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pas été indemnisée par l’assureur de l’immeuble ou celui du local commercial ; que par ailleurs la reprise des embellissements du local et les dommages immatériels ont vocation à être pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage ;
- qu’en tout état de cause l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires ne repose sur aucun fondement juridique ;
- à titre subsidiaire, que la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS est bien fondée en sa qualité de maître de l’ouvrage à rechercher la garantie de la société EEGC, entrepreneur ayant réalisé les travaux de plomberie, et de son assureur sur le fondement de la garantie décennale, ainsi que la garantie de l’assureur dommages-ouvrage.

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 novembre 2022, la société ALLIANZ IARD sollicite du tribunal, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1353, 1792 et suivants du code civil et L.112-6 du code des assurances, de :

“- Débouter la SCI [Localité 12] VILLAGES et le SDC DE LA RESIDENCE [Localité 12] VILLAGE de toutes leurs demandes formées à l’encontre d’ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur dommages ouvrage et CNR, mais également d’ALLIANZ IARD venant aux droits du GAN EUROCOURTAGE en sa qualité d’assureur responsabilité décennale de la societe EEGC jusqu’au 1er janvier 2019 ;
- Débouter la SCI JORGE ARMOET de toutes les demandes qu’elle pourrait former à l’encontre d’ALLIANZ IARD, assureur dommages ouvrage et CNR, et venant aux droits du GAN EUROCOURTAGE en sa qualité d’assureur responsabilite décennale de la societe EEGC jusqu’au 1er janvier 2019 ;
- Débouter toutes autres parties dc leurs demandes plus amples ou contraires ;
Subsidiairement, faire application des limitations de garanties et franchises contractuelles ;
- Condamner in solidum la SCI [Localité 12] VILLAGE et le SDC DE LA RESIDENCE [Localité 12] VILLAGE, ou à défaut tout succombant, à payer à ALLIANZ IARD la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et en tous les dépens qui pourront être recouvrés par Maitre Philippine PARASTATIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.

La société ALLIANZ IARD fait notamment valoir :
- s’agissant d’ALLIANZ IARD prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, que l’assureur dommages-ouvrage n’est tenu que de la prise en charge du coût des travaux de réparation des dommages à l’ouvrage, et non de la prise en charge des conséquences dommageables du sinistre au sein d’un lot privatif ; que s’agissant des pertes locatives, elles ne sont avérées ni dans leur existence ni dans leur quantum et relèvent en tout état de cause des garanties des assureurs dégâts des eaux ;
- s’agissant d’ALLIANZ IARD venant aux droits du GAN EUROCOURTAGE, prise en sa qualité d’assureur responsabilité décennale de la société EEGC, que ses garanties ne sont pas mobilisables au titre des dommages immatériels dès lors que la police d’assurance a été résiliée au 1er janvier 2019 et que seuls demeurent garantis, pour les chantiers ouverts pendant la période de validité du contrat, les dommages matériels mettant en jeu la responsabilité de la société EEGC sur le fondement de l’article 1792 du code civil.
- subsidiairement, que ses plafonds de garantie et franchises contractuelles sont applicables.

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Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

“- ORDONNER la mise hors de cause de la compagnie AXA FRANCE.
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toute demande de garantie ou condamnation solidaire à son encontre.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
- LIMITER le préjudice matériel de la SCI JORGE ARMOET à la somme de 13.135,22 € H.T.
- DEBOUTER la SCI JORGE ARMOET et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 12] VILLAGE de toute demande plus ample ou contraire.
- CONDAMNER toute partie succombante à payer à la compagnie AXA FRANCE la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens”.

La société AXA FRANCE IARD fait valoir notamment :
- qu’en sa qualité d’assureur multirisques immeuble, elle n’a pas vocation à prendre en charge les dommages ou désordres relevant des articles 1792 et suivants du code civil et doit être mise hors de cause ;
- à titre infiniment subsidiaire, que le devis présenté par la SCI JORGE ARMOET, qui n’a pas été validé et comprend une remise à neuf de l’intégralité du local ne peut être accueilli ;
- que la demanderesse doit justifier du rapport nécessairement déposé par son assureur la compagnie MMA et de l’indemnisation qui lui a éventuellement été proposée ;
- que le lien de causalité entre le sinistre et les pertes de loyer n’est pas établi dans la mesure où la société ECOBEEZ qui occupait les lieux avait cessé son activité depuis le 1er juin 2019, soit 5 mois avant le sinistre.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

Régulièrement assignée à personne morale, la SAS EECG n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, étant précisé qu’il résulte de l’article 472 du même code que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A l’audience de plaidoiries du 31 mai 2024, l’ordonnance de clôture du 28 mars 2024 a été révoquée afin de permettre l’intervention volontaire de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE en suite de la dissolution de cette dernière avec transmission universelle du patrimoine. La clôture a été prononcée au 31 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 20 septembre 2024.

MOTIFS

Il sera préliminairement rappelé qu’au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à une constatation ou à un donner acte ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartient à cette juridiction de répondre.

I - Sur la demande de communication de pièces

En application de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la production de ladite pièce. L’article 139 prévoit que le juge peut ordonner la production de la pièce dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Aux termes de l’article 142 du même code, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Il résulte cependant des articles 788 et 791 du code de procédure civile que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces et que ce dernier doit être saisi en ce sens par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du même code.

En l’espèce, dans ses conclusions au fond, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal que soit ordonné à la SCI JORGE ARMOET de produire :
- une attestation des sinistres déclarés à son assureur pour les années 2019, 2020 et 2021 ;
- une attestation de son assureur certifiant l’absence de règlement indemnitaire des suites du dégât des eaux ;
- les rapports de l’expert d’assurance des MMA, assureur du local.

Il appartenait cependant au syndicat des copropriétaires de saisir le juge de la mise en état de cette demande par des conclusions spécialement adressées. A défaut, cette demande est irrecevable devant le présent tribunal.

II - Sur les demandes de la SCI JORGE ARMOET à l’encontre du syndicat des copropriétaires

A - Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur à la date du dommage, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte des investigations menées par la société PCVC et les experts d’assurance que le dégât des eaux survenu dans le local commercial appartenant à la SCI JORGE ARMOET le 31 octobre 2019 trouve son origine dans une fuite des canalisations du réseau de chauffage encastrées dans la dalle du plancher du premier étage, ces canalisations constituant des parties communes, ce qui n’est pas contesté.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés par ce dégât des eaux dans le local de la SCI JORGE ARMOET.

B - Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice matériel
L'article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit en toute circonstance faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il est de principe que le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement produite et soumise à la discussion contradictoire mais qu'il ne peut toutefois se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important à cet égard que la partie absente ait été convoquée.

En l’espèce, la SCI JORGE ARMOET sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 56.771,11 euros TTC au titre des frais de remise en état de son local commercial, selon devis établi par la SAS ABSOLU.

Pour s’opposer à cette demande, le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu qu’il appartient à la SCI JORGE ARMOET de justifier de l’absence d’indemnisation de son préjudice par son propre assureur afin d’éviter une double indemnisation. D’autre part, il fait valoir que le devis produit par la demanderesse n’a fait l’objet d’aucune validation par un expert et inclut des travaux sans lien de causalité avec les fuites du réseau de chauffage.

S’agissant du risque de double indemnisation soulevé par le défendeur, la SCI JORGE ARMOET affirme n’avoir reçu aucune indemnisation, seule la société ECOBEEZ ayant été indemnisée par leur assureur commun, la MMA, pour la perte d’usage. Elle produit pour en justifier une attestation de son expert comptable et des échanges avec son conseiller d’assurance. La société MMA n’ayant pas été appelée dans la cause, aucun élément ne permet de remettre en cause cette absence d’indemnisation. En tout état de cause, et nonobstant le risque de double indemnisation, le syndicat des copropriétaires est responsable du préjudice subi par la SCI JORGE ARMOET et doit être condamné à le réparer.

S’agissant du préjudice subi par la SCI JORGE ARMOET, il ressort des rapports des experts d’assurance (cabinet SARETEC mandaté par la compagnie ALLIANZ, cabinet CET mandaté par la compagnie MMA) et de celui du cabinet SEEL, expert privé mandaté par la demanderesse, que le dégât des eaux a causé divers désordres dans le local commercial de cette dernière :
- présence de moisissures sur les cloisons et le plafond ;
- clocage de la peinture ;
- chûte des dalles de faux plafond ;
- désordres affectant le revêtement de sol.

La SCI JORGE ARMOET verse aux débats un devis de la SAS ABSOLU en date du 8 janvier 2023 listant des travaux de remise en état pour un montant total de 56.771,11 euros TTC. Pour autant, force est de constater que ce devis n’a été soumis à aucun expert et n’est corroboré par aucun autre élément. En effet, l’évaluation du coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres causés par le dégât des eaux diverge selon les différents rapports d’expertise versés aux débats. Ainsi, ce coût s’élève :
- Selon le rapport du cabinet CET (mandaté par la compagnie MMA) en date du 15 avril 2020, à la somme de 45.000 euros, étant précisé que l’expert n’apporte aucun détail sur ce chiffrage ;
- Selon le rapport du cabinet CET (mandaté par la compagnie MMA) en date du 5 novembre 2020, à la somme de 13.942,18 euros HT ;
- Selon le rapport du cabinet SEEL, expert privé mandaté par la demanderesse, à la somme de 51.797,74 euros TTC.

Si le montant du devis de la SAS ABSOLU s’approche du montant retenu par le cabinet SEEL, le tribunal ne peut se fonder exclusivement sur cette expertise non judiciaire réalisée à la demande de la SCI JORGE ARMOET pour déterminer la nature et le coût des travaux réparatoires. Il conviendra ainsi de retenir la somme de 13.942,18 euros HT, somme la plus basse parmi celles retenues par les différents experts.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à la SCI JORGE ARMOET la somme de 13.942,18 euros HT au titre des travaux de remise en état du local commercial. La demanderesse sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur la perte de loyers
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI JORGE ARMOET sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 56.284,80 € TTC au titre des pertes de loyer commercial depuis le mois de novembre 2019 jusqu’au 31 mars 2023, puis 1.372,80€ par mois jusqu’à complète remise en état du local permettant à nouveau son exploitation. Elle expose que la société ECOBEEZ, qui exploitait son local dans le cadre d’un bail commercial, a cessé de payer ses loyers à compter du 1er novembre 2019 en faisant valoir l’exception d’inexécution.

Pour autant, la SCI JORGE ARMOET ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que la cessation du paiement de ses loyers par la société ECOBEEZ est consécutive au dégât des eaux. Notamment, elle ne produit pas le courrier du 4 novembre 2019 par lequel la SARL ECOBEEZ lui aurait notifié qu’elle entendait se prévaloir de l’exception d’inexécution à compter du 1er novembre 2019, ni un quelconque courrier de résiliation du bail commercial. Il ressort par ailleurs de l’extrait du BODACC versé aux débats par le syndicat des copropriétaires que la société ECOBEEZ a modifié l’adresse de son siège social au mois d’août 2019, de sorte qu’il n’est pas établi que cette société exploitait encore le local de [Localité 12] à la date du dégât des eaux. A ce titre, les factures de loyer produites par la SCI JORGE ARMOET ne sont pas suffisantes à établir que des loyers auraient été payés après le mois d’août 2019, aucune quittance n’étant communiquée par la demanderesse.

Ainsi, faute pour la SCI JORGE ARMOET d’apporter la preuve du lien de causalité entre les pertes de loyers alléguées et le dégât des eaux, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais bancaires
La SCI JORGE ARMOET sollicite en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 196,26 euros au titre de primes d’assurance supplémentaires, ainsi que la somme de 1.116,36 euros au titre du surcoût des mensualités du prêt immobilier ayant servi à financer le local commercial. Elle fait valoir à ce titre que la privation des loyers de la société ECOBEEZ l’a placée dans une situation financière difficile et l’a contrainte à solliciter un report des échéances du prêt.

Toutefois, s’il est établi que la société JORGE ARMOET a bien obtenu le 10 novembre 2020, soit un an après le sinistre, un report des échéances du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition du bien auprès de la Caisse d’Epargne, elle ne démontre pas que ce report est en lien avec le dégât des eaux survenu le 31 octobre 2019.

Dans ces conditions, la SCI JORGE ARMOET sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais d’expertise
La SCI JORGE ARMOET sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.300 euros HT au titre des honoraires du cabinet SEEL.

S’agissant de frais engagés pour évaluer les dommages en lien avec le sinistre du 31 octobre 2019 et justifiés par la note d’honoraires du cabinet, il convient de faire droit à cette demande.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à la SCI JORGE ARMOET la somme de 2.300 euros HT au titre des frais d’intervention du cabinet SEEL.

III - Sur les appels en garantie

Une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en application des articles 334 et 336 du code de procédure civile.
Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

A - Sur les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires

1 - A l’encontre de la SCI [Localité 12] VILLAGE, maître de l’ouvrage et vendeur en l’état futur d’achèvement

Aux termes de l’article 1792 du code civil, “ Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère”.

En l’espèce, il est constant et admis par l’ensemble des parties que les désordres affectant les canalisations du réseau de chauffage, à l’origine des dégradations dans le local de la SCI JORGE ARMOET, sont des désordres de nature décennale en ce qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Dès lors, la SCI [Localité 12] VILLAGE en sa qualité de vendeur de l’immeuble après achèvement est responsable de plein droit envers le syndicat des copropriétaires, peu important au stade de l’obligation à la dette que l’assureur dommages-ouvrage ait pris une position de garantie ou que le demandeur principal soit susceptible d’être indemnisé par un autre assureur.

En conséquence, la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE, sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires.

2 - A l’encontre de la société EECG, entrepreneur chargé du lot plomberie

Il est constant qu’à l’occasion des travaux de construction de l’immeuble le lot CVC Plomberie a été confié à la société EECG.

Dès lors, en sa qualité d’entrepreneur en charge des ouvrages à l’origine des désordres de nature décennale, la société EECG est responsable de plein droit envers le syndicat des copropriétaires, en application de la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil.

En conséquence, la société EECG sera également condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires.

3 - A l’encontre de la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur dommages-ouvrage

En vertu de l’article L.242-1 du code des assurances, “Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabriquants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil”.

En application de cet article, l’assurance dommages-ouvrage ne garantit que le paiement des travaux de remise en état de l’ouvrage ayant subi un dommage de nature décennale. Elle ne s’applique pas aux dommages immatériels, sauf si le maître de l’ouvrage a souscrit à une garantie facultative portant spécifiquement sur ces dommages.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que la SCI [Localité 12] VILLAGE a souscrit une police d’assurance dommages-ouvrage n°214.050.000 auprès de la société ALLIANZ IARD tant pour son compte que pour celui du maître de l’ouvrage et des propriétaires successifs. Cette police inclut la garantie décennale obligatoire, ainsi que des garanties complémentaires (garantie de bon fonctionnement pour les éléments d’équipement et garantie des dommages immatériels après réception) et extensions de garantie CNR. Le syndicat des copropriétaires, bénéficiaire de cette police, a déclaré le sinistre affectant le local de la SCI JORGE ARMOET à l’assureur dommages-ouvrage par courrier recommandé en date du 30 novembre 2019. A la suite du rapport déposé par le cabinet SARETEC, la société ALLIANZ IARD a notifié au syndic sa position de garantie par courrier du 31 janvier 2020.

Il est constant que les désordres constatés dans le local commercial de la SCI JORGE ARMOET sont de nature décennale. Dès lors, les travaux de remise en état du local relèvent de la garantie dommages-ouvrage, quand bien même il s’agit d’un lot privatif dès lors que l’ouvrage a subi un dommage de nature décennale qui doit être intégralement réparé.

La société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, sera donc également condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires pour le préjudice matériel. La demande de la SCI JORGE ARMOET au titre de la perte de loyers et des frais bancaires étant rejetée, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le préjudice immatériel.

4 - A l’encontre de la société AXA, assureur de l’immeuble

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la date du contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la société AXA FRANCE IARD un contrat d’assurance “Multirisque immeuble” n°6190662804 à effet au 17 avril 2014 garantissant notamment les dégats des eaux. Il résulte cependant des conditions générales du contrat que sont exclus au titre des exclusions communes à toutes les garanties “Les dommages ou désordres relevant des articles 1792 à 1792-6 du code civil”. Dès lors, les désordres constatés dans le local commercial de la SCI JORGE ARMOET étant de nature décennale, les garanties souscrites auprès de la société AXA FRANCE IARD ne sont pas mobilisables.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en garantie à l’encontre d’AXA.

***

En conséquence, la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE, la société EECG et la société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, seront condamnés in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI JORGE ARMOET.

B - Sur les appels en garantie formés par la société LES NOUVEAUX CONTRUCTEURS, venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE

1 - A l’encontre de la société EECG et de son assureur la compagnie ALLIANZ IARD

Il résulte des développements qui précèdent que la société EECG, en sa qualité d’entrepreneur ayant réalisé les travaux de plomberie à l’origine des désordres de nature décennale, est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage en application de l’article 1792 du code civil.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société EECG avait souscrit un contrat d’assurance de responsabilité décennale n°084213832 auprès de la société GAN EUROCOURTAGE, aux droits de laquelle vient la société ALLIANZ IARD. Il résulte de l’attestation d’assurance produite que cette police couvrait au titre de la garantie obligatoire de responsabilité décennale les travaux de plomberie et d’installations thermiques pour les chantiers ouverts entre le 01/03/2012 et le 31/12/2012. Or, il est constant que le chantier en cause a été ouvert le 23 avril 2012, soit pendant la période de garantie. Dès lors, la société ALLIANZ IARD doit sa garantie pour les travaux de remise en état du local ayant subi des dommages matériels de nature décennale, nonobstant la résiliation postérieure du contrat d’assurance au 1er janvier 2019.

Au titre de la garantie obligatoire de responsabilité décennale, aucun plafond de garantie ni franchise contractuelle n’est opposable au tiers.

La société EECG et son assureur de responsabilité décennale, la société ALLIANZ IARD venant aux droits du GAN EUROCOURTAGE, seront donc condamnés à garantir la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE.

2 - A l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur dommages-ouvrage

Il résulte des développements qui précèdent que la police d’assurance dommages-ouvrage souscrite par la SCI [Localité 12] VILLAGE auprès de la société ALLIANZ IARD est mobilisable pour les travaux de remise en état du local.

Dès lors, la société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, sera condamnée à garantir la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 12] VILLAGE.

IV - Sur les décisions de fin de jugement

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, la société EECG et la compagnie ALLIANZ IARD aux dépens de la présente instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions précitées et la SCI JORGE ARMOET sera donc de plein droit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI JORGE ARMOET l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait également inéquitable de laisser à la charge de la société AXA FRANCE IARD l’intégralité de ses frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui verser la somme de 2.000 euros à ce titre.

En revanche, le syndicat des copropriétaires, la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la société ALLIANZ IARD seront déboutés de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS